法院庭审显示，李卫星在收购上述4个项目前自有资金只有4000多万元，但他自称有1.4亿元，另外的1亿元由金山义乌小商品的原业主借给他，他认为上述资金属于“模糊投资”。
不管是4000万元，还是1.4亿元，李卫星选择的收购方式，从一开始就注定是失败概率极高的商业行为——替原业主承担债务。公诉方统计，这些物业累计负债超过20亿元，除了银行贷款外，还有大量的民间借贷。在完成收购上述物业后，李卫星还需要承担股东收购款。这使他从一开始就必须考虑通过销售回笼资金，来支付上述欠款。
在回答检察官问题时，李卫星表示，在收购中华商城等物业前，他广泛参考江浙一带成功的专业市场，再制订销售计划后，再实施收购。
检察院统计，通过出售部分物业的产权，以及一次性收取20年租金的做法，李卫星在短短一年多时间里获取投资款总金额高达13亿元。这些资金被用于归还股东收购款、支付银行贷款和民间借贷，支付商铺的租金以及回购商铺。这些商铺的产权和租赁权在出售前，根本没有得到房屋的抵押银行同意，销售人员也未告知很多投资者这些项目的实际负债及抵押情况。
承诺回报远超过平均水平
检察院的证据称，李卫星曾对外透露，他收购烂尾楼，并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的，而是希望用这些资金偿还所有债务，然后通过持有商铺升值来获利。
但对于“自有资金”只有1.4亿元的李卫星来说，通过高额回报吸引投资者的选择，也许从一开始就是错的。
上海百姓网上一则中华商城的广告显示，这一项目承诺：经营管理公司前5年包租，1~5年内商铺投资回报率共计40%，第五年即可达到10%的高回报;第6~10年内开发商承诺业主投资回报率不低于8%，在此基本回报率的基础上，中华商城盈利率超出部分与业主2：8分成。十年后，客户与经营管理公司另行协商投资回报率，回报率将不低于前十年。
在11月23日的庭审中，李卫星也承认，其多个项目的租金回报水平在5%~10%间。
然而，按照目前上海商铺的整体租金回报水平，上述回报率实现可能性微乎其微。此前，仲量联行报告显示，上海商业地产的租金回报目前维持在5%左右。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民昨日更进一步表示，未来几年，上海商铺租金回报率极大可能会一路向下。
事实上，在法院庭审中，公诉方举出多项证据证明，直到案发，李卫星也并没有能够迅速完成对商铺的装修和开业，进而通过经营，来兑现对投资者的承诺。
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