北欧独居户已达总家庭户的40%，西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右，如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高，或几年之后出现德国成倍增长的情况。（邓元杰：还是不要上升吧！人们要多生孩子！家庭要和谐！）
从抚养率水平的提高看，这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快，则户均面积的情况也不乐观。
3.套均面积：指每套独立计算的住房的面积，而不论这套住房中是住了一个人或几个人，是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。
中国早在80年代出台过套均面积的标准，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定，如144平方米的高限等规定。
因此中国的套均面积被政策严格控制，全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右，150平方米以上的住房则低于15%，因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。
香港人多地少，住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了，但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高，中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平，但与经济发达国家相比则差距巨大。
不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。
通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2，如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。
中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。
这个计算中并不管这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭，新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。
一般而言1:1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。
但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。
当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。
如果从北京市租赁市场的情况看，约有20%的住房用于出租，但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求，却只有一套住房的供给，那么如果这样计算，大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房，全国大约也是如此。
可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1:1.1的说法。
但在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。
于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。
只管住房成套率不管房子破不破也不对
住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%，则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段，能基本满足生活的需求了，进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房，但这个住房是不达标的，不能满足生活需求，并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。
如中国三四线城市的棚改就是这种情况，虽然有住房，但住房条件极差，非成套率高，危旧破严重，已到了非改不可的阶段。
何为成套住房？一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间（含洗浴设施和厕所功能的卫生间，仅有厕所则定义为半个卫生间）、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件（冬季寒冷的地区）。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。
中国现有的住房成套率水平大约在75%左右（不含农村的住房），约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准，其中大多数只有半个卫生间，即只有厕所，而无洗浴设施，更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上，没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。
中国城市的早期建设中大多是平房，没有独立的供水、供暖、供气和厕所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展，大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区，如北京的78平方公里的旧城保护区，仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题，仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题，洗澡等问题大多只能靠热水器了。
公私合营和人民公社的阶段，在农村取消私家厨房，改为大食堂的同时，城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼，这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。
住房福利分配终止之前，几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外，无其他水源。当洗衣机、热水器出现时，大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小，以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房，反倒放在客厅或卧室，成为了一种富裕家庭的“荣誉”。
但随着市场化的发展，一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积，以及供暖、供热水等生活必备条件，逐步提高了人民的生活标准。
中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准，如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算，那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。
人民生活水平的提高，不仅在于有房住（棚户区也叫有房住），更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成为新时代面临的难堪。
大量要依赖公共厕所解决方便问题，共用一个水龙头，在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在，北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在，这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段，而非成熟阶段，同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外，旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。
住房空置率无法真实反映整体住房需求
空置率是衡量现有住房使用情况的指标，空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大，但使用率低的不合理性。
空置率可分为两类：一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况；一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况，特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1，只计算第一类情况。
但香港则分别计算这两种情况，第一类的空置率较低，大约为8%左右，第二类的情况高，有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房，但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。
许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国，空置住房超过六个月的要征税，而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率，一面稳定了住房租金，并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间，另外也回避了偶尔居住的情况，如中国也有些“五” +“二”的居住方式，五个工作日居住一地，二个休息日居住一地的情况，或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。
我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的，如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多，高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套，不可能有这么多的空置；二是中国的户均套数才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住？三是中国拥有第二套住房的比例很低，总量很低，全空置也没有这么多的量；四是大量的私人出租房来自于何处？连现有户数的居住都无法满足，又哪会有房用于出租呢？当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。
杨伟民退任中财办副主任之后，在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状，但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。
