在新一轮“营改增”中，建筑和房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业。这项改革如何进行，对房地产行业和购房人将带来哪些影响?
“量身定制”多项特殊政策
从现实情况看，由于这两大行业的上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发.票。没有足够的发.票抵扣，就很难适应税制转换。这个问题如何解决?
“考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，国家‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其内容和数量均为历次改革之最，以保证整个行业税负只减不增。”市国税局货物和劳务税处处长张亮翼介绍。
对于建筑企业来说，多数一般纳税人也可以选择简易计税，包括已经开工的老项目、甲供材企业以及清包工企业，基本涵盖了所有的建筑业经营模式。选择简易计税后，这些企业的税负由3%下降到2.91%。同时，将甲供工程从建筑企业的计税依据中剔除，选择简易计税的总分包项目还允许差额扣除等，这种政策安排既符合增值税原理，又实实在在地给建筑企业减轻了负担。
对于房地产企业来说，一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等，在维持原营业税税基不变的前提下，允许其选择简易计税方法，纳税人的税负从5%降到4.76%。考虑到房地产开发成本中土地出让金占比较大，对房地产企业开发的新项目，其计税依据中允许扣除受让土地时支付的土地价款。
而对于个人二手房交易，则延续了原来营业税基本政策。由于增值税与营业税的计税依据不同，税负还略有下降。例如，个人交易嘉兴本地一套购买不足两年、总价100万元的二手房， “营改增”后约少缴税2400元。
不动产抵扣加速更新改造
房地产行业“营改增”，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业产生减负效应。企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。
“这有助于加速各行业投资改造的步伐。”张亮翼说。例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元 (1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需 要缴纳增值税。
不少大企业发展新店，购进不动产用作经营，也可以用于抵扣。“公司店面成本，都可以作为进项抵扣，企业税负将大大减轻。”某餐饮公司财务负责人介绍说。
记者获悉，不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定，5月1日后，增值税一般纳税人取得不动产以及5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如，企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”张亮翼说。
税负降低
但也倒逼企业规范运作
“‘营改增’后，对企业的土地成本也可以扣除了，肯定能降低税负，而不动产纳入抵扣范围，能提高不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。”在市国税局举办的“营改增”企业座谈会上，某置业有限公司财务负责人告诉记者。
在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块。房地产项目扣除土地出让金后的余额作为销售额，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。
“‘营改增’之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法也会发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战，这会倒逼行业进一步优胜劣汰。”该财务负责人表示，“那些从正规渠道获取土地，取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全，内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、议价能力弱的房地产企业将面临考验。”
对于建筑企业来说，也面临着“营改增”后的转型压力。“过去，一些建筑企业只接项目不做项目，通过层层分包坐地分成。‘营改增’将会倒逼企业索取进项的专用增值税发.票，促进企业经营模式转变，专业分工细化。”相关专家认为。
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