房企拥抱电商

　　在刚刚过去的“双11”，地产圈发生了两件大事。其一，万科老人肖莉为20载万科光阴画上句号，转身投入房产电商新秀房多多做合伙人；其二，在销售压力陡增不减的背景下，房企纷纷触网营销，各种打着互联网思维的创新机构也借势而生。包括远洋、龙湖、万科等知名开发商纷纷联手互联网平台推出房产众筹项目。

　　为了避免大家的疑惑，先解释下什么是众筹。众筹（Crowd Funding），即大众筹资，是指用团购+预购的形式通过网络面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。众筹模式从商业和资金流动的角度来看，其实是一种团购的形式，和非法集资有本质上的差别，所有的项目不能够以股权或是资金作为回报，项目发起人更不能向支持者许诺任何资金上的收益，必须是以实物、服务或者媒体内容等作为回报。

　　11月6日，远洋地产宣布与京东集团旗下互联网金融平台展开合作，在“双11”期间双方将以众筹折扣的方式，针对远洋地产在全国12个城市的 25个项目、近万套房源进行营销。同时，还在“双11”当天上线1.1折购房的众筹项目，吸引了约18万人次参与，众筹金额达1200万元。

　　近日，京东金融和远洋地产又轰轰烈烈地推出了新的房产众筹项目“11元筹首付，最高帮你省47.7万元”活动，覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市，将房产众筹项目推向新的高潮。

　　赔本赚吆喝？各取所需罢了

　　如果众筹成功，京东和远洋地产将替消费者补足9栋房众筹款项之外的首付款，再加上同期开始的“5000元筹12大城市的折扣房资格”活动，远洋地产称总计将“让利超亿元”，而京东相关负责人则表示“做这个项目是亏损的”。

　　如此，这场两大公司的跨界合作真是为了“赔本赚吆喝”吗？

　　如果将其拆开细看，作为互联网公司中较晚发力互联网金融的一家，京东金融之所以愿意亏本和远洋地产合作，是为了获取真金白银的用户数据。现在电商平台越来越多，大家的流量竞争越来越厉害，获取一个注册用户的成本已经平均接近20块钱。京东用一场活动就赚到了18万用户的购买习惯、购买意向这些真实的数据，这绝对是划算的。

　　对于远洋地产来说，在这一轮“众筹”中，只是拿出了手中现有的房产项目，所花费的不过是京东金融可能补贴的8万元，而收获的却是远大于广告效应带来的客户。需要注意的是，作为三轮众筹中的第二轮，这一轮有着典型“承上启下”的作用--用更小的成本，去招募“众筹折扣房”中10000套房源的潜在客户。这怎么都算不上是一场赔本的买卖。

　　参与者怎么都不赔还是风险不容小觑？

　　对参与者来说，14日启动的众筹似乎怎么都不赔：缴纳11元获得京东活动资格后，如果众筹失败，11元就会原封不动地退回银行卡；如果成功，至少能先获得一张满200减20的京东券。

　　而且，最大的“彩蛋”在于众筹资金池达到22万元之后，每套房就会产生一名中奖者，从京东金融获得8万元补贴，从而获得30万元的购房首付。这相当于用户花11元，就有机会为自己或者别人筹到首付款。这怎么看都是“全国人民人人给我一块钱，我就成亿万富翁了。”的儿时梦想翻版。

　　如果理性分析，所有的房地产众筹最终都应该是以实物回报为目的，此类形式的众筹说白了都是理财产品。众筹的钱，如果返还，那就是广告。

　　对于众筹买房，一句“似乎所有的买房都醉翁之意不在房”的点评内涵丰富。在房地产市场上，更多的众筹项目并不是用来购买住房的，而仅仅是一项投资活动。像有一家企业推出的众筹项目能够让投资者“只要1000元即可买别墅”。当然1000元肯定是买不到别墅，其仅仅是作为一种集合投资的平台。

　　虽然众筹项目看上去非常吸引人，但是由此产生的法律风险，特别是在众筹相关的法律法规尚不完善的情况下，如果发生了纠纷如何才能解读，这是一个非常大的问题。

　　假使，你买到了上述的别墅。那么，合同的签约主体到底是谁？房产证到底在谁的手上？所预购别墅的产权如果不是你的，就没有资格在网上售卖。而且如何避免一房多卖也是房产众筹的一大风险。纵使这些都不是问题，既然你是投资总有要出手转让的时候，如果房价处于上涨的态势那还好说，但如果房价处于跌势，谁又会来做“接盘侠”呢？

　　而且，所谓的“众筹买房”基本上都是在二、三线城市上。这些城市的房地产资源本身就不能与一线城市相比，特别是在房地产市场整体处于调整的状态中，其抗风险能力就更加脆弱了。

