房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度，是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。鉴于房地产市场的经济活动既对国家总体经济的健康发展产生重要影响，又与普通公众的生活息息相关，因此房地产税制构成了中国税收制度中一个十分值得关注的方面。其中，房地产是指广义的房地产，即作为财产的房地产和附着在其上的各种权益的总称。十二届全国人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。专家预计，房地产税法最快有望在2017年获得通过，但不会立即实施，建议人均60平方米内免征。长期看，房地产税有望增加持有环节的税负，这将大大抑制投资投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。

    目前很多人依然在混淆使用“房产税”和“房地产税”两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。上海重庆两地的“房产税”扩大征收试点，在当时市场过热情况下仓促出台，行政推进色彩浓厚，但实际执行效果差不明显。无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，其实际征收税额和两市的是住房规模远远不相配。“房地产税”是以一个新税种的面貌出现，近期讨论的基点都应是房地产税的立法改革，只有进入立法的轨道，相关改革才会名正言顺。

     对于老百姓来说最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗？要多交多少钱？以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平方米的房子需要800万元，按照1.5%（1.5%的税率被认为是世界通行做法）的税率计算，每年需要缴纳的房地产税是12万（每月纳税1万元）。现实或许不会这么悲催！据了解，上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间，低于1.5%的国际平均水平（发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%）。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档，重庆包括0.5%、1%、1.2%三档。如果按照0.5%税率计算，在北京二环购买一套100平方米的房子，每年需缴纳房地产税4万元左右（每月缴税3333元）。“不过，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价，而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价，且会是几年才调整一次。”

　　对于征收范围，中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。

　　“房地产税”比“房产税”多了一个“地”字，也就意味着未来的持有税，征收对象不但是房屋价值，而且还将包括房屋下面的土地价值，应该是房地产税收体系的综合改革。房地产税征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。

    1.它能降低大多数纳税人的“税收痛苦”。

　　毋庸讳言，纳税是痛苦的。从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤。税收理论中有这样一个定律：假设宏观税负既定，社会成员总体的税收痛苦程度，与间接税的比重成正比，与直接税的比重成反比。房地产税是直接税，开征它会减轻大多数纳税人的痛苦感。因为交房地产税的肯定是少数人，这个税不大可能会转嫁给大多数老百姓。不像间接税，纳税义务人能够用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人。因此，出台房地产税无疑是一种高超的拔鹅毛艺术，喊疼的只是少数人。

　　2.它能发挥抽肥补瘦的“罗宾汉功能”。

　　税收，取之于民，用之于民。但是，取之收入点与用之支出点并不是一一对应的，因为税收的一大职能是收入调节再分配，也就是抽肥补瘦，对应的税种在西方被称为“罗宾汉税种”。房地产税就属于这一类别。有反对意见说，征收房地产税，会让那些富人，房子多的人，“用脚投票”--跑了，这对经济发展不利。事实上，换位思考一下就会明白这种事情是不会发生的。因为，富人能跑到哪里去呢？欧美国家的不动产税更高、征收更严格，去那里交的税更多。除非富人们都喜欢去那几个所谓“避税天堂”的小破岛去。

　　3.房地产税需要相关机构的改革来配套才能发挥最大效力。

　　很简单，税收有运行成本，学术上分为征管成本和遵从成本，涉及收付两方。从征管成本上看，税收部门后面有一个庞大的行政体系嗷嗷待哺。如果这个体系是高效率的，就不用多征税，反之会多征。因此，降低征管成本，不是税收一个部门的事儿，政府的大部制改革、扁平化的机构改革，是必然的选择。但是，“精兵简政”是个老大难，大部制说了多少年，现在看只是走了几个小碎步，未来还任重道远。

    “房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。”刘桓告诉记者，实际上，房地产税的出台，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”另外，迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度可想而知。

　　“建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估权威部门来征收。”即便如此，刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧，“其诚信程度、职守操守和业务能力目前都没有达到相应的水平。中国是一个大国，南北东西差别很大，二元性结构特征也很明显，税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上，这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。”

    开征房地产税必须建立在能够客观评估房屋价值，能够清晰划分房屋占用的土地产权和权益，并建立起准确的住房信息系统上。

　　社科院日前发布《中国住房发展（2016中期）报告》，报告提出，一线城市和部分热点二线城市需要增加供给，在商改住基础上实施工改住，同时实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断机制。报告同时建议抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。

　　加快房地产税立法步伐，在十八届三中全会就已提出，但迄今方案还在起草阶段。而上海、重庆开征房产税虽已有5年多，但事实表明在增加市场供应、平抑房价、为地方增设稳定税种等方面，均未达到预期效果，有的地区征税成本甚至和税收收入相当。

