合生创展集团有限公司产业园区总经理王玉龙为大家主要分析了房地产行业发展的一些观点。
以下为会议内容精要：
合生创展集团有限公司产业园区总经理王玉龙
我首先跟大家普及一下中国房地产行业的发展阶段：
第一个阶段，1958年-1979年：理论突破与试点起步阶段。
新中国成立，由于战争的摧毁，中国一穷二白。从1958年-1979年，房地产收归国有，中国房地产从此消失。在此期间，重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。
第二个阶段，1980年-1991年：中国房地产市场萌芽阶段。
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1979年开始经济体制改革。市场化萌芽的出现有一个契机，即1980年4月，邓小平指出：“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。从此拉开了住房制度改革的序幕。
1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年，国务院在四个城市进行售房试点。
1984年，广东、重庆开始征收土地使用费。
1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会。
1988 年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第三个阶段，1992年-1998年：探索与调整推进阶段。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮；1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年“安居工程”开始启动。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
1993-1997年由于亚洲金融危机，出现了负增长。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。
1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。
但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。
第四个阶段，1999年-2008年：房地产快速发展阶段。
在这一个阶段里面也是中国经济快速发展的阶段。像中国正式成为WTO的成员，北京申奥成功。于是投资投机也就快速开始。
2002年，土地市场规范化政策出台；2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成抢手货。
2005年，3.26国八条，4.27新八条政策出台。
2007年下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控让房地产放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房企企稳。
2008年3月，因认购不足，恒大地产被迫放弃在港IPO计划，是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。
美国金融危机：房地产新政策出台，金融危机后，中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮，调整首付款比例。
第五个阶段，2009年-2015年：房地产行业全面调整阶段。
根据中国社科院(住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》)的数据显示，我国房地产业平均毛利率为55.72%，相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人。
高潮之后房价完成了在这一轮中国经济景气中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资；给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。
第六阶段：未来十年：
趋势一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平。
趋势二，积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑。
趋势三，房地产开发模式强调专业细分与合作。
趋势四，融资能力和资本运作能力要求更高。
趋势五，品牌化经营、精细化管理和标准化制定。
趋势六，营销成为核心和关键环节。
趋势七，更加关注市场变化、重视周期性波动规律。
趋势八，大型地产商转型，政府介入具有金融属性的产业地产将大行其道。
目前，房地产正在发生一系列变化：由卖方市场向买方市场转变；由以投资主导向以消费主导转变；由短期投资向中长期投资转变；由以土地为中心向以产品为中心转变；由以增量市场为主向以存量市场为主转变；由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变；由笼统市场向细分市场转变。
产业地产应运而生。
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