　　借“众筹”造势虽然能省下不少广告成本，但对于购房人来说，最终决定其是否买房的因素，除了房价波动的影响，还有房屋质量、合同中是否有霸王条款、是否藏有让消费者背负违约成本的陷阱等。所以还是应了那句话，众筹有风险，投资需谨慎。

　　看上去很美好

　　房宝宝创始人唐军在接受采访时表示，“我们的产品模式主要分为三大类。第一，通过众筹资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题；第二，开发完成后，有需求的众筹者通过一次性团购，大批量地消解项目库存；第三，由于前期融资来源于众筹者以及众筹者本身的团购，这种先需求，后生产的定制模式，可为开发商大大降低成本，从而回馈给购房者，降低房价”。他声称，通过这种模式，房价最少能降低30%。

　　当处在颓势的房地产行业遇上炙手可热的互联网思维，甚至还有人称，这就导致房价价格下跌一半。

　　然而，事实真像说的那么美好吗？

　　逻辑的错误

　　这种逻辑是，目前地产的模式链是：筹资、拍地、设计、施工、销售、物业管理、营销卖房。此过程中产生的中间成本就构成了房价比重相当大的一部分。而互联网思维则是另辟蹊径挤掉中间成本，典型如小米模式。实现这种想法则是众多买房需求者自筹资金、自建、自销。然而，这几乎是一种理论上的设想。

　　事实上，抛开各种阻碍因素，即便众筹拿到地块，仅地价因素就占到房价的一半。有统计显示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，近几年则上升到60%甚至更高。这一比例已和美国、日本等资本主义国家的60%甚至更高相趋同。诸如一些便宜的地价，背后实质上被捆绑多种协议规定。例如要求建设配套的教育、医疗等公共服务。这种公共服务已成为一种隐形负担成本。因为土地成本居高不下依托着地方财政收入的饥渴。

　　此外，从房企的实际盈利来说，也不允许房价下跌一半，40%的已超出房企承受的成本底线。就拿万科来说，今年前三季度万科的毛利率只有30%，第三季度净利润同比增幅仅有2.80%，房价如果下跌一半，房地产商们早早就关门大吉了。所以说，房产众筹模式除实验蓄客，制造广告噱头外，对于房价下降的实际作用几乎是杯水车薪。

　　互联网思维的泛滥

　　至于互联网思维，它是什么？杜克大学营销系教授Dan Ariely说，“互联网思维它就像十几岁时的性爱，每个人都在谈论它，没有人知道怎样去做，每个人都觉得别人在做，于是每个人都号称自己在做。”

　　这些年来，房地产互联网思维模式从来就没有停止过，例如旅游地产和养老地产，就是重置了地产功能和价值。这些价值的发现并没有过多地利用互联网资源，这些概念的出现往往是炒作性的。借助互联网营销的很多电商没能利用好互联网思维，仅仅在信息传递和炒作中起到某些吸引的作用，也没能深入房地产业态功能和价值创造中去改变传统开发运营模式。

　　将房屋放到网上卖，这种营销方式的革命，是否就是真正的互联网思维呢？互联网思维的核心特征有两层：第一层是打破信息流动障碍，以节省中间费用，但这只是其重要特征之一，第二层更重要的特征是互联网思维重新审视了产品的价值和功能，而非仅仅从物理空间搬到数字空间那么简单。例如，乔布斯的伟大之处在于重新审视了手机的其他价值和功能，重新定义了手机的基本功能。

　　因此，将房子搬到网上去卖，只是触及互联网思维的第一个核心特征，仅仅将房地产简单地网络化，可能是人们对于互联网的一次深刻误解，这种误解会使得开发商走入死胡同。

　　核心问题并未触动

　　房地产电商要想真正走向互联网思维化，仍需要朝着第二个向度努力：即重新审视房地产产品的基本价值和功能。传统房地产开发模式重视的是房屋几个有限的功能和价值，例如居住、办公、升值等功能，运用互联网思维重新审视这些价值，能否开发出新的价值和功能，这可能是房地产互联网思维最关键部分。

　　对于传统的房地产行业而言，最核心的两个问题是就是土地和资金。因此房企核心工作都是围绕着左手要地，右手筹钱。房地产行业虽然门槛不高，但要颠覆这两大核心，互联网难以实现。

　　房地产拥抱互联网看上去很时髦，诸多房企也都积极将线下搬到线上。但实际上仍只是借助互联网平台的入口进行营销。因为房地产不同于服装、电子消费品可以省略线下体验步骤，无论是亲自体验性看房、签订合同、贷款交付现金，或者研房查收均线上不可替代。其实，即便较容易实现的网上销售汽车，日前，效果也不尽如意。

　　目前众多房企高喊拥抱互联网只是房地产行业低迷，借助互联网促销降价的一种策略。拥抱互联网形式大于意义，效果上也无法颠覆传统地产。