近日,恒大在A股市场一连串买买买,令人眼花缭乱。恒大通过大举收购上市房企,不仅获得了回归A股最宝贵的壳资源,掌握了上市公司的话语权,也获得了被收购方优质的土地资源,创新了资本并购时代的拿地模式。
据绿地金控副总裁耿靖在2016易居沃顿研修班上的演讲,恒大收购的银行+保险牌照,其实属于资金端的牌照。那么,购入上市公司股份,对恒大地产到底有何作用?
开创拿地新模式
从并购土地到近日买入上市公司股权,恒大做了一次买买买的升级,并购的升级也带来了收益的改善。恒大通过控股嘉凯城,不仅仅有了回归A股重要的壳资源,同时获得了嘉凯城长三角以及周边区域优质的土地资源。通过入股廊坊发展,为恒大在京津冀地区的布局打开了局面。
通过买买买,恒大的拿地模式得以创新,目光从土地转向资本市场,具备险资与银行牌照的恒大已是资本市场高级玩家。
国泰君安分析师刘斐凡在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,通过买入地产股,获得房企的资源及股份是未来大趋势。目前地价的涨幅高于房价,房地产行业的利润被侵蚀,房企要提高盈利能力必须提高运营能力和效率,房企有动机去并购。
土拍市场竞争激烈,土地价格高,而并购门槛高,竞争者少,通过并购的方式获得土地成本较低,房企利润率较有保障。
明源地产研究院副院长刘策也认为,这种模式是未来的主流,房地产行业发展到了新的阶段,资本并购时代到来,股权收购的深度和广度,都有了质的改变。
据克而瑞研究员傅一辰介绍,中国恒大估值长期被低估,去年积极回购也不见好转,而在举牌万科后,股价出现明显上涨,同时内房股也有不错表现。
助力地产主业
大举并购让恒大获益颇多,尤其在今年土地市场“地王”频出,拿地成本陡增的情况下,恒大在买买买中创新了拿地模式,表现出强大的资本角逐实力与野心。
与恒大买入相匹配的资金从何而来?
《每日经济新闻》记者查看恒大收购嘉凯城、廊坊发展以及万科A的相关公告,最终发现了恒大人寿的身影。廊坊发展2016年一季度业绩报告显示,恒大人寿保险有限公司-万能组合B持有1845.73万股,占比4.86%,位列第二大股东。而在2016年廊坊发展的半年报中股东名单已不见恒大人寿,取而代之的是恒大地产集团,持股1902.8万,占比5.01%。
廊坊发展4月14日发布的公告显示,恒大地产于4月11日通过上证所大宗交易平台买入1845.73万股,于4月12日通过上证所集中竞价交易系统买入57.07万股。
恒大地产大宗交易买入的股份与恒大人寿一季度持有的股份数量完全一致。对此,一位业内知名房地产专家告诉《每日经济新闻》记者,在恒大地产收购廊坊发展的过程中,不排除恒大人寿充当了先锋。
《每日经济新闻》记者查阅恒大人寿公告得知,恒大人寿投资业务包括不动产,并与恒大地产保持较密切的资金往来,恒大地产向恒大人寿输入资金,而恒大人寿的部分资金也用于投资恒大地产。
正如耿靖在2016易居沃顿研修班上所讲,恒大收购的银行+保险牌照,其实属于资金端的牌照。而拥有人寿保险,就意味着公司拥有了长期流入的庞大资金,用活这部分资金,对于恒大的房地产开发意义非凡。
恒大借助人寿保险平台,开启了一个行业的并购时代。据上海证券报报道,恒大人寿目前入股了10家上市公司,加上恒大地产集中买入三家地产股,中国恒大共买入13家公司的股份,投入A股市场资金达160亿元,截至8月8日收盘,许家印已浮盈80亿元。
这一系列的买买买对于地产主业的发展有什么好处呢?
刘策认为,恒大人寿投资了包括金螳螂在内的地产上下游建筑装修公司,意在强化地产主业,并在转型中寻找新的增长点;恒大未来极有可能成立集团级别的产业投资基金,面向行业投资收购,获取收益。在恒大的多元化战略中,未来将坚持“地产+金融”两条腿走路的模式。
但同时需要警惕投资风险,资深房地产与金融评论人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,在借助险资买买买的同时,恒大也需要设计有效的风控措施,防范可能出现的风险。
险资举牌盛行,目前国家也加大了对险资的监管,保监会发声警告部分企业,强调保险资金要姓“保”。保监会发布的《通知》显示,保险公司销售高现金价值产品的,应保持偿付能力充足率不低于150%。
黄立冲补充称,目前来看恒大在股市盈利可观,但真正的盈利是得到持股公司的分红或者股票抛售有下家接手,股价不跌。
