伴随着半年来央行三次降息、两次降准，公积金新政的相继出台，“寒冬”之下的楼市迎来久违的暖意，改善型需求“抬头”，随着一线城市住宅用地的减少，一线城市渐渐步入回暖期。而就一线城市而言，通州区域最近的表现无疑显得十分“耀眼”。

　　“城市副中心”、“环球影城即将动工”、“积分落户”等一系列“重磅炸弹”，令通州渐渐步入人们视线。日前，一则关于“北京通州区政府预留地对于市政府东迁得到审批通过，即将开始动工建设”的传闻，更是将通州楼市推上了舆论的巅峰。

　　该消息虽未得到官方确认，却也未出现任何官方辟谣，一时间通州楼市顿时引发巨大“地震”，多重利好叠加之下，通州楼市如今已然显得有些“高烧不退”，火热程度与日俱增。

　　虽然是工作日，但看房者相比休息日却并未有所减少，而在与许多通州项目工作人员沟通中，“升值”和“涨价”成了出现频率最高的词汇。

　　“目前我们就剩A区三号楼和C区部分房源在售，为91平方米和130平方米两个户型，目前均价25500元/平方米，相比上一期有所上涨。”华业东方玫瑰项目销售人员表示。

　　据了解，数日前，华业东方玫瑰均价尚在23500元/平方米左右，涨幅在2000元/平方米左右。“我们已经接到通知，近期我们可能还会上调，单价应该还会涨2000元以上。”该销售人员透露。

　　同华业东方玫瑰一样，通州许多开发商都打起了心里的“小九九”，要么大幅涨价“大捞一笔”，要么已经开始捂盘惜售，以待消息落实，再出来“大捞一笔”。

　　虽然“政府东迁”消息尚未落地，但许多开发商在推销楼盘之时，已然将政府的行政区域和各类规划纳入沙盘之上。以位于北运河附近项目合生·滨江帝景为例，“北京市政府马上就要东迁了，我们项目濒临中央行政区，六号线，未来升值空间非常之大。”该项目销售人员推荐道。

　　据了解，目前合生·滨江帝景有C3、C7、C8三栋楼在售，户型面积为137平方米和99平方米三居室，目前均价在30000-35000元/平方米之间，而此前两户型均价仅为24000元/平方米和28000元/平方米，涨幅达25%。

　　此外，京贸国际城、通州bobo、运河湾等项目也都“闻风而涨”。除了直接涨价外，封盘以待“天时”的项目也不在少数，除了已经重开的合生·滨江帝景外，其位于通州区九棵树的K2·玉兰湾亦在其中。

　　“您现在可以看房，我也能给您介绍，但我们现在处于封盘阶段，什么时候开盘还需要上级通知。”据K2·玉兰湾项目工作人员透露，他们是15日中午接到的上级通知，暂停一切销售。“保守估计每平米至少要涨3000元/平方米。”

　　无论炒作与否，诸多利好的筹码下，通州市场显然已出现明显回暖。据亚豪机构统计，5月份，通州区纯商品住宅成交超过900套，仅6月上旬成交量就已经达到655套。

　　“从短期来看，通州处在一个尾盘销售的阶段，但需求在增加，目前天花板尚无法定论，如果持续利好，通州房价将继续上涨。”在亚豪机构市场总监郭毅看来，6月份整体成交量将达到1500套左右水平。

　　“北京市政府将搬到通州”的消息传了十几年，但从来没有像现在传得这么真实过，通州潞城镇正是传言中市政府将迁入的地址。

　　潞城镇胡各庄村民毛建（化名）说：“村里从5月底就把户口冻结了，之后就再也没有动静了，一直到现在也没有人给我们一个确定的说法。”

　　据毛建介绍，5月20日前后，村口贴出一份冻结户口的通知，称户口从此只许迁出不许迁入，随后北京市政府要搬到潞城镇的消息就传开了。据说，为了给北京市政府腾出地方，潞城镇总共有17个村需要拆迁；其中，胡各庄、杨坨、郝家府等6个村子将被第一批拆迁。

