9月23日，SOHO中国将此前与复星互不相让的上海外滩8-1地块项目50%的股权出售给复星。

　　SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》称，将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组。重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权，这场旷日持久的上海外滩地王之争终于告终。

　　备受关注的“地王之争”起源于2010年2月初，当时上海证大房地产有限公司以92.2亿元竞得外滩8-1地块，被冠以“地王”。次年，证大将项目作价95.7亿元人民币卖给了上海海之门房地产管理有限公司。海之门由复星国际、绿城中国、证大置业和上海磐石出资设立，持股比例分别为50%、10%、35%和5%。但到了12月29日，SOHO中国公告，通过从证大、绿城和磐石收购股权，持有了上海外滩地块50%的股权。

　　如今，SOHO单方面宣布将以人民币84.93亿元的价格将自身持有的50%股权出售给复星，这样“服软”的行为在业内人士的眼中有着更深的意味。

　　同样让业界浮想联翩的还有日前SOHO中国CEO张欣提出的“不再投资海内外楼市”的宣言。

潘石屹和张欣

　　张欣表示，她不会在海外投资地产，因为多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。而SOHO中国也不会在国内进一步的购买土地，而将专注于现有资产的租赁业务上。

　　张欣曾经于今年年初表示，中国房地产从炙手可热滑落到冰点，太冷以至于没有地产公司愿意投资，可以说中国以城市化带动的经济增长发展模式已经结束。现在房地产市场已经接近饱和，很少有投资者愿意再进入了。

　　张欣说：“像我这样的房地产开发商，过去花大把时间来买地盖楼，现在需要花更多精力来考虑消费端需求。怎么让更多人来租用我们的办公楼，怎么建造更智能的大楼来满足‘移动’办公的新一代办公用户。”

　　9月17日，SOHO中国发布的2015中期报告显示，今年上半年，SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，公司权益股东应占纯利约为7200万元，同比下降了约94%。其中，公司净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。SOHO方面解释称，集团业务由“开发-散售”转型为“开发-持有”，从而导致物业销售收入下降。

　　从四年前的“由卖转租”到今天的“投资转持有”，成立于1995年的SOHO中国似乎一直在追求改变。

　　当互联网思维席卷房地产行业时，万达、链家等巨型传统地产企业在忙着借助互联网去掉“地产”两个字，而另一个隔一段时间就去拜访互联网企业的房企掌舵人是潘石屹。对于善于营销、依靠卖房赚取高利润的SOHO中国，潘石屹这三年正默默地力争“让SOHO中国全都像互联网企业”。

　　2012年8月份，SOHO中国刚刚公布2012年中期业绩之后，潘石屹便宣布SOHO中国要转型持有所有项目，不再销售。彼时，对于潘石屹依靠销售起家却要做“包租公”的转型之举，质疑声四起。资本市场的反馈最为直接，潘石屹宣布持有以后的一个小时内，SOHO中国股价跌了8%。

　　三年之后，2015年8月份，SOHO中国中期业绩首次出现了物业销售额零录入，伴随而来的是利润的同比暴跌。但在潘石屹看来，尽管盈利水平大幅度下跌，但“我们这个点度过了”，其转型成功的底气是在净负债率降至25%的情况下，手持现金仍然接近100亿元。

　　据SOHO中国2015年中期业绩公告显示，截至2015年6月30日，公司现金及银行存款总计约97.7亿元，总负债为199.34亿元，净债务占股东权益的比率约为25%。

　　而潘石屹把负债率降下来的主要“法宝”是没拿地，另一个则是将凌空SOHO一半物业卖给了携程，携程一次性付款，致使负债率一下子就降下来15%左右。

　　此外，潘石屹认为，SOHO中国转型成功的另一个标志是安全地、平稳地持有了京沪两地100多万平方米最繁华的物业。

　　2015年初，SOHO中国推出新产品SOHO 3Q进行第二次转型。“今年是SOHO中国零销售录入的第一年，也是业绩经营的最低点。“潘石屹表示，但年底租金收入就将大幅提高，盈利已到拐点，SOHO 3Q的收入贡献将在2015年之后显现，现在可以说，“SOHO中国的转型已经成功了”。

