2024年11月22日下午，2024建筑装饰产业发展论坛在深圳市福田区五洲宾馆隆重举行。

会议现场

主持人：尊敬的各位领导、各位企业家、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好!欢迎参加由中国建筑装饰协会、深圳市福田区人民政府联合举办的“坚定信心 转变观念 走高质量发展道路” 2024建筑装饰产业发展论坛。今天我们邀请建筑装饰企业、设计院所和专家学者，进行广泛、深入的交流，共商发展大计，探讨创新之路，坚定企业发展信心，转变观念，共探高质量发展新路径。今天出席会议的领导、嘉宾有：中国建筑装饰协会，深圳市住房和建设局，福田区委、区政府，以及福田区发展改革局、区科技和工业信息化局、区住房建设局、区文化广电旅游体育局、区投资促进局、区建筑工务署、区企服中心的领导，深圳市建筑装饰行业的企业家、设计院院长、新闻界朋友和其他应邀嘉宾。让我们对他们的到来表示最热烈的欢迎!
今天还有来自全国各地建筑装饰行业的企业负责人、设计院院长、行业协会领导、新闻界朋友和其他应邀的嘉宾。让我们用最热烈的掌声欢迎他们!
福田区作为粤港澳大湾区的核心枢纽，深圳的中心城区，始终把优化营商环境作为首要任务。福田是建筑装饰产业的诞生地和发展高地，福田区委、区政府对建筑装饰产业的扶持，成为企业不断壮大发展的重要支撑。首先请福田区人民政府副区长文维致辞，大家鼓掌欢迎!

福田区人民政府副区长文维

文维：尊敬的艾鹤鸣会长、各位企业家、设计师，以及媒体朋友们，大家下午好！很高兴今天与大家相聚在福田，共襄建筑装饰产业一年一度的盛会，共同参加2024建筑装饰产业发展论坛。在此我谨代表福田区委、区政府对论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位企业家、设计师以及媒体朋友的到来表示热烈的欢迎和诚挚的问候，也对大家长期以来关心和支持福田发展表示衷心的感谢！
福田区作为深圳市的中心城区，始终围绕广东省委1310部署和深圳市委市政府五个中心的建设任务，紧盯着“首善之区、幸福福田”的目标和愿景，以头号工程的力度扎实推进百千万工程，全力打造高质量发展的高地。
2024年福田区全面开启了二次创业的新征程，我们将主要的资源、力量和精力都集中到了高质量发展的主航道、主战场上，我们推动了进一步优化营商环境，全面提升城区的功能品质，持续增强企业发展信心，实现中心城区战略地位的再升级、功能再转型。我们努力把福田建设成为一流的国际化中心城区。
建筑装饰行业是福田区的传统优势行业，众多的优秀装饰企业和设计师从世界各地汇聚于此，形成了世界装饰看中国、中国装饰看福田的良好态势。
当前，河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈三大引擎全数发力，辖区的城市更新加速上马，百千万工程建设如火如荼，建筑装饰领域发展潜力巨大、前景无限，大有可为。我们真诚地欢迎各位企业家、设计师到福田安心投资、专心创业、创新发展。
在会前我们和会长讨论，最近这几年时间，因为建筑业的景气指数偏弱，也影响了装饰行业，但是我们要坚定信心，本着高质量发展这样一个轨迹，通过创新、坚持、努力，相信我们未来会有更好的转机和发展。
接下来福田区将进一步强化建筑装饰产业高地的优势，为企业提供更多的优质产业空间和产业服务，支持大家创新创业，做大和做强，推动行业向更加绿色、智能的方向发展。
我们在福田区也一直在谋划，建筑装饰行业这种传统行业要向绿色要效益，要向智能化、信息化和人工智能时代要效益，所以我们要努力将福田打造成为建筑装饰行业高质量发展的福地，进一步擦亮建筑装饰产业的中国名片。
最后，预祝2024建筑装饰产业发展论坛和第十四届中国空间设计大赛典礼圆满成功，祝愿各位企业家、设计师以及媒体朋友们在福田度过一段美好的时光。
主持人：感谢文维区长送上的祝福，请您留步。非常感谢您为我们的产业发展助力加油，给我们带来鼓舞和信心。接下来我们即将开启的是2024年福田区建筑装饰设计产业发展报告发布仪式。
福田区建筑装饰设计产业发展报告涵盖了上一年度福田区建筑装饰设计产业发展概况、规模以上企业统计数据、产业政策落实情况、未来发展趋势等，是掌握福田区建筑装饰设计产业发展全貌最权威的一份资料。
今天，我们将在这里隆重举行《2024年福田区建筑装饰设计产业发展报告》发布仪式。有请中国建筑装饰协会副会长兼副秘书长艾鹤鸣；中国建筑装饰协会学术与教育专业委员会秘书长朱时均；福田区人民政府副区长文维；深圳市福田区住房和建设局局长张瑱，一起上台，共同发布，大家鼓掌欢迎！

《2024年福田区建筑装饰设计产业发展报告》发布仪式

主持人：祝贺《2024年福田区建筑装饰设计产业发展报告》正式发布！
主持人：谢谢各位，请各位落座。
营商环境，是市场主体的发展之基、活力之源。近年来福田区持续优化营商环境，为推动建筑装饰产业发展，出台了福田区支持建筑行业及物业服务产业发展若干措施等一系列产业发展支持政策。良好的营商环境是企业发展的助推器，福田以精准充足的政策“养料”，吸引着建筑装饰企业和行业从业人员不断向福田区聚集，构建了一幅企业与区域发展共生共荣的生动图景。目前，福田区已成为全国建筑装饰产业集中度最高的头部企业聚集区。
栽下梧桐树，引得凤凰来，下面举行的是企业落户福田的签约仪式。
掌声欢迎深圳市福田区住房和建设局局长张瑱，有请中国建筑第二工程局有限公司、中国建筑第五工程局有限公司、上海建工集团股份有限公司，方大建科集团有限公司等四家企业的代表上台，请大家共同签署企业落户福田协议书。

企业落户福田签约仪式

主持人：再次祝贺这些签约的企业。营商环境好不好，企业最有发言权。我们相信，福田区将以更加开放的姿态和更加优质的服务，成为企业发展的沃土，让企业在这里生根发芽、枝繁叶茂。同时，感谢参与签约仪式的各位领导、感谢所有签约的企业。

主持人：建筑装饰行业，正处于转型升级的关键期，也是实现高质量发展的新起点。作为行业的核心力量，中国建筑装饰协会一直以来都在积极推动行业的发展和进步。
接下来，有请中国建筑装饰协会副会长兼副秘书长艾鹤鸣发表《坚定信心，转变观念，走高质量发展道路》讲话，大家鼓掌欢迎!