　　在当地村民看来，北京市政府搬到通州这件事，似乎不太可能“是假的”。

　　当6号线二期的规划刚出台时，很多人难以理解，为什么地铁要修到六环外的潞城镇东小营？这里既没有住宅小区也没有工业园区，周围只是普通的村庄。现在，毛建认为这个问题很好解释，因为“这就是给将来搬到这里来的市政府修的”。

　　此外，在传言中市政府将迁入的这片区域内，几条主要的路都是最近两三年内才新修的，是中间有隔离带、两边各有两条车道的宽阔马路。而从这片区域再往东，就大都是没有隔离带，只有一条车道的乡间公路了。

　　亚豪机构市场总监郭毅也表示，早些年经北京市政府批准的通州区新城规划确实给中央政务办公区预留了用地，“以前也有开发商以这个为由头进行炒作，但都没有细节，但这次的传言有细节，很多都很准”。

　　毛建说，虽说他所在的胡各庄有一千多户，但只要消息确切了，马上就能开始拆迁。不过，并不是所有人都对此抱欢迎态度。“北京市政府搬到通州去也会遇到一些阻力。”中国城市经济学会秘书长刘维新表示。

　　这种阻力首先来自那些可能要搬到通州的政府部门工作人员。平心而论，从繁华的市中心搬到六环外的荒郊，这种心理落差确实很难接受。而且，除了一个正在筹建中的“北京国际医疗服务区”以外，潞城镇周边的相关配套设施几乎为零。

　　事实上，一些区县的工作人员也有意见。“好嘛！以后再去市政府送个文件就得去通州了，一来一去一天就不用干别的了。”丰台区政府的一位工作人员这样说道。不过，他同时也表示，北京市政府不太可能全部搬迁到通州，可能只是一部分，其他远郊区县甚至河北一些地区也有可能承担一部分。

　　在通州一些楼盘的销售人员口中，北京市政府搬到通州已经是板上钉钉的事情了。

　　“具体的搬迁文件7月10日就会发布。”6月19日，通州京贸国际城的一位售楼员这样言之凿凿地说。她劝购房者不要犹豫，赶快出手买房，因为“7月10日之后肯定还会大涨”。

　　“如果北京市政府搬到通州，肯定会对当地楼市有好处。”郭毅表示，这意味着北京市的权力中枢将转移到通州，这将给购房者带来强烈的心理预期。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京市政府是否搬到通州还没有定论，但通州未来作为次中心的发展趋势已经明确。在多重利好的影响下，通州整体房价的上涨趋势已经出现。

　　我爱我家分析师孔丹是通州楼市将要大涨说法的坚定反对者。他反对的理由除了通州房价已经很高、交通拥堵、投资客稀少外，还有一个最主要的原因，那就是通州“有城无业”的现状没有得到根本的改变。

　　多年以来，通州区除了房地产以外，并没有形成自己的支柱产业。在A股市场，北京的上市公司有260家左右，不可谓不多;但令人尴尬的是，其中在通州注册的，一家没有。不仅没有上市公司，在很长一段时间里，通州连一栋像样的商业写字楼都没有。除了遍地的房产中介需要一定数量的中介代理外，通州此前能够提供的就业岗位极为有限。

　　于是，数以万计的男女每天清晨拥向通州的地铁站和公交车站，挤上开往城区的班车，晚上再挤回来，通州就这样成为了一座和燕郊齐名的“睡城”。

　　王梦就是挤地铁大军中的一员。她家住通州九棵树，工作单位位于石景山八角游乐园附近。每天从家赶到单位，最少也要花1小时40分钟。家住通州通胡大街的章建斌（化名）要更累，作为软件工程师的他此前在中关村上班，后来实在不堪路上的来回奔波，干脆去了天津滨海新区发展。

　　“通州的整体环境要远远落后于亦庄、大兴。”孔丹指出，起码亦庄、大兴等地都有一定规模的企业能吸纳就业，而通州差得太远。

　　事实上，无论是谁未来“入住”通州，通州都已经做好了“腾房”准备，村民们正在一家家地搬出自己的旧房子，他们原本生活的土地上将会有更多开拓者进驻。

　　通州的未来 不只和通州有关

　　相比于“拆迁户去哪”，人们可能更关心的是“谁将搬进通州”，“为什么会在此时腾出通州”，“通州未来会怎么样”等一系列事情。在京津冀协调发展的大背景下，这一刻的腾笼换鸟，给了人们更多遐想的空间。通州，已不再是北京的“通州”——俨然变成了京津冀的“通州”，全中国的“通州”。

