时光飞逝，如今，环顾四周，你会发现办公室的90后队伍逐渐壮大。当年龄最大的90后已跨入晚婚行列，恋爱、买房便显得更加顺理成章了。

　　曾有一位房产公司经理表示，其实90后已经悄然杀入楼市，“除了已毕业参加工作的90后加入购房大军外，不少还在读书的学生也‘被成为’业主。还有不少有主见的90后，看房、买房都自己一手操办，当然这背后肯定有父母必要的经济支持。父母负责首付款以及最初几年的按揭还贷，子女工作稳定后接过还贷‘接力棒’，已成为一种普遍现象。”

　　从深层层面来讲，“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。过去30年中国经济的高速发展，是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。

　　多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，尤其是年轻人口的增加；相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。

　　成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格区间看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。

　　“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”专家说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

　　以去年全国房价涨幅第一的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

　　另一个例子是深圳。深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国最吸引人口流入的地方；其常住人口中，年轻人占也比较高。第6次全国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

　　业内人士表示，90后的自主性需求会在一定程度上保障房价的安全，也是支撑楼市平稳度过下一个十年的重要力量。

　　90后的“置业新势力”已经崛起，他们思维独特，个性张扬，喜欢接触新鲜事物，对创新有独到见解。那么，在置业观上，他们又会有怎样的标准呢？

　　A.比起面积更在乎总价

　　对于首次置业的刚需90后购房者来说，首付多少、每月还款多少成为摆在他们面前的现实问题。小户型产品凭着总价低、还款压力小的优势，深受90后青睐。

　　一眨眼，出生在1990年的小朱已经工作两年了，今年，在父母的资助下，他买下了一套两室一厅的小户型二手房，“我步入社会时间不长，一切都还在起步阶段，积蓄也不丰厚，吃饭、聚会、兴趣爱好等所需要的日常开销较多。虽然首付父母会帮忙支付，他们也表示可以一步到位买个大户型，但是，考虑到后续自己的还款压力，为了不影响生活品质，我还是选择购买了一套低总价的小户型。在我看来，小户型的房子将来出手也很容易，一旦条件具备准备换房，可随时出手。”

　　B.比起学区更在乎周边配套

　　大多数的90后目前还没有考虑学区房，倒是对周边的生活配套提出了更高的要求。

　　去年，90后小高买下了一套位于万达华府的房子，“虽然父母以及其他的亲戚都建议我直接买套北师大的学区房，可是，就我现阶段来说，学区并没有那么重要。毕竟，等到我结婚、生孩子、孩子上小学，估计还要十年的时间，这段时间内，周边可能会引进一所优质的学校也说不定。就算没有，过几年再换房也来得及。而且，住在这里，生活会非常便利，北面的万达广场能满足我吃喝玩乐等各方面需求。”

　　C.比起中规中矩户型更爱百变小户型

　　对于90后来说，对房子的最主要需求是居住，所以从30平方米左右的单身公寓到90平方米左右的小户型都比较适合他们。

　　“同样是85平方米的房子，有的项目只能设计出两室一厅，而有的却能设计出三室两厅，这样的房子功能比较全。有句话说得好‘麻雀虽小，五脏俱全’，房源面积虽然小，但能提高居住者的舒适度、增加房子的功能性。相比于老式的设计，我更青睐某些在建新楼盘极致利用空间的产品。”1991年出生的姑娘小董说，她更喜欢能拎包入住的精装修百变房源。

　　在涌起的90后购房需求面前，很多业内人士和房企对于10年之内的楼市保持着乐观态度，但是10年之后，90后的购房需求下降，00后的需求能够为那时的房价提供足够支撑吗？

　　“容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”万科2014年年报中这样感叹。

　　如果说土地红利、人口红利都递减了，甚至消失了，那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌？

　　万科试图攻克这个难题。2014年，万科研究部门调查了过去40年、27个经济体的房地产市场，统计一共出现61次房价大涨，之后有14次出现大跌，有47次没有出现大跌或者下跌。

　　进一步地，万科董秘谭华杰发现，传统经常使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率这些指标都不是有效指标，也就是它们都不能通过过去40年历史数据的验证，都有大量的反例存在。

　　“我们最后找到三个重要指标，其中有两个是内因的指标，就是根据经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。”谭华杰介绍，这两个内因指标一个叫做居民部门利息保障倍数，用居民部门储蓄/上一年利息支出。这个倍数有一个临界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力占用比例，80%是危险临界点，60%是安全临界点，越高越危险，越低越安全。

　　第三个因素，有一些经济体并不是因为本身的原因导致的下跌，而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击，在这种情况下，有一个重要指标就是它的经常性账户顺逆差。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体，均处于逆差状态。

　　结合这个指标看中国目前的情况，首先从居民部门利息保障倍数来看，中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍，而中国目前实际是11倍，远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走，要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的；第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力，这个指标没有上一个指标那么好，但是相对处于好的位置，在安全临界点上，最近三年这个指标呈现向下趋势。

　　从这两个指标来看，万科得出结论：住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭；但10年后，需求将可能难以支撑房价。

　　10年。这个时间节点，与中原集团从人口结构角度出发的研究结果相似。10年后，00后会成为购房主力，但他们的数量还足以支撑那时的房价吗？10年后，中国房地产市场的泡沫会破灭吗？这些问题短期内难以有明确的答案，但对这些问题的深思是不容回避的。

　　无论如何，万科等大型房企已在布局应对。万科的计划是，十年后，住宅开发业务在集团中的营收比重将降至一半；万达的计划更为激进，从今年开始万达就要全面退出住宅销售市场，到2020年，万达净利润的三分之二要来自租赁收入。

　　从万达的计划，我们可以看出，万达对于十年之后住宅市场并不乐观，但这并不代表那时楼市状态差。万达的计划首先是要考虑利益，10后的住宅市场或许没有多少利益可得，但这也蕴含另一种可能：楼市泡沫已被挤出，房地产市场进入了健康运行轨道。