中国建筑装饰协会副会长兼副秘书长艾鹤鸣

艾鹤鸣：尊敬的文区长、各位来宾、各位行业同仁，广大的设计师朋友们，大家下午好！
今天，我们相聚在深圳，相聚在福田这个建筑装饰产业的发源地和产业聚集地，共同参加2024建筑装饰产业发展论坛暨第十四届中国空间设计大赛典礼，一起探讨行业发展道路，展望行业发展前景，首先我代表中国建筑装饰协会向远道而来的各位朋友们表示热烈的欢迎，向长期以来关心支持建筑装饰产业发展的各界人士表示衷心的感谢！
今天我还要代表中国建筑装饰协会和中国建筑装饰行业向深圳市福田区委区人民政府表示特别的感谢，感谢他们对建筑装饰产业发展论坛和中国空间设计大赛的支持，并感谢他们对建筑装饰产业的高度重视和大力扶持。
福田区从2017年开始实施了支持建筑装饰行业发展的“五个一”工程，推出了《支持建筑装饰设计行业发展若干措施》，福田区的这些政策措施不仅是对福田当地建筑装饰企业的扶持，同时也是对整个装饰行业的激励和引导，现在很多的地方政府以福田样板作为榜样，引导和激励装饰行业依靠创新驱动走高质量发展道路。
回望过去建筑装饰行业40多年的发展，经历了无数的风雨与变迁，创造了辉煌的成绩。站在2024年这个历史节点上，我们又一次面临新的挑战，比如说市场环境复杂多变、消费者需求不断升级，行业内竞争愈发激烈。又比如说企业营收增长乏力，盈利能力降低，应收账款剧增，资金链高度紧张，许多曾经优秀的企业在盈亏的边缘上挣扎，甚至濒临破产。我们对企业普遍的困难感同身受，对企业家们不畏艰难、砥砺奋进的勇气与精神深为感佩，我相信行业当下面临的挑战与困难都是前进中的问题、发展中的烦恼，挑战与机遇并存，困难与希望同在。只要我们坚定信心、转变观念，坚定不移地走高质量发展道路，就一定能够迎来更加美好的明天。
下面我就讲几点个人的学习体会和认识，供大家参考。
一、建造美好空间，承载美好生活，建筑装饰行业肩负着光荣的使命。
当代建筑装饰是在改革开放的大潮中形成，并迅速壮大的新兴行业，它不仅创造了大量的物质财富和精神财富，同时也带动了相关行业的发展，拉动了社会需求，推动了社会消费，解决了千万人的就业问题，为我国经济社会发展做出了重要贡献。据不完全统计，2022年全行业完成工程总产值达到6.03万亿元，占2022年建筑业总产值31万亿的19.5%。全行业从业人数约1900万人，截至2022年年底，全行业企业总数约30万家，其中装饰工程专业一级达到26669家，建筑幕墙专业承包一级有6866家，装饰工程设计专项甲级企业2119家，幕墙工程设计专项甲级企业1028家，在A股上市的企业有21家。根据企业信用网的数据，全国处于正常经营状态的家装企业约1.2万家。
习近平总书记指出，“城市建设必须把人民宜居安居房在首位，把最好的资源留给人民”。住建部倪虹部长多次强调，“以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子”。建筑装饰作为建筑物构筑的最终阶段，在打造绿色环保、健康舒适、功能合理、安全可靠的建筑室内外环境、提升建筑品质、让人民群众住上更好房子，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感等方面发挥着重要的作用。在住房建设领域，装饰行业是和人民群众接触最紧密的行业，是创造幸福生活的民生产业、责任产业，装饰装修的好坏是人民群众对好房子最直观的评判标准。
建筑装饰不仅具有很高的技术含量，也具有丰富的文化艺术含量，是工程技术与文化艺术完美融合的行业。建筑不仅是钢筋水泥的堆砌，更是文化与艺术的载体，每一栋建筑都是城市的一部分，东西人们的生活空间。建筑装饰不仅是对建筑的美化，更是在创造生活、创造未来。作为建筑装饰行业的从业者，我们应该感到无比的自豪，应该具有强烈的使命感，我们要用精湛的技艺和精彩的创意去改良生存环境，创造更加安全、舒适、便捷的生活空间和生活方式，不断满足人民群众对美好生活的向往。
中国空间设计大赛是一项公益性的赛事，旨在促进空间设计的广泛交流，提升空间设计的艺术水准和技术水平。在大赛中，我们看到了许许多多优秀的作品，它们不仅体现了设计师对美的独特追究，更体现了他们对生活、对文化的深刻理解，他们让我们看到了设计的力量，看到了设计对改变生活、塑造未来的重要作用，这些作品不仅具有极高的艺术价值，更具有深远的社会意义，不仅有助于推动建筑装饰产业的高质量发展，也有助于提升文化自信，增强中国文化的国际影响力。
二、坚定信心、迎接挑战，建筑装饰行业依然具有广阔的发展前景。
信心是我们心中的灯塔，它照亮前行的道路；信心是我们力量的源泉，它支撑我们跨越难关。信心比黄金海重要。只有对未来发展抱有坚定的信念，才能在复杂多变的市场环境中始终保持敏锐的洞察力、清醒的判断力、果断的决策力，才能紧跟时代步伐，创新发展模式，创造出更加辉煌的成就。我们的信心来自哪里呢？主要有两点：
第一，信心源自于韧性强、潜力大、活力足的中国经济基本盘。14亿多人口的庞大市场，4亿多人的中等收入群体，1.8亿登记在册的经营主体，是中国经济大盘的底座，是中国经济最大的信心和底气所在。习近平总书记多次指出“中国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面依然没变”。尽管当下的确面临着有效需求不足、社会预期较弱，以及外部环境复杂等困难，但是政策红利持续释放的趋势没有变，高质量发展的良好势头没有变，中国仍将在相当长一段时间内保持量的合理增长和质的有效提升。2023年，中国GDP同比增长5.2%，这一增速在全球主要经济体中仍处于领先地位。
第二，信心源自于中国建筑装饰行业巨大而又坚实的市场需求。习近平总书记提出，人民对美好生活的向往是我们的奋斗目标，建筑装饰的本质是改良人类的生存环境，创造更加安全、便捷、舒适的生活空间和生活方式。建筑装饰行业与人民居住品质和美好生活环境息息相关，中国经济的持续发展和城市化进程的不断推进，将为建筑装饰行业创造巨大的增量市场。
持续实施城市更新行动，城中村改造和乡村全面振兴行动，打造宜居、韧性、智慧城市，推动完整社区建设，实施一刻钟民民生活圈行动，建设宜居宜业和美乡村等政策的实施，为建筑装饰行业创造了巨大的存量市场。
根据中研普华产业研究院发布的报告显示，预计2023到2027年建筑装饰市场规模将以年复合增长率5.67%稳步增长，到2027年市场规模将达到8.16万亿元。
三、转变观念、转变发展模式，推动建筑装饰行业转型升级。
随着人口增长放缓，城市化进程也逐渐放缓，大规模的房地产开发和基础设施建设增量也趋缓，从而导致建筑装饰市场结构发生了明显的变化，那就是增量市场放缓、存量市场增加；城市市场放缓，乡村市场增加。建筑装饰市场结构的变化，进而导致业务结构的变化，那就是项目造价轻量化，地域分布分散化，几千万甚至上亿的装饰项目会越来越少，几百万甚至几十万的项目会越来越多，并且零散分布，但总量是可观的。这些变化不可避免地导致企业管理难度和运行成本的增加，建筑装饰行业面临着巨大的市场压力。
此外，日新月异的科技进步和日益提高的环保意识，也对建筑装饰行业提出了更高的要求。传统的建筑装饰模式已经难以满足现代消费者对智能、绿色环保等方面的需求。建筑装饰企业必须洞察市场变化，研究市场变化，适应市场变化，及时转变观念，转变发展模式，转变建造方式，推动行业转型升级。
转变观念和转变发展模式是装饰行业转型升级的关键，装饰企业必须摒弃传统的固化的思维模式，积极拥抱创新，不断提升企业的核心竞争力。装饰企业必须摒弃过度追求短期利益的观念，注重长远发展和可持续发展，打造持久的竞争力。装饰企业必须摒弃过度追求规模扩张的发展模式，坚定地走高质量发展道路。
工业化、数字化、绿色化是建筑装饰行业转型升级的可靠路径。住建部倪虹部长一直强调，要推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型，要强化科技赋能，推广绿色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽车一样造出好房子。装饰行业转型升级，就是要坚持工业化、数字化、绿色化，稳步推进装配化。
以习近平同志为核心的党中央高度重视数字经济发展，多次对加快数字经济发展作出重要指示和决策部署，国家十四五规划明确提出，迎接数字时代，加快建设数字经济、数字社会、数字政府，以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式变革。
党的二十届三中全会强调，以国家标准提升引领传统产业优化升级，支持企业用数字技术、绿色技术改造提升传统产业。建筑装饰数字化，尤其是数字化与工业化的融合发展，既是应用技术的系统性创新，也是生产方式的革命性变化，是破解建筑装饰行业生产环境恶化、管理粗放、效益低下等困局的有效手段，是培育新质生产力的重要着力点，是助推产业转型升级的核心引擎。
四、作为行业协会，要以高质量的服务，引领建筑装饰行业高质量发展。
“服务国家、服务社会、服务群众、服务行业”是党的政府对社会组织职责的新要求。中国建筑装饰协会作为全国建筑装饰行业的服务组织，将按照中奇会长提出的“政治建会、规范办会、廉洁办会”的方针，不断加强思想建设、组织建设、制度建设和能力建设，强化上连下通的桥梁纽带作用，反映企业诉求、解决行业痛点，以高质量的服务引领行业高质量发展。
新时代新征程赋予了中国建筑装饰协会和建筑装饰行业新的使命，我们将不忘初心、不辱使命、主动担当作为，踔厉奋发，把中装协建设成政府靠得住、行业离不开、企业信得过、国际有影响的社会有生力量。
各位来宾、各位同仁，设计师朋友们，让我们以更加坚定的信心拥抱这个充满挑战与机遇的时代，转变观念，创新驱动，走高质量发展道路，共创建筑装饰行业更加美好的明天。

主持人：非常感谢艾会长送上的美好祝福。在艾会长的发言中我们也深切感受到艾会长对行业发展的深厚情感和对未来发展的坚定信心，我们相信在中国建筑装饰协会的指导下，中国建筑装饰行业将会在新的历程当中迎来更大的发展和辉煌。
在行业发展的浪潮当中，企业应当把握时代脉搏，顺势而为，坚定不移地走高质量发展的道路。而面对变革企业家也应该要勇于突破、敢于挑战。接下来有请中国建筑装饰协会副会长、深圳远鹏装饰集团有限公司创始人叶大岳为我们分享《相信的力量》。

