1、打破“租客房东两头吃”、信息不对称格局

　　“手机号注册，客户端约看房，挺适合上班族。”在北京工作的白领丁小姐，在街边看到互联网房产中介爱屋吉屋的广告，就下载了客户端，预约单下了不到两分钟，就有经纪人约她看房。“工作太忙，没时间去门店转悠。他们界面做得挺舒服，佣金又便宜，就试了试。”

　　2014年，楼市深度调整，本就成交量偏低的房地产中介市场还迎来了互联网“搅局者”。搜房网从房产信息发布平台进军线下服务领域，而爱屋吉屋等“新贵”则直接以离线商务模式亮相市场。

　　对于这些半路杀出的“程咬金”，传统中介的态度也很明确。去年11月，链家地产、我爱我家等传统房产中介机构相继宣布，全面停止与搜房网的合作。今年春节前，互联网房产中介搜房网的武汉分公司两次被多家中介公司围堵，整个办公区一度瘫痪。

　　互联网与传统中介原本是产业链的上下游，前者负责线上推广，后者负责线下服务。而这条产业链的赢利模式则是房产中介赚取交易双方佣金，再拿出佣金的3%至5%投放到互联网上做推广营销，这也被业内称为“端口费”。

　　无论是搜房网还是爱屋吉屋，都打破了原有分工明确的“食物链”。互联网不再依赖于传统中介谋利，而是直接面向终端客户。

　　“过去互联网只是信息发布平台。如今，电商也要做线下交易，如果房源是不劳而获，那就涉嫌不正当竞争。”张大伟说，之前传统中介与互联网中介之间的纠纷主要是源于房源抢夺，一些互联网中介没有自有经纪人，而是拉拢传统中介的业务员违背商业道德做私单，或是将其他中介的信息直接导流到自己的平台上“抢客”。

　　2、黏合度、透明度更高，但信任度不及实体店

　　传统中介是以房为中心，中介跟着房子走，客户选门店的随意性较强。换区域选房，就可能会更换中介机构，而互联网中介与客户的黏合度更高。只要服务好，客户到哪里，都会利用同一个移动终端下单。此外，互联网中介不再是中介机构与租赁双方分别签合同，而是租赁双方面对面签约，提高了透明度，杜绝了“阴阳合同”。只收取居间费的中介，依然提供合同纠纷调解等居间服务，对客户而言性价比更高。

　　互联网的优势对房地产中介的影响并不小。即便是传统中介，也在加快互联网布局。像占北京二手房市场交易份额55%的链家地产，其中1/4的生意是线上业务带来的；其投资的电商丁丁租房，也是主打租客零佣金。

　　不过互联网并未掀起实体店的关店潮。在信用体系仍不健全的今天，在进行大额交易时，传统中介的信誉担保，特别是在实体店内签约，仍被消费者高度依赖。甚至像Q房网这样的互联网中介还主动开起了门店。

　　“房产交易对普通人来说可能是投入一辈子的收入。没有实体门店，会让他们感觉很不安全。互联网还没有掀起中介‘去门店化’的浪潮。”链家地产研究部张旭说。

　　从一开始，互联网中介杀入市场，就展示了互联网跨界竞争的最大优势——廉价。

　　在二手房市场，今年1月，搜房网在北京等5个城市试水“0.5佣金”模式。通过其APP及PC平台实现二手房交易，交易双方就只需支付成交总额0.5%的佣金。而传统房地产中介最高可以收取2.7%的中介费。这意味着电商平台二手房交易的佣金费用只有传统中介的1/5。

　　爱屋吉屋在北京收取传统租房佣金一半的费用，在上海地区对房客免佣金，对房东收佣35%；而传统中介一般是租客、房东“两头吃”，各收取月租的35%。去年3月才成立的爱屋吉屋，只用了不到9个月的时间，就跃居上海房屋租赁中介市场总成交量第一。

　　爱屋吉屋公关总监王永强分析道，“企业之间打价格战，最终会产生非常大的回报，滴滴和快滴最初也是烧钱。”但是据中原地产首席分析师张大伟介绍，目前思源地产、爱屋吉屋、搜房网所占的市场份额并不可观，甚至是1%都难以达到。但是，并不能否认，以后的市场份额不会有所变动。张大伟提到，目前链家地产的市场份额在30%以上，名列行业前茅。

