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黄奇帆复旦演讲折射出的信号，是房地产长效机制建设有很多制度条件的前置制约，比如改革地方政府职能和政绩考核，改革财税体制和公共财政建设，改革税收制度和金融监管制度等。所以，说到底，长效机制建设和体制改革是一盘棋。
全国人大财经委副主任委员、前重庆市长黄奇帆近日在复旦大学以“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”为题的演讲，引起了舆论和公众的广泛关注。网络上点击、转发和评论的量级上了千万。政府官员演讲引起如此关注，还很罕见，这一方面因为重庆在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡；另一方面，则是社会对楼市长效机制尽早“破茧”的深切期望，以避免因高房价、高成本而阻断内需构建和经济转型。
在新一轮楼市调控下，2月以来，已有60多个城市出台了150多项政策，无论调控的频率，还是力度，都可谓“史上最严”，坊间称其为“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商），特别是“限售”和一线城市“限商”，几乎将需求冻结。
此轮调控前，各地楼价经历了暴涨。2015年以来，热点城市房价上涨了80%至150%，楼市火热蔓延到三四线城市，库存高压和身披“鬼城”番号的城市、贫困县也未能幸免。房价暴涨，“加杠杆”和“资产荒”预期是两大动力。但是，我国总杠杆率（全社会总负债/GDP）已从2010年的177.8%升至2016年的237.6%，居民杠杆率从2015年的44%急速升至2016年的50.6%，2016年房贷占新增贷款之比高达46%。经济转型背景下，杠杆率急速攀升，意味着资金加速“脱实入虚”，金融风险渐行渐近。因此，长效机制亟待破冰并打破越调越涨的怪圈。
黄奇帆认为，长效机制的前提是客观定位房地产。因为体量太大、关联度太高，房地产在全球都是支柱产业。即便已过了城镇化高峰的美国，房地产对GDP的贡献也达9%以上，“后危机时代”的经济复苏也离不开房地产，支柱产业、龙头产业名副其实。同时，房地产是民生产业、财富象征，与金融和经济风险如影随形，政府必须要高度重视房地产稳定及其与经济的平衡。因此，要避免两种倾向：一是经济“去房地产依赖”异化为情绪化、道德化的“去房地产”；二是房地产冲击经济金融，异化为绑架经济金融、“大而不倒”，进而倒逼调控绥靖化，风险积累。
要避免这两种倾向，就要以经验化的量化指标，既尊重房地产地位，又要保持各项指标平衡，如房地产开发投资不能超过固定资产总投资的25%、不能超过GDP的六分之一；固定资产投资不能超过GDP的60%；房屋总价不能超过老百姓（43.480, -0.95, -2.14%）家庭6至7年的收入；土地供应“爬行钉住、后发制人”，即以城市实际吸纳人口数，按人均建面100平方米供地；这个供地建面，要按55%、20%、20%、5%的比例，分别供应基础或公共设施、工业、住宅、商办；开发商拿地自有资金和融资比严格控制在1：3；公租房须覆盖城市常住人口的20%；地价不能超过房价的三分之一等等。
黄奇帆经验式的“量化平衡”，暂且不论是否科学，但却是地方政府当下避免房地产和经济失衡、避免金融风险积累的简单而实用的措施，也是“底线思维”在长期执政过程中的“落地”。表面看，尽管有些量化指标难以施行，比如在“补偿标准看齐周边房价”的旧城改造模式下，地价不能超过房价的三分之一，但黄奇帆指出，完全可通过以外围甚至城郊接合部充裕的土地来补偿开发商，换取其遵循这一措施。这样，房价降下来了，营商环境好了，实体经济和房地产就平衡了。
因此，尽管房地产问题有客观存在的“路径锁定”，如“招拍挂”出让机制下，开发商埋怨土地价高，居民埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，但这却是现有条件下的无奈选择。但是，我们却可以凭政治智慧和改革突破精神，探索出条件约束下的政策路径，最典型的就是“地票”制度。事实上，随着“3个一亿人”的推进，农村人均200至300平方米建面的建设用地会退出来，完全可通过复垦为耕地，腾挪出城市建设用地指标。大城市可购买这些指标，将本市农地置换为建设用地，进而实现平抑地价和推进以人为本城镇化的双重目标。
在黄奇帆看来，当下的土地供应、土地制度问题，概括起来就是土地供应不足、制度创新滞后。土地供应不足，一方面在于土地供应与人口流动方向相悖，大城市吸纳了80%的外来人口，却在紧缩供地，而中小城市人口停滞或出现净减少，却在增加供地，背后则是中小城市投资型经济获得了支持；另一方面在于地方政府土地“生意经”，即在现有考核体制下，依靠土地“上项目”、低地价“招商引资”或“作价入股”的投资和税收依赖，成为短期“做政绩”的优选。于是，工业挤占住宅用地，连同大城市紧缩供地和“招拍挂”，一起推高房价。
笔者认为，黄奇帆这次演讲折射出的信号，是房地产长效机制建设有很多制度条件的前置制约，比如改革地方政府职能和政绩考核，改革财税体制和公共财政建设，改革税收制度和金融监管制度等等。甚至，一些基础性制度也形成了制约，如租房可享受同等公共服务，打击开发商集资乱象，随意变换容积率等等。此外，不同职能部门的目标相左，造成很多措施难以落实，比如“招拍挂”避免腐败，但推高了房价；金融创新鼓励多渠道融资，但造成资金违规进入楼市；资产质量考核下银行愿意投放房贷，但助长加杠杆。说到底，长效机制建设和体制改革是一盘棋。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