中国建筑装饰协会副会长、深圳远鹏装饰集团有限公司创始人叶大岳

叶大岳：尊敬的文区长、艾会长、各位领导、各位业界的精英，各位同行，以及远道而来的各位嘉宾，大家下午好！
非常高兴在一年一度的中国建筑装饰行业发展论坛与大家重逢，共同探讨中国建筑装饰行业的发展与未来。首先，请允许我代表深圳建筑装饰企业，向长期以来关心和支持建筑装饰行业发展的各界朋友表示最诚挚的感谢和最热烈的欢迎。
今天，组委会给我的命题是谈谈对建筑装饰行业的理解以及展望，我深感荣幸也倍感责任。作为从业31年的装饰人和创业者，我和远鹏集团经历了行业发展的高光时刻，也经历了低谷震荡，可以说是“左手经验丛生，右手教训纵横”。接下来我分享的主题叫做《相信的力量》，通过几个“相信”，来谈谈我对行业的理解和对未来的思考。
第一个相信——相信我们创造了中国建筑装饰行业蓬勃发展的历史。
当年的“蛇口开山第一炮”如同春雷涌动神州，深圳奏响了中国改革开放的启幕乐章。改革开放初期，一大批建设者开始涌入深圳，深圳作为建筑装饰行业的发源地，诞生了中国第一家装饰企业，建筑装饰的火种在深圳点燃，在神州大地燎原式发展，如今不少企业已经走出国门，走向世界。
在改革开放的浪潮中，随着国民经济的迅速发展，建筑装饰行业迎来了前所未有的机遇，扮演了重要角色。建筑装饰行业不仅打造了众多具有时代特色的标志性建筑，更培育了一批具有国际竞争力的优秀企业。通过整个行业的努力，推动了经济社会的发展、城乡面貌的改善、居住环境的提升。同时也带动了上下游产业的革新与进步，创造了大量的就业机会，培养了优秀的专业人才。今天来参加这次论坛的都是行业培养出来的优秀专业人才。
今年，恰逢中国建筑装饰协会成立40周年。历经40年的发展，建筑装饰行业也从最初的简单装修，逐渐演变为集设计、施工、材料、服务于一体的综合性产业，不断地突破自我，实现了质的飞跃。在这一过程中，我们亲历了无数的创新与变革，从传统工艺到现代技术，从单一的材料到绿色环保材料，建筑装饰行业不断自我革新，以满足社会发展的需求。可以说，过去的40年，建筑装饰行业对提升国家整体形象和居民生活品质做出了巨大的努力和贡献，这是行业的荣光。
因此，在我们展望行业未来、坚定信心的同时，也不应忘记对行业过去成就的自信与肯定。当我们站在新的历史起点上，应该以更加坚定的信心、更加自豪的姿态，铭记过去的辉煌成就，珍惜当下的大好政策，把握未来的发展机遇。我们要继续发扬装饰人勤勉务实的精神，推动行业向前发展，为国家的繁荣富强和人民的幸福生活贡献我们的智慧和力量。
第二个相信——相信我们的营商环境和政府的支持力度。
建筑装饰行业是民营经济非常活跃的领域，90%以上的装饰企业是民营企业，习近平总书记指出，“从制度和法律上把对国企民企平等对待的要求落下来，鼓励和支持民营经济和民营企业发展壮大”。
去年7月，中共中央、国务院发布的《关于促进民营经济发展壮大的意见》明确指出：民营经济是推进中国式现代化的生力军；促进民营经济做大做优做强，在全面建设社会主义现代化国家新征程中作出积极贡献，在中华民族伟大复兴历史进程中肩负起更大使命、承担起更重责任、发挥出更大作用。这意味着在国家政策的层面上，民营经济的重要性得到了充分的肯定和进一步的提升。今年10月，国家发改委公布《中华人民共和国民营经济促进法》，向社会公开征求意见，这是党中央国务院促进民营经济发展壮大决策部署的有力举措。
以上这些，都是国家层面给民营企业最好的定心丸。我们再来看看地方政府层面。
大家都说“全国装饰看深圳”，深圳装饰企业取得的成绩，首先是归功于40多年来国家的持续发展，无论是城市化进程加快，还是人民生活水平的提升，都为我们提供了广阔的发展空间。其次，得益于深圳特区优越的营商环境，为建筑装饰行业的成长提供了丰沃的土壤。最为重要的是深圳各级政府的服务理念和切实的行动，长期以来对企业的关心支持，成为企业坚强后盾和持续发展的支撑。
“深圳装饰看福田”，我是1987年从汕头劳动局下海来到深圳的，1993年创立了深圳远鹏装饰，公司三次迁址，都没有离开过福田。这里要特别向福田区的各位朋友汇报的是，我们远鹏集团一定是扎根在福田时间最长的装饰企业之一。
作为31年的“老福田”，远鹏对政府部门的服务有着深刻的体会，福田区委、区政府以及各级主管部门，真正是用心、用情、用力为企业服务。前段时间 企业在经营过程中遇到了一些问题，但是这些问题的出现，福田区从区委常委到住建局、税务局、稽查局，再到各级对口职能科室的工作人员，都亲力亲为帮助企业沟通协调，拿出最迅速、最妥善的解决方案，到今天我们还清楚地记得，当我们有个问题提出来之后，按照政府的流程，他们都说一个流程最少是5天，但是我们企业碰到的问题，从区委常委到副区长、主管部局，当天就给了回复，我们更感动的是其中一个住建局的副局长冒雨带我们到有关的部局解决问题，当天就能够解决，这也使在福田的企业感到政府有实实在在的支持。
政企双向奔赴、服务走心走实，极大增强了企业的获得感，也让我们继续扎根福田发展的决心更大、信心更足。在深圳、在福田，放心经营、安心经营，我们永远可以相信。
第三个相信——相信科技创新和专业服务成就企业核心竞争力。
首先谈一谈科技创新，科技创新不仅是推动行业转型升级的关键引擎，服务能力是业务增量的源泉，更是企业保持竞争力的核心所在。在远鹏31年的发展历程中，“专注式创新”的理念始终深植于企业经营的核心价值理念，我们深刻地感受到，技术的每一次飞跃都可能带来行业的重塑和市场的重新洗牌。物联网、大数据、人工智能等技术的快速发展，智能家居、智慧建筑等新兴市场的迅速崛起，这些领域不仅代表着建筑装饰行业的未来方向，更是我们企业实现差异化竞争、拓展利润空间的重要战场。
远鹏集团积极拥抱科技创新，通过技术的创新提升项目的性价比，缩短工期，减少能耗，交付给客户超出预期的作品。从绿色建筑到数字智慧建造，我们进行了大量的探索与实践，这不仅仅是为了适应市场变化，更是为了占据未来发展的制高点。我们鼓励员工打破常规，将新技术、新材料、新工艺融入设计、施工和管理中，从而创造出更加高效、环保、个性化的建筑装饰解决方案。
再谈一下服务能力，当然这是一个老生常谈的问题，这也是建筑装饰行业永久的必修课。质量是企业的生命线，服务是品牌的灵魂，无论市场如何变化，只有坚守品质底线，把控工程质量，才能确保每一个项目都能成为客户心中的精品。
打造专业化服务能力，是远鹏集团31年来孜孜以求的目标，我们深知，提升服务永无止境，只有通过不断优化服务流程，提升服务效率，才能更好地满足客户的需求。为此，我们建立了完善的客户服务体系，从前期的咨询、设计，到中期的施工管理，再到后期的维护保养，每一个环节都力求做到精益求精。我们还特别注重员工的培训与发展，确保每位员工都能以专业的态度和技能为客户提供高质量的服务。通过这些努力，我们致力于将远鹏集团打造成为建筑装饰行业的服务标杆，为客户创造更大的价值。
我相信，通过科技创新赋能企业发展，通过专业服务打造企业核心竞争力，是我们建筑装饰行业夯实自身能力，赢得市场认可的必由之路。
第四个相信——相信行业发展未来可期。
过去几年，全球经历了前所未有的变革与挑战，建筑装饰行业作为经济社会发展的重要组成部分，同样面临了诸多困难与考验。市场需求的波动、竞争的日益激烈，原材料价格的上涨、技术迭代的加速，以及消费者对个性化、智能化需求的不断提升，环保和可持续发展成为行业发展的重要议题，都对我们的企业提出了更新、更高的要求。
尽管如此，我们应该看到，在挑战的背后隐藏着巨大的机遇。国家政策的支持、国际化发展的探索，技术进步的助力、消费观念的变化，都是推动我们行业转型升级的重要动力。尤其是在“双碳”目标的引导下，绿色建筑、智能家居等新兴领域正在快速崛起，为我们提供了新的增长点。刚才艾会长也提到，建筑装饰不仅具有很高的技术含量，也具有丰富的文化艺术含量，建筑装饰行业是工程技术与文化艺术完美融合的行业，在巨大的增量市场和存量市场的共同驱动之下，这个行业一定具有非常大的发展潜力。
回顾中国建筑装饰行业40年的发展历程，我们积累了宝贵的经验，形成了独特优势。我们积淀庞大的市场规模和丰富的项目经验，培养了一支高素质的专业人才队伍，建立了完善的产业链和供应链体系。这些成就不仅是我们行业自信的源泉，更是我们面向未来，迎接挑战的重要底气。
各位同仁，中国建筑装饰行业正站在新的历史起点上，机遇与挑战并存，希望与困难同在。让我们携手并进，以更加坚定的信心、更加务实的行动，共同开创中国建筑装饰行业更加辉煌的明天。追风赶月莫停留，平芜尽处是春山，相信在大家的共同努力下，我们定能披荆斩棘、一路凯歌，个再创辉煌。谢谢大家。
主持人：非常感谢叶总的分享，真的是鼓舞斗志、振奋人心。我们非常相信相信的力量，让我们坚定不移地走高质量发展道路，在未来也让我们以勇往直前的奋斗精神，迎接挑战，再创辉煌。

随着居民生活水平的不断提高，住房不再仅仅是遮风挡雨的居所，它承载着人们对美好生活的向往与追求。而建筑装饰行业，作为提升居住品质的关键一环，也面临着新的发展机遇。
接下来，有请清华大学土木水利学院副院长、教授、博士生导师，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟做《住房需求趋势与建筑装饰行业机遇》的主题演讲，掌声欢迎。