　　但是对于业内所诠释的“价格战”，搜房控股二手房集团总裁苏婕并不认同，“并不是价格战，中介行业的收佣本来就是有优化的空间，整个行业的佣金都会越来越低，最终是为了更好地为了购房者提供服务。”

　　虽然相对于搜房的0.5%佣金相比，链家佣金的纹丝不动却占了更高的市场份额，这两家曾在“广告语”上针锋相对的竞争者在“用户服务上有了交集”。

　　链家地产副总裁林倩告诉记者，“链家并没有降佣，1%、0.5%这样的佣金百分比是不可持续的，优秀的经纪人也不会去这样的企业，除非你提供这么低的价格的同时，同时提供最好的服务，用价格战不是问题，买房子是几百万上千万的事情，好的服务能不能买单，不是任何一家企业说了算的。”经纪人一向是链家地产所认为的重要枢纽，在链家的发展中甚至放到了“决定性”的位置。

　　林倩的观点很是符合一向稳扎稳打的链家风格，她同时提到，“链家不会选择走红海的价格之争，并且根据网签量，链家并没有受到冲击，不仅链家没有受到冲击，前三都没有受到冲击。”

　　“服务”是每一个中介企业都反复提及的词，杨皓曾对市场进行评判，在他看来，企业将平台化，但是价格战一定是这个行业的必经过程，但是不可持续，“对于几百万几千万的买房的资金，佣金所占比例很小，太微不足道，最终会回归服务本质。”

　　张大伟分析道，“消费者在买房的时候，佣金也不大会考虑，作为消费者，更看重房子还是佣金？”事实上，参与“佣金大战”的仅仅是部分企业。张大伟坦言，“对于中介来说，如果没有房源，没有成交量，就算再怎么降低佣金、变革模式，都是没有意义的。”

　　业内人士提出，房地产中介行业将出现两至三年的变革期，在行业洗牌后，根据市场份额，谁是“老大”一目了然。

　　1、房产中介会成为下一个打车市场吗？

　　短期看来可能性并不大。

　　打车是“高频次、低单价”市场，阿里、腾讯的“土豪游戏”是为了抢占移动支付乃至移动生活平台的入口。而与之相反，房屋租赁、二手房买卖是“低频次、高单价”市场，并不具备移动入口的战略意义。搜房、爱屋吉屋之所以以“野蛮人”的形象大举入侵，不过是前期的”低价上量“而已，将盈利的希望寄托在”羊毛出在猪身上”，目前只能算是“边缘革命”。

　　链家以“丁丁租房”来狙击“入侵者”已经是它能做到的极限，在二手房业务上肯定不会再“流血跟随”了。同理，其他“家大业大”的巨头们也将继续凭借线下势力、房源优势顽强抵抗，而不会乖乖就范。

　　美国市场的发展可以印证房屋中介市场的“传统惯性”。尽管经历了9年时间的努力，互联网房产中介商Redfin在大本营西雅图地区的市场占有率也没有突破5%，而美国的二手房交易佣金更是高达5%以上。

　　2、全业务房地产平台是大势所趋？

　　“一个门店里二三十个人，而租赁业务的人只有两三个，而且都是新人，而店长99%的时间都花在做买卖上，90%的业绩考核也来源于二手房。” 丁丁租房的负责人曾经是大连链家总经理，在他眼中，租房业务曾经是“舅舅不疼，姥姥不爱”的一块业务，每个月甚至连这一块的报表都不会看。

　　但如今，独立出来的租房业务被链家视为一把迎敌利器，一年之内只问投入，不问产出。因为在移动互联网时代，“高频”的租房业务正在成为获取用户，攫取大数据，为后续增值服务铺路搭桥的“突破口”，爱屋吉屋的“高频打低频”已经让它感觉到了威胁。靠租房业务获得的海量真实房源及与房东建立的稳定关系可以形成一个优质数量可观的二手房房源数据库，在租客端可形成巨大的买房人群，价值链得到延长。

