《商业内幕》网站公布的郑东新区卫星图片

　　周定友每次出入郑东新区管委会办公楼，看到门口的商务外环路如织的车流以及周边日渐繁荣的新区，偶尔还是心生波澜。

　　他曾是日本设计师黑川纪章设计事务所规划部的副主任，同时也是世界级城市规划大师黑川纪章的中文翻译。2001年8月的一天，黑川纪章设计事务所收到郑州市规划局来函，受邀参加郑东新区的概念规划。在黑川纪章的带领下，周定友和自己的同事，用铅笔、制图软件，一条条道路、一座座写字楼，绘出了郑东新区的蓝图。2001年底，随着黑川纪章的概念规划方案在激烈竞争中脱颖而出，周定友则留了下来，担任郑州市规划局副局长，以方便黑川纪章方面与郑东新区的规划对接，目前任郑东新区管委会副主任。

　　十多年弹指一挥，他见证了郑东新区从草图走入现实，从芦苇遍地到高楼林立，也从过去饱受质疑的“中国最大鬼城”，成长为建成区突破100平方公里、人口突破100万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区。

　　郑东新区的逆袭，在鬼城、空城日渐增多的当下，颇具典型意义。

    伴随着权力和资本的交替上阵，“鬼城”就如同一场传染病般在全国各地蔓延。除去此前广泛报道的贵阳、营口等城市，江苏常州、河南鹤壁也开始出现鬼城的魅影。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到N线小县城，许多新区新城或多或少的戴上“鬼城”、“空城”的名号。

　　A 白天鲜见人 晚上少亮灯

　　江苏常州，素有吴文化发源地之称，因其新城区楼盘集中，入住率不高，且大量商品房积压，被称为“鬼城”。

　　这里说的是被誉为常州南部新城的常州武进区，由于当地低收入者和外来打工者无钱买房，和很多其他地方一样，常州新城区的购房者多为外地人。而本地 房产所有者又有多套房，让武进区的很多楼盘显得空荡荡。需求有限，供应过量，这就直接导致了常州市的住宅房产存量大量过剩。

　　B 资源枯竭后的“睡城”

　　河南鹤壁，以煤炭化工等行业为主的传统能源型城市。上世纪九十年代开始，已经嗅到资源即将枯竭气息的鹤壁人就开始规划淇滨新区。

　　但是，规划建设已经超过二十年的鹤壁淇滨新区，如今仍然未完成规划，基础设施配套不全，人迹罕至，夜晚入住率不高，名副其实的“睡城”、“鬼城”。

　　C 够不着的海景房

　　过去的十多年，“海景房”一直是房企炒作的噱头，因此滨海城市的房价也是蹿升最快。威海乳山银滩，曾一度成为中国海景房的代言人，他们对自己的楼盘非常有信心。

　　但现在，让威海人引以为傲的乳山银滩，变成了一座空城。不到十年时间，曾经的骄傲变得无人问津，如今再看威海乳山，楼盘林立，入住率极低，现实中的房企生存问题很是严峻。

　　据媒体报道，威海乳山的有些楼盘开盘多年，到现在仍没卖完。其中有些业主2008年左右花50万入手的二手房，现今的话十几万就卖了。另外，记者了解到的烂尾楼至少有4处，2013年一位浙江籍开发商资金链断裂后跑路。

　　D 外媒眼中的百亿中国“空城”

　　据外媒报道，在天津滨海新区一块名叫于家堡的土地上，政府准备将这里建成全球最大的金融区，即中国的“华尔街”。滨海新区现在楼宇空荡，如同孩子迷茫的眼睛，不知未来如何。不过，当地政府否认所谓“空城”之说，因为工程建造尚未完成，于家堡还不能算“城”，没有人是正常的。

　　不久前，网上一篇关于浙江绍兴镜湖新区建设失败的报道引起关注。该报道称，镜湖新区建设失败，人气难以几句、大量写字楼被空置、基础设施建设滞后，而政府部门将实行“包保制”，摊派买楼。

　　国内媒体今年1月份报道，早在2011年就规划建设的杭州余杭区广厦天都，，目前开发体量仅仅是总规划的一半左右，入住率不高，周围配套设施奇缺，夜晚亮灯率也很低。

　　E “鬼城”绝不会只有你知道的这些

　　根据标准排名与《投资时报》联合发布的“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2014）”（下简称榜单）显示，中国“鬼城”排行榜前十位的是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。

　　这一榜单最终选取了排名靠前的50个城市。据榜单负责人介绍，这些城市基本符合标准对于“鬼城”、“空城”的判定标准，即城区人口与建成区面积的比值均低于或稍微高于0.5。更可怕的是，依照这一标准，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

　　其实在本地人来看，郑东新区从来就没有沦落为鬼城工。如果说郑东新区在建设之初有一段时间人烟稀少，比较空旷的话，也是中国绝大多数新城在发展过程中势必会短暂出现的情况。

　　当然，郑东新区没有沦为“鬼城”，最终建设成功，是有其内在原因的。用当地人的话来讲，就是底子厚。

　　早在2003年，郑东新区就开始建设发展。当时，郑州作为全国交通枢纽，外来人口、流动人口剧增，老厂区已经不能承载人口膨胀、商业发展、居民生活的需要。于是，当界政府果断在与老城区只隔一条中州大道的东边规划建设高起点的新城区，命名为郑东新区。