清华大学土木水利学院副院长、教授、博士生导师，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟

吴璟：各位领导、各位专家、各位同仁，大家下午好！非常荣幸有机会参加建筑装饰产业发展论坛，我一直是在做房地产尤其是住房的相关研究，因此参与房地产企业也包括一些建筑企业的活动比较多，这是我第一次参与建筑装饰企业的论坛。在我接到邀请以后，我还是非常感兴趣，主要是因为房地产和建筑装饰行业之间可以说是存在着千丝万缕的联系。
我前两个月参加一个上半年经济形势分析活动，各行各业的代表、专家都在交流观点，其中很多行业都在说，今年上半年，包括前三季度，经营的情况不太好，其中都会把一部分原因归咎于房地产市场的形势不太好，包括最让我吃惊的是，纺织品协会的领导表示，今年服装的销量下降，其中一个原因是房地产的销量下降。
相对于这样的一些责难或者甩锅而言，我觉得可能房地产最跑不掉的一个责任或者关联，是和建筑装饰行业。
（见PPT）在这里我借用了中金公司做的一张房地产相关产业活动联系图，大家可以看到，从新建的角度来看，它更多的是和我们经常说的建筑业或者是建筑安装工程密切联系。但是不管是新房还是二手房，都会和其中的装饰行业关联，当然再往上游，可能又会涉及到很多建材等等，它们都存在着很密切的关联。
我今天想重点和各位同仁、各位企业家交流一些我们对住房需求这方面的研究。非住房的部分，包括写字楼、购物中心等等，我们最近也在开展相关的研究，但是可能更为复杂，因此今天我们聚焦在住房这个板块。
在最近几年，我们面临的一个最大的在住房领域的变化，今年7月份，中共中央政治局会议上已经有了一个深刻的阐述，也就是房地产市场的供求关系已经发生了重大的变化。这种重大的变化直接体现在市场的若干个主要销售指标，我相信刚才几位领导跟企业家提到的装饰行业面临的困难，也和这种住房供需关系逆转存在着很大的关联。
从量的角度来讲，全国的新建商品住房的销量在2021年达到了峰值，大概是15.7亿平方米，但是今年我们用前10个月的数据去推算，全年很有可能总的销售面积在8亿平方米以下，比最高峰已经减少了大概一半。
从价格来看，在多数的城市里，从2020年达到峰值之后，在过去4年时间里，很多城市的价格都经历了20%到30%的降幅，一部分城市的下降幅度可能更大。这就引发了大家对市场非常多的关切。
当然，今年9月26日中共中央政治局会议明确提出，要促进房地产市场止跌回稳，我们经历了一个近年来成色最足的银十，目前有些城市，包括我们所在的深圳，整体情况已经有所改观。但是我最经常被问到的一个问题是，这样的势头能不能得到延续？在过去的几周，我差不多每周都会去一次中央电视台，或者在央视财经评论，或者在新闻1+1，对最新的政策和数据进行解读，在解读之后，很多相关的专家、记者和主持人也还会私底下问我这个问题，确实我们现在的数据，这一两个月很亮眼，还能不能持续？
要回答这个问题：现在的势头还能不能持续，明年的情况怎么样？我们当时要看政策面能否延续，更重要的是需要从更长的周期上有一个判断。这里包括我们需要从长周期的维度上理解，未来我们对商品住房，包括政策性住房，或者说对城镇的新增住房总量，大概每年需要一个什么样的量。同时，这些新增的需求会更主要的集中在哪些市场的板块，或者是哪些城市。这种中长周期看问题的角度，我们相信是我们对短周期来做出一些分析的基础，同时对于很多企业来讲，这种中长期的判断，可能也会对企业的战略层面决策有着很重要的参考依据。也就是倪虹部长最近经常说的，看市场第一要尊重规律，第二要看大势。
在此基础上，我们还希望我们做出的以下分析，能够尽量是有一些定量的成分在里面，而不只是定性的，或者是假信息，或者是悲观论。因为最重要的是程度，也就是我们都知道一定不会有最好的时候那么好了，但是应该能比今年上半年好，大家的定性判断是高度一致的，但是在这种情况下，关键就在于没有最高峰的时候好，比今年上半年好，那也还是一个很大的区间，在这个区间之间，我们的情况应该会是怎么样，这也是我后面想着重和各位交流的内容。当然因为我的专业的原因，我可能更多的还是从住房本身来提供一些我们的分析和观点，这里面装饰的影响在哪里，我相信在座的各位会比我更专业，当然我也会抛砖引玉，分享一些我的观察。
首先还是先从总量的角度来讨论一下，未来我们国家住房市场，尤其是房地产市场总的规模，有的分析把它叫中枢，有的分析把它叫新的锚点，不管叫什么，我们都想知道大概总体规模会是一个什么样的量级。
在这里我想引入一个概念，叫做“新增住房需求”，或者叫做“新增住房需求和住房供应之间的对比关系”。大家在讲住房市场的时候，经常会提出一些观点，比如说现在的人均面积是多少、现在的套户比是多少等等。但这些观点都是针对存量而言的，我们结合全世界范围内的研究发现，影响市场很大程度上是增量，或者更准确地来说，是新增的需求和新增的供应这两者之间的对比关系。
作为一个案例，大家可以看到左边这张图是美国几十年的发展历程，这里面我们用了两个指标，实线的这一条是每年新增的家庭数量，大概可以看成是新增的需求指标，虚线是每年新竣工的住房数量，大概可以看成是一个新增的供应指标。各位可以看到在这张图里面，特别是在90年代末到2010年之前，曾经经历过一轮供需或者新增供需之间比较严重的错配。在90年代末到本世纪初是新增的需求很大，因为当时有两届政府，包括克林顿政府、小布什政府的美国梦计划，在支持穷人买房。另外他们的婴儿潮的第二代开始进入到市场，所以造成了新增的需求很高，但是新增的供给在当时没有办法满足需求。所以美国住房的价格在90年代末到2005年之前是一轮史无前例的上涨。
到了2005年之后，从这个图上可以看到，它的新增需求已经开始回落，之前开工的那些房子开始陆续造出来，所以造成了供需形势的逆转，新增的供给大幅度超过了新增的需求。这样一个错配所导致的结果，就是我们在右边这张图可以看到的，在1995年到2005年之间，住房的价格经历了大幅度的上涨，但是在2005年之后，美国的房价经历了巨大的下跌，直接导致了后来的美国次贷危机，甚至影响到全球。
从这个案例可以很直观地体现出，我们从增量着手看增量的需求和增量的供给之间对比关系，可能是我们判断住房市场形势的一个很重要的切入点。
我们怎么样看增量的供需，尤其是怎么样来看增量的需求？其实它也很简单，比如说我们现在所处的这个会场，如果我们把这个会场坐满，没有新的人进来，我们也就不需要再有新的供给，不需要新的椅子。我们在什么样的情况下需要新的椅子呢？第一，如果有一些现有的椅子坏了，也就是我们在住房市场里面，因为拆除引致更新的需求，那就需要新建房子。第二，如果每个人坐一把椅子不过瘾，需要两把椅子，在住房市场里面我们把它叫做改善性的需求，那我也需要新增。第三，如果又进来一些人，我们通常把它叫做刚性的需求，我们也需要新增。这三者合计是新增住房需求的三大驱动力。各位需要注意的是，新增的住房需求并不一定需要通过新盖房子的方式来满足，这里面市场中可能已经有了库存或者空置，库存是掌握在开发商手上，没有卖出去的，空置是掌握在老百姓手上，已经买了但是没有住的。如果市场中的库存或者空置的规模比较大，即使你有了新的需求，也会先用这部分已经有了，但是没用的房子来满足。还有一个是就地城镇化，它直接对应的是最近大家非常关注的一个问题叫城中村，也就是有一部分的房子，以及居住在这些房子里的家庭，原来都是属于农村的范围，但是他在城市的郊区，随着城市范围的扩展，我们原来把这个地方定义为农村，现在把它定义为城镇，但是还是原来的家庭住在原来的房子里，他是连人带房实现了就地的城镇化，这部分看起来是造成城镇人口的增加，但他其实没有需求。把他们扣掉以后，剩下的部分都是需要用新建住房的形式来加以满足的，包括商品住房、政策性住房，甚至包括了在城市边缘以及一些镇域范围内的自建房。
在分析住房问题的时候，我们其实面临的一个新的挑战是，怎么样来知道这个总的对新建住房的需求中，有多少是商品房来满足，多少是政策性住房满足。我想对于在座各位来说，这反倒不是一个问题，因为不管房子是开发商盖的，还是政府盖的，甚至是老百姓自己建的，都有装饰装修的需求，所以下面我们也不再区分这三者，就看总的新建住房的需求。
按照这样一个分析框架，我们可以把握住三个核心的需求驱动力，同时关注一些供给的调节因素，就可以实现对于刚才我们最关心的，到底每年要新盖多少房子这个量的一个量化预测。