　　而房多多的“异军突起”也正是由于它把“一二手联动”做到了极致，用二手房的流量来拓宽新房的销售渠道，让数据的价值链再一次得到了延长。

　　通过直营＋联盟，搜房已经实现了租赁、二手、新房销售全业务平台，然而业务之间的联动，数据之间的共享开发还有很长一段的路要走。至少，它要先做到所有业务全部自营，无论是联盟中介的抵制还是线下队伍的建设，对它而言，都将是一场又一场困难重重的“硬仗”。

　　短时期内更具可行性的路线，则是房地产平台之间的互补合作。比如，4月14日下午，房多多与赶集网宣布“双方将首先从新房领域展开合作，未来将扩展至更多品类的合作”，无疑为未来的多业务联动埋下了伏笔。

　　3、羊毛出在猪身上，猪从哪里找？

　　“零中介费”的租房业务眼中的猪是二手房买卖，“象征性佣金”的二手房买卖要找的猪是什么呢？

　　搜房网找到的猪是“互联网家装”--房产产业链的第一环。666元/平米的价格虽然低不过小米家装和蘑菇装修，但是踞守房屋交易上游、掌握丰富的房源、业主数据库的租房网有着得天独厚的优势。在家装O2O中，必然会出现越来越多房地产中介平台的身影。链家推出的“自如寓”和“自如友家”也可以视为进军轻量装修领域的一个布局。

　　而链家瞄准的是融信按揭，它投资的中融信投资担保有限公司已经独立运行6年，在链家2.7%的中介服务费中，有0.5个百分点的后期保障服务费就流入这里。同样，我爱我家旗下旗下则有一家北京伟嘉安捷投资担保有限公司。未来，当“旱涝保收”、躺着赚钱的好年景不再之后，这些业务如何向互联网金融顺利过渡，值得关注。去年11月，一个名为“链家理财”的网站悄然上线，这是链家地产首次试水P2P，它给自己的理财产品取名“家多宝”，截至4月14日，平台累计投资金额已经达到18.79亿元。

　　当然，一二手联动可能是那头近在眼前的肥猪。

　　4、“中介噩梦”一去不复返了吗？

　　在知乎“北京靠谱的租房中介有哪些”这个问题下面，得票最高的回答只有两个字“没有”。

　　曾经房产中介被公认为互联网难以啃下的一块“硬骨头”，去年以来面向租客、买房者的价格大战让“房奴们”不仅开始憧憬：难道噩梦一般的租房、买房经历终于要过去了吗？我们的春天真的到来了？

　　如果只看费用，似乎确是如此。然而，价格只是体验的一环而已，房源数量、帮忙砍价、后续服务都决定着我们是睡个安稳觉还是噩梦连连。而这一切首先取决于用户界面（也就是经纪人）是否友好。

　　房源收集与代客看房的分离是爱屋吉屋、丁丁租房都在施行的新模式。过去，一套房对应一个经纪人，租客为了租一套房可能要和十几个经纪人打交道，骚扰电话不堪其扰。如今，租客在App内选好了几套房，然后由一个经纪人全程带看。看房流程从中介导向转为了用户导向，在这一点上用户体验得到了提升。

　　当然，更关键的一点则在于房源。在租房依然是“卖方市场”的情况下，“房东付中介费”的模式会使房源获取成为一个难题。如何避免房东把中介费转嫁到房租之中，也考验着所谓的“免佣金”是否能够真正兑现。

　　5、中介公司将死，中介永生？

　　从提到底薪、提高提成比例到全员持股计划，房产经纪人正在成为互联网新贵和中介公司争相拉拢的“香饽饽”。无疑，经纪人是这一次行业变革的受益者，无论是从收入水平、社会地位、业务数量等方面都迎来了update。

　　这离美国的自由经纪人模式又近了一步。

　　当围绕门店形成的“势力范围”被App分分钟瓦解之后，传统中介公司的生死存亡就寄托在了经纪人身上。而互联网平台要么扼住了中介公司的咽喉，要么正在试图取而代之，房多多、安居客、58、赶集把守住了中介公司的流量入口，而搜房、爱屋吉屋则正在对中介公司进行“釜底抽薪”。

　　中介公司正在让位于经纪人平台。 至少租间门面就开始行骗的”黑中介“以后将会慢慢绝迹了。