全国工商联房地产商会会长 聂梅生
用数据说话、以敢言著称、对市场和政策常有独到见解的全国工商联房地产商会会长聂梅生教授近日来到天津，出席投资天津功勋企业暨品牌地产颁奖活动，畅谈房地产业现状和未来趋势。
在聂梅生看来，当前房地产市场已经逼近上次2009年初的谷底，房价进入同比下降通道的同时，一些城市环比下降幅度开始减小，开发商以价换量和刚需释放，在成交量缓慢提升的同时，房价逐步走稳并将在今后一段时间内处于筑底阶段。而长效调控机制的建立和适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。
楼市
高库存挤压保障房建设
国家统计局最新公布的数据显示，今年4月份国房景气指数为95.62，连续11个月下调，同比去年4月份回落7.3个百分点。“国房景气指数连续6个月处于100以下，反映出全行业在近半年时间内一直处于不景气状况。”聂梅生表示，国房景气指数已经逼近在2009年3月创下的94.74的最低值，而且5月份的国房景气指数可能进一步下滑，很可能低于95。
随着国房景气指数跌至谷底，楼市的销售面积和销售额均大幅下滑。今年1-4月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降13.4%和11.8%，而2011年1-4月这两项数据分别为同比上涨6.3%和13.3%。“去年和今年的销售面积落差达到近20个百分点，而销售金额方面的落差更是超过25个百分点，楼市在2012年的遇冷可见一斑，真正进入深度回调。”聂梅生表示。
在聂梅生看来，比楼市受影响更大的是土地市场。今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%。而之前的1-3月份，同比下降幅度则为3.9%，仅4月份一个月降幅就比1-3月份扩大了15.4个百分点。开发企业拿地意愿的急剧下降，为地方财政带来了巨大压力。
与此同时，房地产投资增速也在急剧下滑。国家统计局数据显示，2012年1-4月，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月回落4.8个百分点。“去年12月的时候，房地产投资增速的同比增长还是27.9%，我们当时虽然预计到今年一季度投资增速会下滑，但并未预料到会下滑这么快。”聂梅生表示，这意味着大多数开发商目前采取不买地、不投资、不开工的“三不策略”，使得房地产开发投资增速低于1-4月固定资产投资20.2%的同比增速，对固定资产投资形成负拉动。“需要注意的是，这还是算上保障房投资在内的结果，单算1-4月商品房的投资增速，已经低于15%，而4月单月的投资增速更是低于10%。在商品房和保障房这么多的在建面积的情况下，出现这么低的投资增速，意味着整个房地产市场正面临着投资熄火的局面。”聂梅生不无担忧地表示，如果存量房问题不解决，投资下滑趋势还将持续。而地方政府正值地方债务平台的还贷期，在财政压力之下，必然无法大力投资保障房，使得保障房投资填补商品房投资下滑空缺的计划面临考验。
房企方面，2012年一季度149家上市房企中，78家出现业绩下滑，同时亏损房企数量达到了41家，接近总数的三分之一。聂梅生表示，能上市的房企，大都是行业的标杆企业，中小房企的日子无疑更难过。而149家房企的库存高达1.37万亿元，正好接近建造1000万套保障房所需的资金量。“一边加紧投资保障房，另一边却在不停造成以普通商品房为主的商品房库存，使得双轨制近期难以形成。”聂梅生无奈地表示。
政策
坚持调控不动摇
全国平均房价真正进入负增长的只有2008年，当年房价相比2007年下降4%。而2009年在各项刺激政策之下，平均房价出现21.3%的涨幅。“当前的房价问题主要就缘于2009年，当年超过20%的房价涨幅，超过GDP增速和人们收入增长水平过多。”聂梅生表示，调控开始后，2010年和2011年的房价同比涨幅分别为7.2%和6.7%，基本控制在合理涨幅范围内，而限购城市2011年的房价基本保持不涨不跌的态势。
不久前公布的4月百城价格指数显示，全国100个城市住宅平均价格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城价格指数同比首次出现下跌。而限购严重的10大城市中，4月房价同比下跌幅度达到2.6%。“不过值得注意的是，虽然全国百城房价连续8个月环比下降，但是最近几个月一些城市环比下降幅度开始减小，主要原因就是开发商在春节后开始以价换量，刚需释放使得成交缓慢回升，房价开始进入筑底阶段。”聂梅生表示，经过两年的调控，房价开始同比首跌，效果逐步显现，而高库存局面使得房价在现有基础上还会有所回调。
“现在全国百城平均房价跌幅只有0.71%，却付出了房地产投资接近熄火、国房景气指数接近最低值的代价。除非中国或世界经济出大问题，否则有预测全国房价跌50%不太可能。”不过聂梅生同时表示，从城市的个别区块、个别楼盘看，房价跌20%，甚至50%也是可能的。
对于接下来的政策走势，聂梅生表示，调控政策依然不能放松，否则好不容易取得的调控成果有可能落空。可以预见在较长时期内，坚持调控不动摇的态势不会改变。“当前调控政策的着力点在开发商和购房者上，这只是暂时的权宜之计。”聂梅生指出，本轮房价上涨的原动力在于土地供给机制和市场需求不匹配，货币政策过于宽松和流动性过剩。住房双轨制建立、土地供给机制改革、房产税如何突破、房地产行业转型和健康发展都需要建立相应长效机制。“目前来看，支持刚需购房，保持房价稳定前提下，不会再出台更严厉的房地产打压政策。抓紧时机建立长效机制和因势利导地适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。”聂梅生表示。