　　SOHO 3Q既不是孵化器也不是商务中心，从空间上来说，可以是一张办公桌，一间房;从时间上来说，可以租7天，也可以租两个月，只要带着手机和电脑来即可办公。实际上，这也是潘石屹借助共享经济兴起而寄予厚望的结合战略转型而滋生的转型产品。

　　在潘石屹看来， SOHO 3Q拥有全线线上选房、支付、解约的一站式O2O招租系统，在某种程度上，这将致使SOHO中国转型为互联网公司。

　　“到2015年年底，我们将有11000个SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位，其中的非SOHO中国物业不排除与开发商合作、返租SOHO中国业主的房子等方式。”潘石屹表示，到今年年底，SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。

　　值得注意的是，有业内人士表示，与把大空间分割成小的办公空间短租而言，整租的收益会更高。另外，由于短租的不稳定性，出租率可能难以控制，这对盈利将造成影响。

　　对此，潘石屹解释道，SOHO中国现在通过无底价竞拍模式出租SOHO 3Q两个月使用权，9月8日首次竞拍40个工位，总成交价22万元，其中望京SOHO四人间竞价高达3.78万元。“我觉得就按照今天成交价格租出去，比整层租出去的价格要高20%，反倒会提高利润”，“等规模大了，收益也将稳定”。

　　按照潘石屹的计划，到2017年，SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。然而，要实现10万个座位的稳定出租，这或许比潘石屹当初卖房更难，因为SOHO中国过去服务小众客群，平均每个客户给其贡献的销售额超过5000万元，而现在网上竞拍一个工位是50元一次的加价比例，保守估计，一个工位一个月的租金可能都达不到2000元。按此计算，10万个座位需要的客户量将是不可计数的。

　　潘石屹透露，今年10月份，SOHO 3Q将推出“众包模式”，即全面实现互联网化销售，任何人可以通过互联网平台成为SOHO 3Q的销售员，只要订单完成，就可以获得相应的佣金。 “如今的SOHO中国，正在全面向一个互联网公司转变。”潘石屹称。

　　对于SOHO中国学习李嘉诚撤资的外界传言，潘石屹回应称，“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目，这个解释是错误的。我们在上海投资近500亿，占SOHO总量75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大 北京，达到两地平衡。 SOHO是北京上海最大写字楼开发商，拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”

　　对于放弃外滩项目的主导权、停止海内外投资，业内人士认为，这是SOHO中国在给转型继续铺路，是加速资金回流的体现，原因在于向持有型租赁物业转型的过程中需要大量的资金作为储备支持。

　　在物业扩张基本停滞的情况下，SOHO中国作为一家上市公司，如何保持租金收益、净利润的复合增长率，给投资者交满意考卷，或许这是潘石屹这两年思考转型发展最难突破的问题。

　　目前来看，潘石屹二次转型也是为了解决这个问题，正如他自己所说，战略转型与产品转型是结合在一起的。而潘石屹思考的结果是转型成互联网企业，靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q扩张提升业绩。

　　但潘石屹所说的转型并没有把公司转成能继续“保持”、甚至“提高”开发规模的新模式，而只是转成“守着一定数量的开发物业”，只是靠收租金和物业升值来“维持现金流和负债率”，这肯定不能成为一种“成功转型”的商业模式。

　　有媒体指出，“3Q”并没有创造更多、实际的商业模式价值，目前还是“姿势大于实际”。

　　易观研究院智库中心研究总监严跃进表示，新颖的业务如创客空间、针对小微企业提供的租赁物业，这些将是SOHO中国与其他房企的竞争着力点。然而，这些业务并非SOHO中国独有，能否使这些比较新颖的业务形成规模，是SOHO中国未来能否在地产行业激烈竞争中胜出的关键。