【陈淮】：谢谢大家。精装修发展的必然性，其实我挺喜欢这个题目，但我没那么多时间，而且有些政策性的东西秦主任已经讲过了，不想重复。我想从一个新的视角讲几个比例，只有几分钟时间，希望我们的供应商以及我们的开发商组织这样装修的时候有点用。
我讲第一个比例关系。住房，根据国际经验和客观规律，20%的舒适性，人们的舒适性、安全性的各种住房所给予的满足程度，只有20%来自于面积，80%来自于面积之外的房屋以内的设施和装修。也就是老百姓买一套房子的钱中，20%的钱满足70%到80%的舒适。这个面积所能给人们的，首先要有一个物质基础，面积里头90平米到120平米，能够满足房子给人们居住的功能，满足七成。90到120，有房子住，120到160能够满足功能的85%到90%，就是你最后增加的这个五六十平米最多给你增加两成左右的满足，就面积来说。160到220最多让你满足到95%，也就是你再增加60平米，只能满足你5个百分点的功能。其实大家生活中很容易有这样的常识，三四万的汽车安全性都很不好，但是10到15万的车，汽车所能给你的安全性和舒适性，七成以上能够满足了。15万到30万的可以让你在汽车所用的功能满足了，你买了300万的车，多花了270万，就为了满足0.99个百分点的需求，这是第一个比例。
再说面积，面积只是房子能让人们获取舒适性的两成，有八成来自于面积之外的东西，就是诸位今天说的装修和房间内的设施。研究也同样证明，住在房子里在达到一定合理面积之后，七成的舒适感、便利性来自于厨房、厕所两个地，两成来自于卧室，只有一成来自于客厅。希望我们供应商也好，技术专家也好，在我们的开发商成本配制上、结构上注意这第二个结构。
再说第三个比例，2020年中国老百姓城镇居民住房也大约可以分为四个层级，满足基本性需求的，具有基本功能的，大家刚才讲到保障房，满足改善性、适度舒适性功能的，满足享受性功能的和满足奢侈性功能的。我们别把眼光仅仅盯在最高端，不一定是对的，你穿衣服也可以分四个层级，有衣服遮寒蔽体叫基本需求，没衣服穿冻死了。分场合讲究体面，改善性需求。讲究点时髦，咱就来一个露肚脐眼的，来一个尖头皮鞋，享受性需求。非名牌不穿，奢侈性需求，四个层级非常的明确。我们的房子也是一样，希望我们的供应商、技术专家和我们开发商注意到，2020年中国有50%以上的家庭住的是保障性或者只能满足基本功能的住房，当然这个基本功能的标准也是不断提高的。比如说我们现在政府建的保障性住房也必须是成套住宅，也必须有厨房厕所，也必须能够满足城市化生活的各种各样的基本功能，比如说宽带。20%的家庭需要基本装修，50%的家庭需要改善性和舒适性的装修。假定说我们那个基本需求的卫生间只能搁一个马桶的话，改善型的就应当具有洗澡的空间，有女主人坐下来化妆的空间，这个空间大概要八到十平米。改善性舒适性的卧室要放下一个2.2平米的双人床，也同样需要一个适度大小、家庭活动空间的厅，这样的功能叫改善性功能。20%左右的群体住享受型的房子，在我刚才描述的这个改善性、舒适性功能的基础上，可能还有一个书房。刚才我看到有个专家说我们设计的书房成了中关村的卖点，我也可以说去那个书房最多的是打扫的保姆。但是无论如何，确实是享受性功能的一个组成部分。女主人需要放一个健身器的地方，因为现在穷人才在马路上骑自行车，有点钱都改屋里骑了，这个功能是不一样的。还需要一个适度大小的间搁一个家庭影院，没事看一个盗版大片什么的。我们2020年大约的估计，20%左右住到这样房子里。注意，我说的这些房子没有一个是刚才我展示的地下双车库、别墅，奢侈型的才是。奢侈型的房子我们不去做形容，大约3%到5%，不会很多。这是国外的经验。人们的住房面积分布，80到220平米占绝大部分以上。