分析的过程就不在这里一一展开了，我们对于这里面的每个驱动力，都从经济学的角度或者人口学的角度进行了建模，这背后都有大量的数学模型来支撑，这里唯一一个不是我预测的，是直接借用现有数据的，就是左边这张图。大家知道现在中国的人口出生率低是一个很大的问题，我们的人口出生率在2021年已经达到了历史的新低点，大概是1.19个，也就是平均每位女性在她的一生里面生1.19个孩子，这已经严重低于了世代更替水平2.1（平均要生2.1个，人口才是不减少的）。我们这里直接采用联合国给的预测，它预测到2050年中国的总和生育率，要回升到大概1.4，平均每位女性一辈子要生1.4个孩子。我们的预测结果要比这个低一点，如果不回到这个水平，那就不是房地产或者装饰的问题，那会是整个国家的问题，所以在这里我们宁愿相信，把它作为一个目标，而不是一个预测。这是唯一一个我们不是基于预测模型得到的结果。其他的数据，包括我们对城镇化率的预测，以及对人均住房面积的预测，都是用模型去推测出来的。
在人均面积的部分，根据第七次人口普查，在2020年，城镇人均住房面积已经达到38.6平方米，当然这是建筑面积，但是换算为使用面积，我们也已经超过了日本和韩国。我们预期后面这种增幅会放缓，但是即使是在增幅放缓的情况下，我们仍然预期到2050年，人均居住建筑面积会增加到46平米—55平米之间，这大概相当于是目前英国到德国的水平。
同时，我们还对拆除的情况做了预测，我们的拆除率一定是会大幅度的减少，在过去两个10年中，我们的建筑拆除率很高，未来的拆除率不会那么高，但是因为我们的总量非常庞大，因此拆除的绝对规模还会比较高。
按照刚才的分析，我们可以先对过去的两个10年（也就是2001年到2020年）来做一个复盘，在前面一个10年，我们首先都是有很磅礴的新增住房需求，在2001年到2010年间，我们平均每年大概是需要1亿套房子，之后是1.32亿套。同时，可以从它的构成来看，在过去的两个10年里面，我们的城镇化，也就是人口的增长，以及住房的拆除，我们进行了多轮棚改、旧改等等，对于新增住房需求的贡献是非常庞大的。另一方面，我们也可以看到，在这两个10年里面，还有一个很大的区别，2001年到2010年，虽然我们总的供应量也不低，但是总体来讲还是一个供不应求的情况。总的新增供应和新增需求之间的占比是0.99，也就是新增的供应满足了99%1新增的需求。
可能有的朋友会觉得，0.99基本上也接近1了，但是从住房经济学，包括全世界的惯例来看，因为会有一部分住房终究是没有办法使用的，以及这个市场中需要一点余量，才能让它运转起来，所以通常认为新增供给要达到新增需求多10%，也就是这个比例大概要在1.08到1.12之间，才是一个比较健康的比例，但是我们在第一个10年里很明显是低于这个比例的，所以大家也就可以理解，为什么我们在本世纪的第一个10年里，住房价格会大幅度上升，我们会有一个地产的黄金10年。到了2011年到2020年，虽然需求的总量又上升了大概30吧，但是我们的供给量上升得更多，供给量上升了超过60%。所以供需比已经从0.99变成了1.23，也就是我们供应的总量超过了需求量的23%。即使按照我们刚才说的，你应该多盖10%，这也已经是一个比较严重的供给的过剩，这又反过来造成了我们今天的问题。
因为后10年供给的过剩，所以从国家统计局发布的数据可以看出，我们在2015年达到了一次开发商手上库存的高峰，所以当时把去库存作为全国层面的经济的目标。最近我们又在接近一个新的库存的高峰，虽然没有2015年高，但是绝对的量并不小。更为重要的是，我们最近做了一个测算，我们算了一类房子，就是空关的住房，空关住房在市场中也被叫做次新房，其实就是老百姓把这些房子买了，但是自己既不去住，也不去出租，就把它关在那里，有的是毛坯关在那里，有的是精装买来就关在那里，因为那段时间大家把它作为纯粹的投资的手段。我们的测算表明，这种在老百姓手上的次新房，随时都可以抛出来，从来没有居住过的，因此对新房有很强的替代性，在全国的总量规模大概是库存的3倍到4倍，是十几亿平米的规模，庞大的库存和空置的规模，是我们现在遇到很大困难的原因。
基于刚才所有分项的测算，我们尝试把它形成一个整体的分析，在这里面大家可以看到，我们首先做的是从2000年到2050年每一个时间点上，按照我们刚才预测的人口和人均的住房面积，甚至考虑了一定的空置或者库存，城镇住房的总量会有多少。我们还测算了需要拆多少房子，以及就地城镇化有多少，相应的就能反算出我们在每个10年间需要多盖多少房子。
这个测算结果告诉我们两个很重要的结论，第一个结论是市场中住房增量和住房存量这两者之间的关系。在本世纪第一个10年，大家看到这里有一个数字是115%，也就是在2001年到2010年，这10年间我们新盖的房子，包括商品房、政策性住房、自建房，它相当于2000年市场中已有房子的115%，也就是我们用10年时间把市场中的房子又多盖了一遍，而且还多盖了15%。在2011年到2020年之间，这个比例是85%，这个10年我们又接近把已经扩大了的存量又盖了一遍。所以大家可以想见，为什么我们把那两个10年称为房地产的增量时代，为什么所有建设的行为、建筑企业会是一个非常积极向上、非常大踏步的发展，就是因为这么庞大的建设量。
但是到了现在这个10年（2021年到2030年），这10年间新增的建设量只会相当于2020年存量的38%，也就大概占4成。而且在后面的两个10年，它会下降到20%到25%之间，这就是我们经常说的，从增量时代到存量时代的转变，在这个测算里面可以得到很明显的体现。这是这张图传递出的第一个很重要的信息。
同时，如果你仔细看这个比例，这其中当然是有新增住房的下降，但其实很大程度上还是源于存量的增长，如果我们单看新增住房这部分的规模，它的降幅其实没有我们想象的那么大。我们把刚才这个蓝色的部分，就是我们最关注的新增的住房建设需求单拎出来放在这里，在我们的峰值，2011年到2020年，这10年间累计的建设量大概是180亿平方米，这里面既包括了商品房也包括了政策性住房。根据不同的情景，我们有乐观一点的假设，也有保守一点的假设，在最乐观的情况下，我们的预测结果是，2021年到2030年，会比这个峰值下降1/4，最保守的假设是下降40%。如果按照183亿平方米来算，这确实是下降很明显，但是依然很庞大的规模。有的朋友可能会问，我们现在的降幅，到今年已经是降了50%，比这两个测算的结果都要大，这又是什么原因？一方面是我们刚才提到市场中原有的库存和空置的规模比较大，另一方面，这也很多的专家，包括我本人在内，我们都在呼吁，目前的市场是超调的，这是一个超跌的市场，我们的中枢要比现在的水平来得更高一些。
小结第一个部分，我们基于对总量测算得到的分析结果：第一是从增量时代向存量时代的转变，这是一个不可逆转的潮流，在本世纪最早的两个10年，这是一个史无前例、非常罕见的盖房子的速度，到了后面新增的规模虽然有所下降，但是存量的保有规模已经大到可怕，现在大概是450亿平方米，在稳定期大概是550亿平方米到600亿平方米。我们有一次也中央领导写报告的时候画了右边这张抽象的图，并且结合了一些测算的数据，这里面就想传递出这样一个信息，在以增量为主的时候，我们是以开发来统领的，同时也有家装、新房销售，以及银行的房贷等等高度伴随的增量业务。但转向450亿平方米到550亿平方米存量为主的时代的时候，我们会有更多更具备存量时代特征的行业的机会，这里面当然包括今天我们讨论的家装，还有物业管理、经纪、租赁，以及一些新的资产视角可能的角度。
最近一段时间，如果大家看这个行业，看存量相关，也呈现出另外一个趋势，就是在物业管理和经纪这两个行当里面，都在呈现出非常强的跨行业扩张的趋势，原来做物管的，它在努力地往红色这部分的其他业务拓展，原来做存量房经纪的，做中介业务的，也在努力的往其他方向拓展，都是在瞄准这450亿到550亿平米的庞大的市场。
作为增量来讲，未来的下降幅度会非常大，但是这仍然是一个每年10万亿元的庞大赛道，当然这里面也只会存在一些结构性的机会。这也是我第二部分想向各位汇报的，这些结构性的机会在哪里。五
