邓元杰：这是任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时，忍无可忍而写出的一篇两万字雄文！为什么我说他“忍无可忍”？因为如果你仔细读这篇文章，就会明白他的心情，尤其是到文章的最后。
本文，既可以看成是任志强在分析楼市，也可以看成他在给政府极为认真地提建议。绝大多数人如果花一个小时认真读读，对房地产的理解会上一个档次。读完之后，别忘了分享给你的朋友们，因为这是真正的重磅好文！
几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意，忽略了产生这些名词背景的原因，因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响，导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用，并一错再错的误导着中国的经济和民心。
我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。
房价收入比误导政策
这是个衡量房价和国民收入之间的关系，平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。
国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。
之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ，只兼顾社会的中位以下水平。（邓元杰注：在收入差距极度扩大的情况下，中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元，但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此，用中位数计算房价收入比，会导致这个值比较低）
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。
房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。
中位数坚持的是以社会中位水平的情况，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。（邓元杰注：这导致计算出的值严重偏高）。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。
2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个，其中平均房价超过2万元的城市9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，最低价2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位数不到4000元/平方米，大约也与平均数相差近一倍。
上海市最高房价为30万元/平方米，最低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。
可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。
中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米，但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。
房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远的大于50%，变为成倍增长了！
当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
国际上的计算中位数收入时，则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。
因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准，并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用，导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降，反而在把那些低房价的房价大大拉高，向平均数靠拢了。
当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。
因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。
中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房，造成大量危旧房和棚改区的出现，造成了极大的浪费，今天难道还要继续重复的走这样的老路，再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗？
《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下，仍然坚持用平均房价来判断和管控市场，必然只会对市场和管理带来极大的危害，而绝不会带来任何益处。
这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局，当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时，又怎么可能不犯错误，并让市场走上正常发展之路呢？
中国住房私有化率与市场化程度无关
这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标，即反映了市场化程度，也反映了家庭私有财产的分类比重。
但在中国这个指标与市场化程度无关，与家庭财产分布有关。
曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家，认为这是一种市场化程度高的标志，并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。
但这是一个完全错误的判断。
中国从城镇住房私有化率的角度看，确实比发达国家都高，如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率，这个住房私有化率就更高了！
可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关，而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。
1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外，没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房，改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后，又将大量的私有住房改为了公租式住房。
正是因为这种政府分配住房的制度背景，因此在确定工资、劳动报酬收入中，剥离了住房购买和支出的因素，降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分，也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产，后生活”的政治主张，重在投入经济而极少投入住房。
1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，但到了1978年改革前，城镇人均居住面积下降为3.6平方米，不但没有增加和改善住房条件，反而更差了。
上世纪80年代之后，才加强了城镇住房的建设和福利分配，直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年，这种住房分配制度才停下脚步。
这五十多年的住房分配又通过房改的办法，实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房，也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房（还包括单位机构以商品房价格购买后，实物分配的大量住房）。房改房的低价购置，将住房转移变为私人财富，是对历史低工资的一种补偿，而非市场化形成的结果。
因此国际上的住房私有化率的拥有者，多为中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化，则并非以收入划分，最低收入家庭的住房私有化率高达72%，且有5%左右的家庭拥有两套以上住房（如拆迁所得和双职工双单位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率为90%，两者相差并不多。
中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后，开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右（扣除开发商建设的非商品房套数，如经济适用房、限价房、安置房等），不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分，那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。
因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中国的这个指标无法与国际的指标对比，也并非在同一水平上。
更重要的是福利分房的原有住房的标准极低，并不能满足现代已日益增长的生活消费。
80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设，大多是面积极小的，无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房，如今已经不得不拆除重建了，大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所，无厨房，更不用说洗澡的设施了。
80年代改革后的标准也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。
即使是初期的商品住房，大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房，但却没有燃气、没有热水，没有洗浴设施，连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。
之所以中国的住房私有化率高，和个人财产中住房比例高，并非市场化之后人民的自由选择，而是福利分房制度造成的必然结果，是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关，也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度，也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。
根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且无法在市场中公开交易，这一比重也很高。
