养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”，前景被普遍看好。

　　2010年，远洋地产对北京的一些老社区做了“零排放”光荣四合院改造，用环保的材料、绿色的装修手法、绿色的设计概念以及无障碍通道，完成了对养老地产的早期探索。随后又在土地上规划建筑设计、运营，打造了椿萱茂、中国平安合悦江南等多个养老地产项目。

　　2012年，保利地产首个养老项目北京和熹会在京亮相。10月，保利第二个养老公寓上海“西塘·和熹会”也将投入使用。

　　2014年10月23日，酝酿了4年的万科幸福家(窦店)社区养老中心正式开业运营。北京万科同时透露，已初步选定10个项目做社区养老中心布局。

　　在绿城董事长宋卫平转让部分股权，淡出绿城后，蓝城成为宋卫平打造的新品牌。养老也是蓝城四大产业之一。

　　近期,银城、斯亚先后进军养老地产的举动引起了行业关注。

　　作为行业内的“蓝海”区域，国内层面上，据不完全统计，目前已有保利地产、万科、远洋地产、绿地等80多家品牌房企涉足养老地产，而善于追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等近两年纷纷布局该领域。有关部门预测，养老地产领域已吸引总额超3000亿元的投资。

　　人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临。

　　21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。

　　近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。

　　同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。中国养老产业受益于需求和政策推动，必将迎来大发展，“银发经济”将催生蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加到30万亿元。

　　高端养老的产生受到养老观念的束缚

　　国内老龄人更喜欢与年轻一辈住的更近，需要入住养老社区的人，一般是70岁以上的。而今这部分人群出生在20世纪30年代左右，膝下三五个儿女。所以上能有健康退休的儿女在家照料。

　　政策支持缺乏也是一方面

　　对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏使企业从拿地、建设与经营阶段都是一头雾水。养老业务的开展，并不仅仅是一个企业市场化的行为。企业发展养老，也是给政府“减负”；政府应该给予企业更多支持，带动企业面向主流人群提供养老服务，而不能只局限于高端人群。

　　养老地产“蛋糕”看上去很美，但真正实施起来却遭遇尴尬，尤其是在土地问题上。据悉，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让。而开发商只能以第二种方式获取土地。一般市场上养老地产项目的用地性质分为商业用地、住宅用地和综合用地三大类。但是由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现诸多问题。

　　按照住宅性质的开发，一方面政府不会给予任何政策扶持；而银行也因为无法测算收益，难以放贷，开发商只能自筹资金。“而开发商在这种项目上沉淀资金或长达15—20年。”一位业内人士透露。如若按照商业和综合用地性质开发，一方面用地年限分别为40年和50年，对比住宅用地的70年的有巨大差距；另一方面，项目建成后，日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价。

　　养老地产包括了从建筑设计、园林规划到装饰标准在内的多项要求，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于是适老化设计。养老地产要实现品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

　　结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。从日本、美国的养老模式看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求，经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，由和地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。在中国最佳的养老解决方案是居家养老模式，其中首推Natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。

　　养老地产实现盈利的两大关键，为现有住宅提适老化改造以及养老服务的轻资产模式；通过服务而非地产实现盈利。

　　对此业内人士认为，其根本是政府需要从土地出让方式及价格上做出调整和改变，营利性养老地产用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地，而在这方面北京曾在2013年首次单列养老设施用地计划指标，其他城市如上海、深圳、广州和成都等地也提出过预留养老用地的相关计划。

　　另外，有关部门研究应将养老住房纳入公共租赁房、廉租住房保障范围。政府以公共租赁房、廉租住房为资源，通过PPP模式引入市场主体及社会资本参与养老项目的建设、运营及管理。

　　养老地产项目从来都不是先规划、找个山清水秀的地方。做养老，一定要摆脱传统地产思维。远洋地产是中国养老地产目前做得超前并相对成功的例子。

　　2013年，远洋装饰历时两年打造的北京椿萱茂亦庄老年公寓正式运营。该项目是位于远洋地产高端住宅项目远洋天著小区内一个近6000平方米大小的高层级养老护理设施，这是远洋装饰在自己土地上规划、建筑、设计、运营的第一个养老项目， 同时也为远洋装饰发展养老地产找到了一种全新的模式。

　　远洋目前的模式是在社区里面或者边上打造一个照料中心。里面有护士站、老年服务中心、老年大学、配餐中心、健康观察室、寻呼中心、监控中心、心理辅导疏导中心等，方便社区里面的老人，也对社会公开服务。

　　在远洋地产身上，有两点值得行业关注学习。

　　一、其强大的产业链整合能力

　　远洋地产集团从拿地、规划、开发，到建成之间的空间设计、装修，再到建成以后的运营，贯穿整个产业链上下游，可以实现从无到有、从房到家的完整开发。并同时发挥其在产业链整合方面的优势，以最小的代价，最优的资源整合，提供养老装饰整体解决方案专业服务。养老地产正在逐渐成为远洋地产的核心业务板块。

　　二、其高尚的人文关怀

　　高端不是远洋地产打造养老地产的目标。从10年的“零排放”光荣四合院改造开始，远洋地产一直把环保、健康当成养老地产开发的首要标准。所有的接入都是无障碍的，选用材料包括施工设计，每一个环节都是老年人的真实需求，从体验从关爱的角度出发打造的。同时，远洋地产已经着手编写国内首个老年住区室内全装修设计研究标准。