首先在讨论结构性的机会之前，我们需要建立一个共识，也就是在过去的一段时间里面，或者说过去火热的几年中，市场中的购房需求，有相当一部分是投资甚至是投机性需求，这也是为什么我们会在2017年以后明确把房住不炒作为一个很重要的政策目标，因为当时这种情况存在，而且比较普遍。到了今天，投资、投机性的需求已经下降了非常多，我这里给出的是全国337个城市二手房的价格监测，在这里面有一个关键的指标，叫做过去5年的累计房价变化，也就是站在今天，和2019年11月相比，累计5年间房价变化了多少，绝大多数的城市都已经很接近0，甚至是负数。为什么用过去5年来看？因为国内外的经验都表明，老百姓在做决策的时候，过去5年的累计变化是影响他预期，以及投资动机的一个很重要的因素。过去5年这项投资如果是不赚钱的，他现在再做这项投资的可能性相对来说是很低的，这是我们的一个基本的出发点，也就是投资投机需求已经大幅度的回落，我们目前已经回归到了一个以消费需求为主的住房市场。所以我最近在不同的场合也经常表达这个观点，房住不炒已经不仅仅是一个政策的导向，而且成为很多居民家庭内在或者自发的一种购房的动机。
在此基础上，我们后面的结构性机会的讨论就不会再涉及任何跟炒房相关的事情，而是从消费的角度来分析这个市场中可能的市场机会会在哪里。
我们再次希望用我们刚才说的新增需求和新增供给这两者之间的对比来作为分析这个问题的框架。从这个框架出发，我想下面从4个方面来讨论可能的结构性机会在哪里。第一个结构性机会是在城市内，从需求角度来看，也就是当我们刚才看到的，我们的住房有没有的问题解决以后，就像中央在说的，我们关注的重点一定会转向好不好。这里我引用了日本在过去半个多世纪里面，在国家层面做的住房规划的基本目标，这是全世界范围内除了中国以外，另外一个大概每隔一段时间（最开始是5年，现在问题少一点，每隔10年）会做一次规划，在这里面我们会看到它在关注什么问题，想要致力于解决什么问题。
在60年代、70年代，它典型的在解决有没有的问题，也就是先要每家有一套房，每人有平均一间，然后开始提面积大不大的问题，去提人均面积最标准、平均标准和优化标准。在“有没有”“大不大”的问题都解决之后，在90年代开始他们关注的重点全面转向住房好不好，包括在目前所处的2016到2025年期，他们提出的8项目标里，有一些都处于我们现在说的比较抽象的方面，比如说优质的生活、存量房的改造，或者是住房与经济的协调发展等等，在一定程度上体现了我们所关注的，在解决了有没有问题之后的转变过程中，我们很可能也会遵循这样一个规律。
特别是回到刚才的测算结果，我们刚才说了，住房的新增需求可能有3个主要的驱动力，可能是拆出来的更新需求，可能是改善的需求，我要更大的房子，可能是因为家庭搬进来或者生出来，导致的新增的刚性需求。
在本世纪最早的两个10年，我们很明确的都是以刚性需求为主，而在我们目前所处的2021到2030年，这三项需求几乎是三分天下，刚性需求大概是35%，改善性需求35%，更新需求30%。而到了后面的两个10年，更新需求会压倒性的成为最主要的住房需求，因为到了那个阶段，我们的存量确实太庞大了，每年即使就拆3%也是一个很庞大的数。
在我们正处的2021年到2030年，反过来说，就是改善性需求的占比，是处于它的历史最高峰。换句话说，在我们现在所处的10年，改善性需求能发挥的作用不仅是空前的，可能也是绝后的。在这个基础上，我们想问的是，改善的需求在市场中究竟是如何实现？
在过去的两个10年里，从2001年到2020年，我们的市场也是住房在持续的改善，我们的人均住房面积也是从不到10平方米增加到38.6平方米。但是当时的这种改善，它的机制会有当时的时代特点，在当时我们人均面积的增加，主要是通过两种形式，第一种形式是本来我就搬进来很多新的家庭，他们如果买了一些更大的房子，我的人均面积就会上升，这是前20年里面的一个很典型的形式。第二种形式是，前20年我们做了规模非常庞大的旧改和棚改，在这种情况下，我们最差的那部分房子已经有相当部分被拆除了，这部分房子被置换为相对更好的房子，我们的平均面积也会增加。但是我们刚才提到的，在现在以及未来，我们的新增人口会减少，大规模的城市更新还会再做，但是规模不会像过去一样，是大面积的拆除。这两种机制很有可能都不会像过去那么强。在这种情况下，我们如何继续实现人均住房面积乃至居住品质的提升，这就是一个我们需要回答的新的问题。
为了回答这个问题，我让我的博士生做了一些拍脑袋式的测算，我跟他们说，我们既然已经预测出了每10年间人均面积会是多少，我们也预测出了每10年间人口会是多少，以及从一人户到多人户的占比是多少，你们能不能给我一个形象的场景，2050年的时候，中国老百姓应该房子大概是什么样的，才能满足我们的所有假设的条件？
他们还真把我这个有点无理取闹的要求实现了，当然在这个过程中，很大程度上参考了目前新加坡的情况。他们告诉我，如果是在乐观的情况下，三口之家、四口之家、两口之家、一口之家分别应该住什么样的房子，我们刚才给出的55平方米的人均建筑面积是能够实现的。我在这里不想展开这张表，我想和各位分享，基于这张表我们的两个核心发现，第一是这其中第一个很重要的市场机会是要满足快速增加的一人户的需求，这也是从2010年到2020年之间，我们城镇居民家庭结构发生的最重要的变化。在2010年的时候，我们的所有家庭里有16%是一人户。这里说的是家庭的数量，不是人的数量，人的数量还要少一些。到了2020年已经是26%的家庭是一人户，10年间增加了10个百分点，我们预测在2030年左右就会收敛于30个百分点，也就是30%到1/3的家庭是一人户。换句话说每3个家庭就会有1个家庭是只有1个人，这背后的原因是年轻的群体不婚以及晚婚，老龄化原因，家里只有一个老人，还有空巢家庭，照说空巢家庭是两人户，但是叠加了离婚率的上升，所以空巢家庭中的一部分也变成了一人户。
我们看了这个图和这个分解以后，得到的结论是，一人户不仅是他的占比会增加，而且它已经不是我们传统上认为的凑合一下就能解决问题的一人户，这里面包括晚婚和不婚的仍然对生活有高要求的年轻群体，包括有大量的财富积累，只是因为生活上阶段性的变故才单人居住的空巢家庭，以及新的已经保有巨大财富的独居老人。满足这部分迅速增加1人户的要求，会是房地产业、建筑业以及家装行业未来重要的市场机会。
第二个市场机会，除了1人户以外，其他的主流的家庭，包括核心家庭，两代的，三代甚至四代的，他们的居住条件也需要改善。但是它的改善的方式和之前会有一些差异，这种改善的方式我们相信会用典型的过滤效益或者阶梯式改善的方式来实现。我原来已经住到180平方米，我还想改善，市场中现有的二手房已经没有我看得上的，必须有开发商来给我盖200多平米的大平层，我才去改善。我原来这套180平米的房子，可以卖给原来住160平米房子的家庭，这对他们来讲是改善，原来住160平米的房子的家庭把房子卖给140的，原来住140的把房子卖给120的，依此类推。这样一个一个梯次的改善现在在很多城市已经出现，从不同的角度，这样一个梯次改善过滤效应会有不同的启迪，比如说现在在很多城市，最麻烦的是最下面的这些房子，所谓的老破小没有人接盘，没有人接盘之后，他就没有办法实现首次改善，他不去买上面的房子，上面的人也没法改善，整个阶梯由下往上冻结，这是现在很多城市的困难。但是对家装行业来讲，这里面提示我们的是，未来大量住房的交易会是伴随着这样一个阶梯的改善所完成的，因此这个过程中会有很多需要翻新的市场机会。
还有一个市场结构性的机会，这也是大家非常关注，并且非常了解的，也就是从城市之间的需求的情况来看，我们未来不可能再是所有的城市都存在住房需求，住房需求会集中在一小部分城市里。首先我们现在已经有一部分城市在2010年到2020年之间，大概有20个城市的人口是在减少的，我们预测在2020到2030年中，全国300个城市会有50个城市的人口在减少。但是与此同时人口会加速向少量的中心城市聚集，这也是包括日本、美国等等在内，在所谓的城镇化的下半场出现的一个共同的趋势。也就是城市化的上半场是人口从农村向城市移动，城市化的下半场是向少量的中心城市集中。这个过程中我们就可能存在两种模式，一种模式是日本模式，可能有的朋友知道，最近一两年日本的房地产市场实际上是非常火热的，这就是源于它伴随着人口从大量的小城市向六大都市区，特别是向东京集中的过程中，东京是能够盖房子的，东京能够提供出新的住房的供应，因此就会在这几个都市区里面，出现比较火热的住房的市场，价格有一定的上升，更重要的是它的交易量、建设量是比较火热。
另外一种可能不太有利的情景是美国模式。美国模式的特点是，在纽约、旧金山等等大家想去的城市，它是供给严格受限，他们不能在那些城市里面再盖房子，所以在人口向纽约、旧金山集中的过程中，它的住房的建设量、供应量、交易量上不去，只有价格能上去。在这两种模式下，一种是中心城市可以提供住房的新增供给，我们会更多的表现为，在这个国家里面还会有比较活跃的住房的建设和交易，但是价格会比较稳定。另外一种是在中心城市里，不允许盖房子了，所以价格会飞涨，但是建设的活动不会很多。我们当然会更希望接近于左边这种情况，这也是我们最近一直在呼吁的一件事情。这一点大家了解比较多，我就不展开了。