　　之所以出现这种情况，一方面，是因为房价高低与土地制度、户籍制度、货币供应量，直至地区差异等有明显关联，仅靠开征一个税种，无法剥离房价与这些宏观因素的关联，对房价和市场供应起到主导作用；另一方面，是因为在法理上开征房产地产税还需要进一步解释才能完备。

　　在土地公有的前提下，人们购买的实际上是房屋的所有权和土地的租用权，并不具有完全的产权。而在政策表述上，与上海、重庆试点开征“房产税”不同，列入立法规划的是“房地产税”。这也就意味着，未来要征收的房地产税的征收对象，不但包括房屋价值，还将包括土地价值。

　　然而，目前关于土地租用的权益问题还没有更清晰的法理表述，消费者在购房时已经支付了土地出让金，这可以视为土地使用权的租金，与购房面积相关的其他税费同样包含了支付土地租金的含义。在已经支付不完全产权的租金后征收完全产权性质的房地产税，等同于重复征税。要避免人们对此的质疑，法理必须更加自洽。

　　从这个角度看，开征房地产税必须建立在能够客观评估房屋价值，能够清晰划分房屋占用的土地产权和权益，并建立起准确的住房信息系统上，这样才能真正达到依法征税、调节差距、以税代费等目的，并尽可能取得从社会大众到地方政府的理解和认可。

　　可以说，从目前软、硬件准备来看，开征房地产税的条件都还不成熟。这也正是房地产税虽然列为第一类立法项目，但仍没有正式纳入议程的内在原因。实际上，从目前的经济形势和调控要求看，开征房地产税也需慎重。房地产去库存，需要市场保持一定的交易活跃度，在条件不成熟之时开征房地产税，有可能逆转市场预期，增加去库存难度。

　　而且，出于发展差异等原因，在一线城市和热点二线城市开征房地产税，并不会导致挤出效应，使购房者转向库存化严重的三四线城市。对于一二线城市房价的平抑作用，也不会比动用行政杠杆更强。如果开发商出于规避风险需求转战三四线城市，只会导致三四线城市库存更多，房价更贵，堵住新市民的进城之路。

　　开征房地产税的意见，不时能够听到，无论理由多么充分，有一点不能忘记：开征房地产税旨在调整土地制度、央地财政关系和社会分配，而不是成为临时性的市场调控工具。

　　著名经济学家马光远表示：我的基本判断就是，房地产2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。何也？缘于房产税的复杂和在房产税基本问题上共识的欠缺。经过10多年的争论，无论是征收目的，还是征收环节等基本的问题分歧越来越大。

　　房产税的当务之急是通过广泛的讨论，形成基本的共识，最起码应该讨论清楚以下四个问题：

　　第一，房产税征收的目的是什么。是为了抑制房价，抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种；第二，房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革，却悄然转换成“增税”的思维，只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着在已经很重的房地产税收上再加税；第三，房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候，应该明确回答，征收房产税后，土地出让金是取消还是照收？第四，房产税是财产税还是调节税。如果是财产税，除了法定减免的情形，要对每一套房产征收。

　　1.那么如果是调节税，房地产税究竟能不能调节房价？

　　通证券首席经济学家李迅雷表示，房地产税推出不会导致房价下跌。“因为中国经济高度依赖房地产，政府不会搬起石头砸自己的脚。”

　　李迅雷认为，目前一线城市房价的上涨，更体现为一种货币现象，即居民购房加杠杆；二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之。

　　针对房价何时出现向下拐点，李迅雷指出，影响房价的因素太多，不好预测。李迅雷说，房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的。无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。

　　李迅雷认为，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注。“楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。”

　　针对房地产政策，李迅雷指出，总体来看，房地产高库存地区鼓励居民加杠杆购房，房价上涨过快的地区则采取各种限购措施。今年各地出台的购房刺激政策：江西省降低首付、农民购房有补贴、加大货币化安置比例；山西省支持农民工购房、强化公积金消费，打通商品房、保障房通道；广西（楼盘）加快农民工市民化，建立购租并举的住房制度。“高库存地区尽管鼓励购房，但还是不改高库存现状；房地产热门城市尽管已经是低库存了，但居民购房总体看还是在加杠杆。”

　　2.试点直击：上海重庆房地产税试点对房价影响可忽略不计

　　上海针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

　　重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%~1.2%之间。

　　两地开展房产税试点的四年多来，房产税对房价影响可以忽略不计，而房产税的收入甚微，对地方财政收入贡献较小。

　　据新华网报道，试点3年间，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元，而上海据相关部门估算约6亿元。

　　不过，刘修文表示，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的，同时也为落实中共十八届三中全会提出的加快房地产税立法的要求并适时推进改革打下坚实的实践基础。