2017年底之前，符合条件者可免征增值税；实行购租并举，培育发展住房租赁市场；租赁合同期内，房东无正当理由不得“赶人”……国务院日前发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》）抛出了多项亮点政策。而就在一个月前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时已经强调，我国要培育、发展住房租赁市场，并提出了完善税收优惠政策等四大措施。
不过，在部分业内专家看来，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，《意见》并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。
亮点一：
个人出租房缴税税率从5%减为1.5%
为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。具体来看，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，则适用6%的增值税税率。此外，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这些政策措施将对住房租赁市场发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。有了好的政策，关键在于落实。按照《意见》要求，各地区将陆续研究出台具体的实施办法，落实工作责任，确保各项政策措施落到实处。
亮点二：
购租并举培育住房租赁市场
《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。”刘洪玉指出，“培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。”
亮点三：
四大强化措施保障承租人合法权益
《意见》在保护承租人合法权益方面提出了四项政策措施。一是明确出租人的义务，二是多渠道提供符合需求的房源，三是保障承租人依法享有基本公共服务，四是规范房地产中介行为。
刘洪玉表示，目前，承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。
观点：
宏观意义重大 难击税收减免要害
对于新政的用意，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，业内对此还是十分肯定的，《意见》是国家对近两年一系列鼓励住房租赁政策的强化和升级，有利于推动租赁行业规模化发展。
在我国，“居者有其屋”并不意味着“居者有其权”。中原地产首席分析师张大伟等多位业内人士都坦言，目前房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等。而造成这些问题主要还是源于目前重买轻租的观念从根本上还未被动摇，近几年房地产市场的发展还是集中在增加商品房供应上。
对于减免税收这一最大亮点，某资深房地产业内专家指出，就目前来看，不少地方住房租赁市场缴税行为十分不规范。实际上，出租交易中的征税操作难度较大，出租双方如果不主动申报，根本无从查处。在有些中介机构工作人员经手的业务中，出租双方包括中介自身都不曾缴纳任何税款，也未接到任何降低税收的通知。
对于下一步的政策方向，北京大学民营经济研究院咨询中心主任刘昕旭建议，相关部门更应建立一个涵盖全市出租屋信息的大数据系统，将房屋种类按照性质细分，悉数登记在册。“有了这一系统的支持，监管部门在征税等方面都会有更准确的依据，制定政策也会更有针对性。”刘昕旭认为。
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