第四个，想交流的比例关系，价值工程和必要功能的问题。日本在经济发展过程当中，在七十年代和我们今天面对的很多住房，比如说70年代初期日元大幅度升值，73和79年两次石油危机带来的挑战，欧美市场大幅度萎缩，对外向型经济的压迫，这些恐怕不是我们今天大家说的困难、政策、冰点所能体会的。但就是在七八十年代，日本的房地产业城市建设取得了极其辉煌的成就，日本的产业也成为世界最有竞争力的产业。其中一个把它的低于价格竞争力的产品提升到了非价格竞争的产品，不再是靠卖得便宜，卖得比谁都贵，人们哭着喊着买下来，它更是针对客户群体的设计。
最重要的一个理由，日本式的管理把系统工程的概念引入到了产品设计和管理。系统论的思想强调的整体的功能不等于局部的简单相加。在日本的企业中，不仅有专门改善质量的研究部门，还有专门降低质量的研究部门。因为没有一项质量的改进，大家说功能的提升，各种各样的高端电子设计，其实你买300万的车，里面就270万满足这些东西，诸位老板可以想象，你开了十年的车，你会发现很多功能是过剩的是开拓市场和满足市场最重要的，由此诞生最著名的产品就是傻瓜相机。德国的相机造得越来越好，能够满足各种各样光线下的摄影要求，但是专业性太强，90%的人在90%的场合只需要在三到六米的距离内，上午九点到下午十四点的光线下留一张影而已，因此人们发现，只需要一个功能，按一下快门，把剩下的交给我们，特成功了。
表的功能看时间，达到这个功能是不是因为机械性的工艺？电子工艺也可以达到，电子表、石英表大行其道，这就叫价值。我们希望我们的开发商也是把这个性价比放在技术设计和你的整体解决方案上，不是简单的提升尖端、最好就一定是最有市场前景的思路。我们在90年代初期，美国的中国留学生很穷，美国的地方要饭也有私家车开着车要去，要不然没地方要。中国留学生买不起车怎么办？买第四、五手的车。中国留学生总结一个经验，买这种车也不能买日本车，慢慢得造。日本车的功能没有一项是多余的。美国车好，发动机坏了拆一个出事故的车的发动机接着开。这是第四个比例。
最后一个，产品需求当中哪些是真正的中产阶级需求，我们在不停地讲奢华，讲高端，讲究享受，不一定是市场中最有前景的。为什么一定要看这个呢，大家注意，这是我们在考察当中随手拍的两张中产阶级普通照片，你注意它的外立面，有一点奢华炫富乐观元素没有？这是美国典型的中产阶级住宅。房子是给人住的，一定要说装修的发展趋势，这是一个重要的发展趋势，必然性。它不是像简单的炫富方向发展。
再一个，你注意在美国中产阶级住宅中，动和静的结合关系，希望我们在这上面做足功课。有房有车是我们中产阶级的梦想，车和房的结合关系在我们今天所展示所有的产品当中我没看到。不仅是车库、洗车、维修，这是一个很重要的组成部分，希望我们把这个关系搞好。如果我们的花园小区有1万个喷头，有多少个保安，唯独停车库在小区门口，你让我们的老板们挽着小蜜的手在众目睽睽下盘旋20分钟，私密性何在？中产阶级住宅中最重要的不是奢华的客厅，家里一定要有一个修理间，或者在地下室，或者在车库里头，美国的中产阶级，企业的高管人员，哪怕年薪30万甚至上百万的，休息日的时候穿上工装裤给他们家的栅栏刷油漆，给车换油，这是中产阶级生活。希望我们把客观趋势不要用农民的思想想象现代化，不要用我们的计划经济想象，我们走过了很多阶段，最初的老百姓买电视机，自己来撺电视机，后来流行自己打家具，这个时代走过了。老百姓买私家车不认可两厢车，就逼得富康挤出来个屁股，夏利挤出来个屁股，后来人们发现这个不如两厢车。人们对真正现代化所需要产品的认知也会逐步走向客观，走向国际化，走向符合人们自身的需要上。
以上就这点时间，仅供参考，谢谢大家。
