去年3月全国两会后，国家级重大会议上，中央高层很少提及房地产，但去年下半年尤其是第四季度以来，这一话题却被频频提起。习近平总书记在2015年11月10日的中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；此后，李克强总理在中央党校的讲话中也提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。母庸置疑，楼市去库存问题已经引起高层关注。

　　那么，房地产真实库存到底有多大呢？

　　中国社会科学院财经战略研究院2015年12月3日发布《中国住宅报告（2015-2016）》。报告指出，2015年中国房地产市场的住房形势超出预期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

　　同时报告还指出，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化去难见好转。作为代表开发商预期，潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力没有较大缓解。

　　以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。

　　去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

　　但我们必须注意到的是，“商品房待售面积”的统计口径是：“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

　　也就是说，报告中提及的库存数据并未将大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存计算在内，“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增”。换言之，这一数据离真实库存还有很大差距。

　　“房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年”。安信证券在此前发布的报告中指出。

　　来自上海链家的最新数据显示，2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。而根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

　　那么问题来了，既然全国房地产市场库存高企，去化压力山大，为何北上广深这样的一线城市的房价没有遵循市场规律出现下跌呢，还一路攀升，让其他城市望尘莫及呢？

　　中国社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。一线城市住房由于人口的净流入及收入水平的提高，现阶段仍存部分短缺。

　　虽然近年来由于一线城市生存压力不断增大，人口限制政策频出，交通、空气质量等生存环境更令人堪忧，使得外地人口生存成本大幅上升，“逃离北上广”的呼声渐起，但每年依然有数以万计的人口涌入，寻找生活和事业的新机会。

　　也正是由于人口大量涌入，即使全国房地产市场持续低迷，大量库存积压的情况下，一线城市的房地产市场的活跃度也没有大幅降低，并没有人们想象中的冷清。虽然很多人目前处于观望状态，但可以肯定的是，冷清都是暂时的，刚需一直存在。

　　也就是说，一线城市根本不存在库存去化的问题。

　　而市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

　　于是，远离库存难题的一线城市，房价还在延续去年年尾的涨势，继续“高开高走”。

　　2014年下半年，中国经济总体放缓，受投资驱动影响巨大的房地产市场也开始出现疲软态势，经历了前所未有的持续低迷，至今尚未走出。

　　为了刺激市场活力，从2014年下半年尤其是第四季度以来，中央采取了一系列针对房地产的宏观措施，2015年更是连续实施了5次降准和5次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，一线城市外取消限购等。

　　2016年，房地产利好政策继续推出。猴年春节前夕，央行、银监会联合发布公告称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。在分析人士看来，央行此举正式打响房地产去库存第一枪，并将有效激发房地产合理需求，下一步商品房贷款首付有望继续下调，三四线城市房价有望受惠。

　　春节刚过，2月19日，财政部、国家税务总局等三部门联合发文，调整房地产环节契税、营业税优惠政策。

　　不过，这些政策大部分对于北京、上海、广州、深圳这样的一线城市并不适用，那么对于二三四城市而言，这些政策的效用有多大？

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，房地产去库存最突出的矛盾是三四线城市化解库存难度更大，一二城市总体上有所缓和，三四线城市是矛盾的焦点。

　　降低契税和营业税，能够降低部分购房成本，这对于广大购房者而言是好事，但除去几万元外的整体购房成本和房价并没有出现实质的降低，政策的影响可谓杯水车薪。中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本问题。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。尤其是广大工业产业过剩严重和经济发展下滑严重的城市去库存效果较差，部分三四线城市销量和价格的上升仍将非常缓慢，甚至负增长。