全国人大代表、建业集团董事长胡葆森近日向21世纪经济报道记者表示，据统计，去年上半年河南省多个县区的财政收入，平均降幅超过20%，部分城市超过25%。主要原因在于房地产市场冷淡导致的土地出让收入和相关税收下滑。
胡葆森认为，要完成楼市“去库存”，最快也要2-3年，最慢则需5-6年。这也意味着，未来两到三年内，我国房地产政策的总体基调将维持相对宽松状态。
市场分化“有史可鉴”
在整体过剩的同时，区域分化态势已经形成。在上海易居研究院监测的35个热点城市中，截至今年1月底，一二三线城市新建商品住宅存销比分别为8.6、11.8和19.4个月。
该机构指出，一线城市已连续13个月存销比低于12，这也是其房价近期出现较明显上涨的原因。二线城市存销比连续三个月低于12个月，房价上涨幅度也较大。三线城市存销比较高，去库存压力相对较大。
体现到房价上，据国家统计局数据，今年1月，深圳、上海、北京、南京、广州的新建商品住宅价格同比涨幅均超过10%，涨幅位居70大中城市前5位。还有45个城市房价同比出现下降。涨幅最高的深圳为52.7%，最低湛江为下降4.9%，两个极点的差距不断拉大。
陈志向21世纪经济报道记者表示，市场出现分化，表现为供需结构和房价数据变化，但根本原因还在于城市的经济结构、支付能力、人口流入等指标。在这方面，一线城市和其他城市有着天然差别。
中信建投的报告也指出，从国际情况来看，城市分化是历史性规律。以日本为例，6个主要城市的地价指数一直高于其他地区， 在房地产泡沫化时期的增速是其他地区的双倍，泡沫破灭后仍明显优于其他地区。
该机构还指出，在大周期下，房地产市场变化也存在从一线城市向二三线城市传导的效应。因此，我国二线城市的市场仍被看好。但对于三四线城市，由于其主要因素在于人口流出而非购买力不足，所以市场升温乏力。
中信建投表示，国内房地产市场发展至今，最初一荣俱荣、一损俱损的局面已不存在，城市极差在扩大。
这种背景下，“分城施策”体现出其合理的一面。按照胡葆森的说法，以往一刀切式的政策已经对市场造成了伤害。
2015年以来，监管层下调房屋最低首付比例和二手房交易契税的做法，均绕开了一线城市。分析认为，正如一线城市启动针对“房价过快上涨”的应急预案，未来这种分化趋势还将持续。
地方政府对市场的感知更为明显，其动作也往往先于中央政府调控。2013年下半年，山东南部某城市就曾因市场严重过剩而暂停了新区土地供应，该市还对进城购房农民给予现金奖励，并向公务员摊派卖房任务。
一位接近国土部的专家向21世纪经济报道记者表示，与过去不同，中央政府给予地方政府的权限不断加大，使之在不违反原则的前提下，能够对市场进行灵活调整。
沉重的“负担”
在“分城施策”思想下，即便一线城市纷纷启动应急预案，但对房价似乎仍难抑制。
在陈志看来，这与我国房地产市场的两个独有特征有关。其一，政府已成为房地产市场的重要分子，并从中获得收益，这就决定了政府部门不可能对需求进行严厉打压；其二，我国居民投资渠道不足，不动产仍然是最重要和最有效的投资标的。
从这个意义上说，房地产身上的“负担”不可谓不沉重。
陈志表示，我国房地产市场从构建、推动，到发展、膨胀，再到过剩，过程非常迅速。在这背后，政府部门的某些行为起到了“加速器”作用，比如，对土地出让的偏好，建设保障房责任的缺失，城市规划工作无序等。