还有一个结构性机会是从供给端来讲，也就是从房价租金比的悖论来讲。我们在这张图里算了一下，如果站在老百姓的角度，持有房子到底是不是合算？从投资的角度来看，你拥有房子其实就持有两部分的收益，一部分的收益是来自于资金的，另一部分收益是来自增值的，这一点在所有的投资品都是如此，不管是住房、持有商铺，还是持有股票、债券，都是如此。我们把每个城市的租金收益率加上年化的增值可以看到，现在在绝大多数城市里持有住房还是不合算的，这主要是由于住房增值部分的贡献，在过去几年里大幅度的下降，而租金的收益率在多数城市里又保持在一个很低的水平，一线城市大多数是1.5%到2%之间的年租金收益率，三四线城市会高一点，但是能够超过3%的情况不算太多。因此一个很低的租金收益率加上回调之后的增值率，导致持有住房的收益率不到4%。
如果这张图不够直观，我拿清华门口的一个小区做了一个直观的测算。清华门口那个小区目前房价大概是13万一平米，租金大概是每平方米每个月140元，这意味着什么？在这个小区里我如果有一套100平米的房子，我把它卖了可以拿到1300万，我想办法做一个3%的理财，虽然现在已经挺难了，但是还能找到这样的机会，每个月可以拿到32500元，我只要把这当中的14000元拿出来，就能把原来的房子租回来继续住，不影响我的使用，但是我可以每个月因此净收益18500元。这也就是现在很多老百姓在讲的，买不如租的问题，或者我们这里称为房价租金比的悖论。
这并不是中国所特有的，实际上在每一个住房市场里，如果前面是一个快速上涨期，大家对增值有一个很高的预期，都会导致租金收益率很低。在快速的上涨结束，转向持平甚至下降以后，都是增值率变得很低，租金收益率不足以支持大家去买房。但是在其他的国家，解决这个问题都用了一种很简单粗暴的方式，就是房地产市场崩盘，房价大幅度的下跌，不管是美国、日本还是1997年的香港，都是这种形式。我们因为出于更高的政治站位以及对宏观经济全局的希望，我们觉得这种情况是不能接受的。
因此，这就意味着在比较长的一段时间里，这种情景会在住房市场里长期存在。我们既不希望房价跌，也不希望租金涨，这样一种情况就一直会存在。
这种情况下，我们需要回答的问题是，我凭什么要每个月多付这18500来买房，而不是租房？在美国，这个问题的解决是另外一种方式，最终它让这两种房子完全不一样，租的房子是城市中心区的公寓，他们叫Condo，买的房子是城市郊区的独栋住宅，这两种住宅在市场上是严格分割的，你基本上租不到独立式的住宅，也很少有人买这种公寓式的住宅来住，既然两种房子不一样，他就不讨论到底租和买是不是合算的问题，我们相信这样一种现象也会是未来我们解决长期存在的房价租金比悖论的方式。
当然，在租赁市场中，这意味着是一个很大的利好，这也是为什么在过去的两三年以来，我们的长租公寓市场经历了持续的增长，因为房价租金比悖论从需求端来讲，对长租公寓是很有利的，从供给端来说他们利用政策的优势化解了这个悖论。但是就像我刚才说的，我为什么要买房子？我们要创造两种市场，让买房拥有租房所没有的好处，传统的租房没有的好处，一个是学区房，现在学区房的吸引力在逐渐下降，因为现在的生育率持续下跌，所以学区房的吸引力未来会变得严重的鲜姜。在这种情况下，必须要找到一个买的房子或者自有的房子有，但是租赁的房子所没有的点，才能撑住这个住房市场。
这其中一个很重要的可能的点，就是只有在你买的房子上，你才能装载或者进行高品质和个性化的装修，以及相应的设施设备，这是租的房子所不能给你的。当然其他的还包括社区的氛围、稳定性和社会地位等等，当然这些都是比较虚的，比较抽象的，只有第一点，我买的房子才能按照我自己的需要去进行进一步的更新，进行进一步的改造，这是自有的住房可能区别于租赁住房的很重要的一个特点，相信也是在房价租金比悖论长期存在的情况下，住房市场或者从开发商的角度，它必须找这样的点，这可能也是在座的各位会存在的机会。
最后一个结构性的机会，就是在城市之间，一定要看空置或者是空关住房的比例。我们刚才算了一下，全国大概是有十几亿平米，但是它在各个城市之间的分布是高度不均匀的，比如说在北京和深圳，这个比例大概是在1%左右，因为在北京、深圳，大家可以想见，很少有人舍得买一套房既不住也不出租，就把它关在那里，所以这样的市场在遇到了政策的放松之后是比较容易反弹的。但是有一些城市，比如说离咱们不太远的东边的那个城市，我不说它的名字，它的空关大概占到了市场的30%到40%，也就是市场中已有的所有房子里，超过1/3目前是以这种空关的方式放在那里。很多城市在过去的几个月里面看到的情况是，当政策放松以后，二手房大量的抛盘，新房还是没人买，二手房的交易量反而上升，就是这部分的房东在遇到了市场好的时候，在抓紧抛盘，所以从城市之间的情况来看，一定要看城市内部空关的数量差异，包括在城市内不同的区域之间，它也是有很大的差异。
小结这个部分，从供需、城市间和城市内这个2×2的角度，我们可以看到对住房市场来讲，可以界定出一些结构性的机会，这其中也可能有一些结构性的机会，对于在座的各位从事装饰装修行业的同仁来讲，同样是存在一定启发的。
最后一个部分，刚才提到很多的机会都是跟高品质相关的，我想花两三分钟时间再简单地提一提高品质住房。
过去两三年我们都非常关注高品质住房，包括好房子。实际上好房子是一个因地而异、因人而异、因时而异的问题，我们相信与其讨论绝对的标准，不如讨论方法论，也就是什么样的房子是好房子，我们怎么样才知道老百姓需要什么样的房子。
我们现在一直想提的一个分析的框架，就是右边这里说的三条线，对于每一种住房的品质，或者对于整套住房来讲，我们先有一个底线，这是我的最基础的要求。然后有一个理想线，就是在支付能力能支撑的情况下，我希望达到的水平。第三是现状线，我的房子现在是什么情况，现状如果低于底线，那就叫痛点，是一定要解决的，现状如果在底线和理想之间，存在着改善的空间，我们需要按照这三条线准确把握老百姓在各个方面分别有什么需求。
我们在各条线上都可以做一系列的工作，比如说我们可以通过传统的问卷调研的方式，去了解老百姓到底需要什么样的房子，比如说我们在过去做的一些问卷调研里面发现，对于中高端的置业来讲，他对于室内空气（主要指装修）的需求是最强的，另外是电梯和应急通道，原来我们完全没想到，现在大家的关注度也非常高。而且在不同的人群间，这种需求会有些变化。再比如说，我们可以对大家的居住现状做了解，他目前对不同角度的满意度到底能满意到什么程度。还有就是老旧小区改造的过程中，中国特有的一个老旧小区的现象叫“老人老房”，就是老年群体不成比例的居住在老的小区里，这是和之前的房改等等制度性原因有关联的。这部分的房屋不可能完全通过拆除的方式来进行改造，所以相当部分是需要在短期内进行适老化改造。最后我们需要非常重视痛点，我们最近做了一些大数据的分析，用的是人民网的地方政府留言板，也就是大家到人民网上的地方政府留言板给市委书记、市长留言，来投诉生活中的一些问题，和每个城市的12345市长热线基本上是一样的，我们用了最新的大语言模型分析，这里是以北京市2023年的情况为例，我们发现大家对房子投诉最多的是什么样的问题？一个有可能让大家有点尴尬的问题是，我们盖了20多年的房子，大家抱怨最多的还是漏水，雨后房子本身的漏水还是被投诉最多的问题，当然这也不奇怪，我们很多的防水材料本来就只有十几年的寿命。然后是关于物业、道路维护、停车的问题，这样的问题在提示着我们在不同的城市需要重点解决什么，特别是这其中很多痛点问题，不是一定需要通过拆除的方式来解决的，通过很多微改造的方式，也凝有效地解决痛点，这也是给我们提供了一个行业性的机会。
今天和各位汇报了三部分的内容，首先是我们对于整体的市场规模的测算，基于这样一个分析框架，我们阐述了市场中从住房来讲可能的结构性的机会，然后很简单地讨论了如何分析老百姓对于好房子的需求，以及我们初步分析的一些发现，也很期待未来有机会继续和在座的协会领导和各个企业一起，继续开展住房或者房地产，和装饰装修行业联动的研究，或者更具体的，沃勒来更深入地挖掘居民对于住房，不管是数量层面还是质量层面的需求。
以上就是我今天和各位分享的内容，非常感谢。