　　从建设之初，郑东新区的写字楼和居住小区基本就销售一空。适时，人口超过一亿的人口大省河南，面临的最重要问题就是致富。其中一部分先富起来的群体涌向郑东新区的速度非常之快。

　　也正因为此，作为二线城市新区的郑东新区，有着一线城市的房价。

　　不可否认的是，2007年左右，郑东新区曾经出现过人烟稀少、入住率、单位进驻率较低的现象。四通八达的郑东新区当然不会眼睁睁戴上“鬼城”的帽子。2000年6月28日，时任河南省省长的李克强在郑州调研时指出：一定要增强郑州中心城市功能，加快全省城市化进程。三个月后，他提出要加快开发郑东新区，以进一步扩大城市规模，拉大城市框架，培育新的经济增长点。

　　2001年8月，郑东新区开始对外征集方案。为此，郑州市与国家建设部专家联系，询问“世界上最有名的设计单位有哪些”。最终进入角逐的，除了黑川纪章设计事务所，还有澳大利亚COX集团、美国SASAKI公司、法国夏氏事务所、新加坡PWD集团以及中国城市规划设计院。

　　2011年底，黑川纪章的概念规划方案获得以建设部总规划师陈晓丽为评审组长的国内外权威专家的多数投票，最终入围。“做郑东新区概念规划时，黑川纪章60多岁。可以说，当时的规划方案积聚了他一生的经验和成就。他在互联网上的自我介绍中，提到的国外城市规划作品不多，其中郑东新区是比较得意的一个。”周定友介绍，黑川纪章的设计思想以新陈代谢为主，这反映在郑东新区，包括九宫格和如意形象等传统文化在规划中的应用，以及大面积绿地、流动的水系和城市各个功能区的组团式发展等元素的融合，最终使得郑东新区成为一个有生命的城市。

　　郑东新区规划之初，李克强即提出，城市发展要一张蓝图绘到底，规划方案形成后，可以通过法律程序固定下来，在建设过程中，一定要服从规划，任何单位和个人都不能自行其是。

　　郑东新区变得越来越繁华。图片来自网络。

　　业内人士分析称，“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示，全国391个城市的新区规划，人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

　　去年4月21日，据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

　　中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

　　究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌？牛凤瑞给出了一个公式：鬼城改变面貌的时间，等于其依附的主城区的发展势头，除以主城区与鬼城的距离。换句话说，主城区发展势头越强劲，依附于主城区越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

　　那么，郑东新区的逆袭模式能够被其他这些地方模仿呢？上海易居研究院研究员严跃进分析，鬼城能否复活，要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进，单纯的模仿不具备复活的必然性。

　　第一类是土地资源供给规模大的城市，此类城市出现“鬼城”，在于资源供给过度，忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到，关键在于控制土地出让规模。

　　第二类是资金供给规模大的城市，比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房，结果产生了大量空置房。

　　第三类是城市重心转移背景下的城市，比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移，此类新城未来出现繁荣，是必然的。

　　2011年，中国城镇化率首次超过50%，达到51.3%，这一数据无疑显示出城镇化的强劲活力。同时，中央政府也高度重视城镇化进程，将其视为中国经济转型发展的新引擎。加之我国现有城镇化水平仍严重低于欧美国家，城镇化进程也的确是潜力巨大、大有可为。但是，在各地掀起的城镇化浪潮中，仍然出现了一些不容忽视的问题：一方面，北京、上海、广州等一线城市地王不断涌现，土地出让价款不断刷新纪录;另一方面，鄂尔多斯等地城市新区成为鬼城，白天就熙熙攘攘，晚上则空无一人。地王与鬼城这两个城镇化中的极端，同时在中国出现，凸显出我国城镇化中存在的一些深刻问题。

　　2013年，开始冷静审视中国楼市的宏观决策层提出了这样的一个词“造城运动”，彼时，中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才在接受媒体采访时曾表示，城镇化不能孤立地发展，也不能搞造城运动。

　　徐洪才表示，以往“大快赶上”，往往欲速不达，造成房地产市场的泡沫，多地出现“鬼城”，正是城镇化和产业结合不好，与其他几个部分脱节导致的后遗症。城镇化纳入经济发展空间的合理布局，可以避免“鬼城”现象。

　　今年两会，李克强总理强调，要保持房地产长期平稳健康发展。

　　说到底，鬼城现象是中国今年年经济高速发展掩盖下不合理增长的结果，它的出现有着一定的必然性。2014年的种种迹象表明，从一线北上广，到三四线县城，整个中国楼市开始变得理性，减少存量变成了各房企2015年的首要目标。

　　正如李克强总理给出的答案，稳定住房消费、坚持分类指导、落实地方政府主体责任，这被称为“中国2015年楼市基调”。

　　尽管如此，虎杰投资首席分析师张寅也指出，虽然政策环境可能好于去年，但库存压力也非常巨大，大力去库存仍然是房企今年的首要任务。