五、建筑装饰工程项目实施阶段的合同管理
实施阶段的合同管理是指合同签订后建筑装饰企业依据施工承包合同，通过合同分析、交底及控制、分包合同管理等方式来完成装饰工程项目的活动。
（一）合同分析
合同分析是从合同执行的角度去分析，补充和解释合同的具体内容和要求，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题上和具体时间上，用以指导具体工作，使合同能符合日常工程管理的需要，使工程按合同要求实施，为合同执行和控制确定依据。重点分析：
1、分析合同风险，制定风险对策，分解落实合同任务。
2、分析合同中的漏洞，解释有争议的内容。包括：合同的法律基础，承包人的主要任务，发包人的责任，合同价格，施工工期，违约责任，验收，移交和保养，索赔协议和争执的解决。
（二）合同交底
由合同管理人员在对合同的主要内容进行分析、解释和说明的基础上，组织分包单位与项目有关人员交底，学习合同条文和分析结果，使大家熟悉合同中的主要内容、规定和程序，了解合同双方的合同责任和工作范围，各种行为的法律后果等。并将各项任务和责任分解，落实到具体的部门、人员或分包单位，明确工作要求和目标。
（三）合同控制
在工程实施的过程中要对合同的履行情况进行跟踪与控制，并加强工程变更管理，保证合同的顺利履行。
1、合同跟踪。对象包括工程质量是否符合合同要求；工程进度是否在预定期限内施工，工期有无延长，原因是什么；是否按合同要求完成全部施工任务，有无合同规定以外的施工任务；成本的增加和减少等；同时还要对各施工单位或分包单位及其所负责的工程进行跟踪检查、协调关系，提出意见、建议或警告，保证工程总体质量和进度。
2、合同实施的偏差分析的内容包括：产生偏差的原因分析；合同实施偏差的责任分析；合同实施的趋势分析。
3、合同实施偏差处理：根据合同实施偏差分析的结果，承包商应采取相应的调整措施，调整措施可以分为：组织措施；技术措施；经济措施；合同措施。
（四）工程分包的履行与管理
1、总承包对分包方及分包工程施工，应从施工准备、进场施工、工序交验、竣工验收、工程保养以及技术、质量、安全、进度、工程款支付等进行全过程的管理。
2、总承包方应派代表对分包方进行管理，并对分包工程施工进行有效的控制和记录，保证分包合同的正常履行，以保证分包工程的质量和进度满足工程要求，从而保证总承包方的利益和信誉。
3、分包方对开工、关键工序验收、竣工验收等过程经自行检验合格后，均应事先通知总承包方组织预验收，认可后再由总承包方代表通知业主组织检查验收。
4、总承包方或其主管部门应及时检查、审核分包方提交的分包工程施工组织设计、施工技术方案、质量保证体系和质量保证措施、安全保证体系及措施、施工进度计划、施工进度统计报表，工程款支付申请、隐蔽工程验收报告、竣工交验报告等文件资料 ，提出审核意见并批复。
5、若因分包方责任造成重大质量事故或安全事故，或因违章造成重大不良后果的，总承包方可向其主管部门建议终止分包合同，并按合同追究其责任。
6、分包竣工验收后，总包方应组织有关部门对分包工程和分包单位进行综合评价。
（五）合同的变更终止解除
1、工程变更；一般是指在装饰工程施工过程中，根据合同约定对施工的程序、工程的内容、数量、质量要求及标准等做出的变更。工程变更伴随着工程签证。签证实际上是一个小合同，有效的签证文件可做为最终工程结算的依据。项目技术管理人员及合同管理人员务必重视工程变更签证。熟练掌握工程变更原因分析、范围、程序、指令的发出与执行、工程变更的批准、责任分析及补偿要求等内容。
2、合同终止与解除。《合同法》对工程合同的终止与解除的类型、原因、方式、法律后果有详细规定，合同管理机构人员应学习灵活运用。
（六）合同管理与施工索赔
建筑工程索赔通常是指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因对方不履行或未能正确履行合同或者由于其他非自身因素而受到经济损失或权利损害，通过合同规定的程序向对方提出经济或时间补偿要求的行为。施工索赔是一种正当的权利要求，它是合同当事人之间一项正常的权利要求，它是合同当事人之间一项正常的而且普遍存在的合同管理业务，是一种以法律和合同为依据的合情合理的行为。目前装饰施工承包合同的索赔额，一般占工程款支付总额的7%-8%，相当于我国施工企业的法定利润率。因此人们常说“中标靠低价，盈利靠索赔”。施工索赔已成为施工企业维护自己合同利益的关键性途径。强化合同管理，确保成功索赔的六个要点。
1、认真履行合同，遵守诚信原则，并努力使业主信任和满意。
2、组建强有力的索赔班子。对于大型复杂装饰工程，班子应有项目经理、律师、技术与经济专家组成。小项目可由合同管理员担任。
3、熟悉并灵活运用《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）、FIDIC于1999年出版的新版合同条件《施工合同条件》（“新红皮书”）规定。
4、重视工程资料的收集。
5、注意索赔的时效性。施工合同示范文本第19.1条对时效有明确规定，切实理解“3个28天”之含义。
6、力争单项索赔，避免一揽子索赔。总之，工程索赔是合同管理的焦点，应合情合理合法合规运用。
六、结论
我们建筑装饰企业与业主签订一系列的承发包合同是实施任何一个建筑装饰工程项目的前提。建筑装饰工程项目管理工作相当复杂，其最终要实现项目的三大目标，即质量目标、进度目标、费用目标。而合同确定工程项目的质量、工期和成本等目标，承包商在工程中的一切活动都是为了履行合同责任。承包商将合同管理的目标责任分解后，可以明确装饰项目管理组织内部各部门的职能，围绕合同条款实施项目管理。管理好合同，也就做好了项目的质量控制、成本控制、进度控制工作等。可见，合同管理是管理好项目的关键，是建设工程项目管理的重要内容之一。因此，合同管理是建筑装饰工程项目管理的起点，它贯穿于工程实施的全过程和各个方面，是建筑装饰工程项目管理的核心。加强合同管理对实现业主与建筑装饰企业工程项目目标，提高工程效率和投资效益，提升企业形象等有着重要现实的意义。
【参考文献】
［1］刘振义．工程项目管理中的合同交底. 中国招标.2011（36）
［2］高传士．工程项目管理中的合同管理刍议. 管理观察2012（03）
［3］严亦飞．谈建筑工程项目管理中的合同管理与施工索赔.企业导报.2011（13）
［4］《建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）使用指南》中国建筑工业出版社 2013年5月第一版
［5］《机电工程管理与实务》全国一级建造师执业资格考试用书.中国建筑工业出版社 2011年4月第三版
【作者信息】：
张楠 深圳市卓艺装饰设计工程有限公司
2014年全国建筑装饰行业优秀项目经理
2013年全国建筑装饰行业优秀项目经理