主持人：非常感谢吴院长的精彩分享，感谢您为我们带来了非常多的启发和思考。对于房地产的未来的发展更加关注到品质提升与结构优化，呈现多元化与高质量的发展态势，未来是机遇与挑战并存。
当下我们也迎来了一个数字化时代，智能化的建造不仅重塑了建筑行业的生产模式，提高了效率与品质，更在节能减排、环境保护等方面展现出了巨大潜力，为构建绿色、低碳、可持续发展的城市环境提供了有力支撑。
接下来，有请中建科技集团深圳分公司党总支书记、总经理，高级工程师，一级建造师鲁晓通带来《建造的智能化和智能化的建造》主题演讲。

中建科技集团深圳分公司党总支书记、总经理，高级工程师，一级建造师鲁晓通

鲁晓通：尊敬的各位领导、各位来宾、各位同仁，今天非常荣幸能在这里代表中建科技为协会和各位同仁作关于智能建造的汇报。
总书记强调，我们要做中国制造、中国创造、中国建造，我们也长期强调新质生产力，建筑业发展的新质生产力何在？我们企业认为，就是要以数字化、智能化和新型的建筑工业化协同，一起来促进建筑业的高质量发展。
今天我的报告分四个部分：智能化的理念、建造的智能化、智能化的建造、智能化的创新。
首先谈一谈理念。我们一直讲数字化、智能化和新型建筑工业化如何协同。什么是工业化、数字化、智能化？它们对传统建筑业有怎么样的促进和影响？三者的核心要素逻辑又应该怎么理解？在下面我进行一些简单的阐述。
工业化的概念，主要体现在过程的连续化、产品的标准化、流程的集成化、过程的组织化和方式的机械化。到目前为止跟老百姓相关的衣食住行的领域，吃的穿的都已经实现了工业化，住的方面还没有实现工业化，还在相对粗放的发展阶段和格局。建筑工业化就是要以工业化、大规模的理念，以产品化的思维，通过智能化的机械设备和智慧化的过程管理，实现结构安全、建造高效便捷、形态多样的建筑产品。
这里面有一个因果关系，就是工业化的结果是各类产品，建筑工业化的结果就是各类建筑产品，这里面围绕的核心理念就是产品理念，整体来讲，建筑行业还是以产品为导向，过去我们更注重的是过程的施工，不管是设计单位、施工单位还是后期的物业管理单位，我们更注重的是一个过程，施工单位按图施工。现在的行业变革，比如智能建造，就要求我们有产品思维，以产品为核心，首先是寻找用户的需求，结合需求、结合产品定位，围绕一个产品。所以目前我们企业也是在打造这么一个产品总师制度，就是以产品为牵头，模仿传统的生产制造业。
再一个是数字化的概念。不管是以计算机还是互联网技术为基础，把各种类型的数据，通过二进制、数据存取方式，把物理世界、物理属性和各类的场景映射到数字世界。在这个过程中，建筑业已经倡导了快10年的一个技术就是BIM应用，我们企业在BIM应用和推广过程中有三点思考：BIM到底是成果还是技术？怎么样完善建筑信息模型？怎么样应用好BIM？
在这里讲一下数字化和信息化的异同，信息化主要是被动的方式，它是借助于计算机或者网络，将人们的各种活动进行收录和传递，它主要体现在信息的协同、集成的共享，但是它对信息的收集是缺乏的。数字化主要体现在主动，就是主动地把各类的信息转变为数字维度，再通过信息化的传播方式加以传播。
智能和智慧有什么区别呢？我们认为智能是一种看得见的动作，比如说把传统的人工通过智能方式进行替代，它相当于是把人的能力进行延伸。智慧是把我们看不见的脑力进行延伸。
这里对工业化、数字化和管理能力做了一个思维导图，核心是两点，一是智能化可以提高生产能力，二是数字化可以提升管理能力。
技术和目标，它们有一个逻辑关系，现在有好几个概念，包括数字化、工业化、智能化、绿色化，我们认为绿色化是最终的目标，底层的逻辑是基于数字化，通过工业化来进行发展，借助智能化的生产建造方式，最终实现绿色化。
第二部分谈谈建造的智能化。
我们讲智能建造，就必然有这个要求，那一定是要求效率高、质量安全是可控的，成本相对要优，还要实行节能减排，实现绿色低碳。
作为一个比喻，智能建造如同人的人体，我们的算力是大脑，数据是血液，通讯和一些管理通讯的手段是我们的神经中枢，机械的建造方式是骨骼。
我们讲万物互联是数字化的基础，借助于数字化增强产业的基础，实现智能化。现在在很多工地讲智能建造，用了很多终端，比如无人机、数据采集设备，包括一些安全头盔、智能影像、延迟摄影，都是一些数据收集的手段。同时，智能建造要有工业化的思维，向数字化进行转型。工业化的思维就包含了建筑产品的标准化、技术的智能化、采购的区块化，还有管理的智能化。通过从规划、设计、生产、施工、运维和拆除这6个维度和阶段，把建筑业的数字化、智能化进行完整的闭合和交圈。
（见PPT）这是中建科技讲的REMPC五位一体，全生命周期的数据采集和应用，为业主的使用交付一个数据集。
这是我们在广州的项目，当时做了一个相关的研究。
第三部分讲一下智能化的建造。
中建科技是中建股份的二级子公司，也是中建集团技术平台、投资平台和产业平台。这里讲几个案例：
一个是深圳新能源的汽车产业园区，这个项目总共分两期，右边是一期，左边是二期，整个项目最高结构高度151米，项目主体结构采用钢框架+ 现浇核心筒结构，外维护体系是采用外挂墙板，水平结构是采用预制空心楼板和预制叠合板，地下室有3层。
第二个是工业代表的上楼项目，叫坪山生物医药加速器项目，这个项目总建筑面积68万平方米，最高的一栋塔楼196米，建成之后是坪山第一高。
这个项目也紧挨着生物医药加速器项目，总建筑面积25万平米，主要也是一个生物医药的工业上楼项目，因为过去两三年我们集团在工业上楼这个产品维度上应用的案例和场景相对较多，研究也相对较多，下面我主要针对工业上楼产品中间的智能建造应用进行一个简单的汇报。
首先是REMPC五位一体管理模式，就是把研发、设计、生产、招采+施工5个环节打通，在企业内部也是把这5个维度作为公司内部的5个部门，把数据拉通。
第一步是通过BIM技术，建立项目的基本载体，通过轻量化的BIM设计，传统的BIM设计，它的模型量是很大的，不便于上传云端，它对电脑的算力要求也比较高，也不方便一些业主领导和各个参建单位查阅，所以首先要对模型进行轻量化，只是把相关方需要的信息上传平台，在云端或者在线下把所有数据进行储存。
第二，通过数字化的模型建造，还可以进行一系列的模拟，包括施工平面的布置模拟、整体施工进度的模拟，还有非标的或者工人不熟悉、班组不熟悉的构建吊装的模拟。当时在这个项目上有很多新型构建，新的吊装工艺工法，当时也是通过数字模拟的方式，对项目的管理团队和作业班组进行了交底。同时还可以对复杂的施工节点进行模拟，当时这个项目有一个在华南地区首创的装配式环梁的工法，当时这个复杂节点一共有160多处，对每一处都做了BIM模型的模拟，模拟之后再通过BIM模型出具相关的节点图，在工厂把相关的钢筋笼做好，在现场直接吊装，极大地减少了工期。
第三个是建造过程中的数字化模型仿真模拟，这里面很多企业都在应用了，我们强调的是数字孪生，你手中有一个BIM模型，借助现在的AR技术，可以用pad或者其他移动终端，在现场查漏补缺。确保你的建模跟现场相互符合。我们现在尤其是在机电板块，基本实现了三全BIM：全员、全过程、全专业，出5部分的图纸：水暖电+管综+地下室预留预埋。
第四个板块是建立了一个建筑全生命周期的信息传递汇总和储存追溯机制。数据化的前提就是要有数据收集，我们在后端有数据处理的平台，我们叫中国建筑信息化平台，在项目的前端就要把装配式构建以及各类洁具、卫浴进行相关的编码，把这些信息输入到终端的BIM模型中，在建造的过程中通过不同的颜色可以知道这面墙是完成了还是没有完成。
第五个板块是实现以工程大数据为核心的智慧管理，包括质量和安全方面。我们现在有很多安全管理人员、质量管理人员，他们收集到很多的数据，现场检查到一些质量安全的问题，通过平台大数据的处理能力，我们就可以判断出来，比如说质量在什么环节容易出问题，在哪些部位容易出问题，安全在什么时段、在什么分项工程里面容易出问题，通过数据的收集汇总到后台，通过大数据的分析，就可以有针对性地增强质量和安全管理的力量，确保现场是可控的。
基于大数据核心，还可以进行智慧的商务管理。以中建系统为例，我们有很多在建项目，也有很多二级单位，不同的项目有不同点，也有相同点，通过基层数据的收集，我们就能够快速掌握相同类型、相同部品的单方造价，不管是成本还是收入都能及时掌握。而且通过大规模的分供分包的供应商库，也可以便于我们快速优选供应商。
同时我们还会对现场的形象进度，包括现场的施工状况进行数据采集。我们在现场还有很多智能建造的管理设备和终端，包括一些VR设备，以及一些塔吊监测、远程监控，通过这些信息的收集汇总到后台，便于决策。
在工厂端，我们也联入了智慧建造平台，实时可以对工厂的施工加工情况进行监控，包括从原材料到智慧产线，再到后期的材料存放场所，再到运输过程，都有一个直接的监控，到后续项目要交付之前，我们再通过智慧的工程测绘设备，对整个工程现场进行侧实现了外观质量可控、测绘精度可控。
在这个项目建造过程中，我们也是应用了钢筋绑扎机器人、涂装机器人、抹灰机器人，因为这个项目的主体结构是钢结构，在钢柱上还用了一个钢柱自动焊接机器人，通过这些智慧手段的应用，践行智能建造。
同时，这个项目为了践行绿色低碳，整个项目的临建区屋面满铺了光伏板，这个光伏板基本上可以满足整个项目的照明和60%的空调用电，而且我们也是用了光储直柔设备在项目上配备了一台大容量光伏调节器（储能电池），在白天基本上电是超发的，到了夜间再从储能器进行电力的使用。
第四部分，智能化的创新。
我们讲用新质生产力推动建筑业的智能建造，首先是技术要实现革命性的突破，包含了我们的技术路径、关键的技术、建造的方式、构件的生产方式，最终实现机遇幸得标准化、模块化、新型工业化的智能建造技术体系。我们的生产要素需要创新性的配置，包括智能化的设备、工厂化的生产、机械化的建造。在智慧应用方面还要应用互联网、大数据、人工智能的实时管理，最终实现建筑业的高质量发展。
这里面我们提出一个概念，就是通过结构的底盘，就像造汽车一样，对于建筑物而言，我们的结构就是一个底盘，在这个底盘之上，它可以承载装饰、围护结构、机电机构。首先要确保这个底盘是标准化、通用化的，在这个底盘上面承载的方式，可以通过原化的设计、多元化的变化，来实现不同的功能需求和外立面的多样组合。
传统的建造是从图纸设计、工地生产到辅助安装，图纸设计和使用都是割裂的，现场只是按图施工，至于是否是一个好的产品，是否满足需求，一般是不会关注的。但是现在要建造人民满意的房子，就需要智能化的设计、智能化的制造、智能化的建造，是以产品思维来进行通盘考虑。
这里也是有一个方法论，首先是要了解这个项目的需求，先对需求端进行调研。以我们几个工业上楼项目为例，我印象非常深刻，这几个项目都是我们采用EPC方式承包的，这个项目的方案就是由中建科技进行实施的，所以这个项目方案非常关键，工业上楼的项目，建设单位对需求不是很明确，因为以后的使用方不是建设单位，使用方是后面的承租单位，所以首先就要搞清楚招商的问题，后续这个产业、业态入园，或者入园企业，它的需求是什么？这里一般就有两种类型，一种是定制化的，比如说已经有企业明确了意向，可以进行定制化的设计。但是现在很多工业上楼项目，大部分都是入园企业不明确，这时候我们就采用广谱化、柔性设计、弹性可变。首先大概的对这个园区进行规划，它是重型生产还是轻型的，它的生产业态是电子产品还是一些传统的生产业态。以新能源项目为例，当时这个项目的厂房区是L形布局的，单体的长度是80米，L形连起来是160米，我们调研了新能源上下游中轻型的业态，基本上他们的产线不会超过120米，因此160米是可以满足需求的，两边还可以配置一些办公和辅助的生产用房。
我们现在强调要实现像造汽车一样造房子，我们企业现在有一类新的产品，在深汕有一个大的工厂，以前我们这个装配式建筑都是构件化的，就是一个一个构件，你是做一个阳台、做一个凸窗、做一个飘板，现在整个行业在向模块化转型，在模块化领域更能践行智能制造。一个标准层就是由几个模块吊装组成，过去在工厂生产构件，现在把构件生产完之后，再有一个总装车间，把不同的构件总装成模块，最后把模块吊运到现场安装，这对传统的建筑方式产生了很大的颠覆。
这里讲几个我们的设计实例。这是我们之前的一个工业上楼项目，这里强调的是柱网的标准化，我们强调结构底盘。从右边看，不管它是轻小型的生产产线，还是重型的，它的柱网是不会变化的，变化的是里面的产线和空间的布局，这样实现柔性可变，便于以后建设单位去招商和承租，也便于招商承租之后一些承租方的变化，实现弹性可调。同时我们还有一系列的相关构件，尤其是在工业上楼建筑产品里面，我们还是建议采用大跨度的空间。在深汕的一个厂房，用装配式的混凝土，最大跨度已经达到18米，中间没有次梁，整个净空控制得也很好。我们的工厂有大量的构件生产，通过工厂的实践，也可以反哺我们的设计理论。
（见PPT）这是针对不同的工业上楼项目，比如在24米以下、24米到50米、50米到100米，不同的高度、不同的地下室，我们有不同的对应的方案和方式。我们讲智能建造，前端就是智慧化的设计，设计一定是要起到引领作用的。
同时对整个建筑的立面也是分了不同的档次，有幕墙的，也有外挂板的，还有传统涂料腻子的，根据业主单位不同的诉求来进行匹配，这样就实现了先有一个结构底盘，把结构底盘造好，再往上承载，不管是外立面还是水平结构，或者是机电系统，最终实现多样化的，满足业主需求的建筑产品。
（见PPT）这是我们对不同柱网下对现浇和预制做的对比，这里面的对比主要是主材的对比，措施费时这样一块没有对比。我们现在的传统现浇和装配相对比，装配的材料用量，尤其是混凝土量和含钢量，一般都会比传统现浇高一些。它优在它的措施费，它不像传统建造方式一样进行大规模的支模和带水作业，现场相对简洁、美观，而且更容易实现工完场清。
以上就是我对智能建造和智慧化建造的一点浅显看法，感谢各位领导。