　　4月30日，中共中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。1个多月后这份文件下发到了三地，京津冀各级党政机关紧锣密鼓地传达和学习。

　　因北京市政府东迁传闻而成为热点的通州区，近期也传达了《纲要》精神。通州区委书记杨斌的表述是，规划《纲要》对通州是历史性机遇，影响是历史性的。目前其官方表述为，通州副中心建设已全面启动，而且要以城镇化和农村集体土地改革试点为抓手。有参会人士对外宣称，通州的具体任务，仍要等待统一的“权威发布”。不过有一点可以肯定，通州的建设会在京津冀协同发展的指导精神下进行。

　　“2015年通州现代化国际新城城区用地控制范围155平方公里，其中近期建设用地规模控制在85平方公里以内。新城中心区约48平方公里，包括运河核心区、协同发展区、生活配套区和发展备用区四大功能区。”这段文字来自通州政务网站，通州显然是以造一座新城的魄力和姿态应对京津冀协同发展。

　　新城规划中提到的“协同发展区”，占据了通州新城核心区四分之一面积，未来这里会是什么样子？这不仅有赖于北京市政府的规划，也和天津、河北省息息相关。

　　4月初，北京市委书记郭金龙在通州调研时指出：“要进一步与武清、廊坊深化合作，加强区域规划对接，加大产业转移力度，加强构建区域高品质宜居环境和基础设施的互联互动。”

　　更有媒体指出，北京市政府给通州未来的产业定位是：坚持总部经济路线，着力引入汽车零部件、精密设备等高端装备制造企业，加快发展文化创意特色产业，大力发展现代物流和生产性服务业，积极培育环保新能源、生物医药和新一代信息技术产业，形成“以高端制造业为重点支柱、现代服务业为有力支撑、新兴产业为战略引擎”的产业发展格局。

　　通州通联 交通破局最直接

　　“协同发展多年发展不起来，重要瓶颈之一就是交通。”河北工业大学京津冀发展研究中心常务副主任张贵认为，交通是公共基础设施，以财政投资为主，是京津冀协同发展中最容易起步的抓手和突破点。

　　预备打通的京津冀运输通道，要选择一个三地相连的区域作为试验田，本就路网密集的通州很合适。通州辖区内已经拥有密度较高的公路路网、轨道交通以及重要的铁路大动脉。截至2014年底，通州已经初步形成“九横十纵”的对外联络通道，包含京通快速路和广渠路两条快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六环路、京秦高速、密涿高速共6条高速公路。

　　随着《京津冀协同发展规划纲要》的公布和战略加速推进，通州交通建设的投资有可能进一步加大。目前，通州已编制完成2015年~2021年市政基础设施初步建设计划。这涉及环球影城的项目，包括建设7号线东延、改造通马路与京哈高速立交、新建九棵树中路与京哈高速立交、新建颐瑞南路与东六环立交等多个重大项目。

　　从大的发展规划来看，通州的发展前景是美好的。再回归到北京政府搬迁的问题上，北京市政府搬到通州一定能促进通州的发展。“政府搬迁一定是出于分解中心城市的功能、缓解城市压力的考虑，但也会带动通州作为一个新的中心崛起。”中国人民大学公共管理学院教授陈秀山表示，通州过去没有工业的劣势可能会成为一件好事，这样就可以重新规划、发展可以留住人的商业、医疗、文化等现代服务业。

　　而万达商圈入驻通州似乎已经开启了这一趋势。已经开张的通州万达广场能带来不少的就业机会。未来随着环球影城、彩虹之门以及其他项目的落地，其他产业可能会紧随商业之后入驻通州，通州的区域价值将会得到提升。

　　这正是章建斌所期待的。“市中心好像是四五十岁的中年人，已经足够成熟；而通州像是只有二十多岁的年轻人，一切还都有可能。”