最近一段时间,国内很多大城市接连出台对租房有利的政策,已经表明了楼市调控的一个大方向:政府希望引导潜在购房者长期租房。但是,租房的痛点,或多或少都长期困扰租房者。对“新市民”而言,完全放弃购房念想,彻底考虑长期租房,会成为首选方案吗?
政府企图强力扭转“必须买房”的心态
多年不推宅地的张江,突然规划920万平方米住宅,其中890万平方米将采用租赁模式。而在公布不久的《上海市住房发展“十三五”规划》中,上海预计新增各类住房约170万套,而其中商品房仅有45万套,租赁住房70万套,保障性住房55万套。未来的上海,新增住房将以租赁住房为主。
不管是上海力推租房,或是雄安新区不新建一套商品房,还是广州前段时间的“租购同权”,都是在坚决贯彻“房子是用来住的”之思想。
长期以来,“居者有其屋”在中国特指“居者有产权”,而不仅仅是有个住的地方。从2013年开始,社科院每年发布的报告都显示,中国家庭住房自有率都超过90%。虽然在统计方法上存在一些问题,但还是远远超过了一些发达国家。
社科院博士后李宏瑾曾对欧美各国历年住房自有率进行过对比,发现住房自有率高的国家,都是经济发展比较落后的国家,而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。比如美国家庭的住房自有率就长期低于65%。
不断强化“房子是用来住”之概念,最核心的意图应该是,希望利用行政手段,降低“必须买房”的观念,让租房住成为市民尤其是新市民的首选,从而达到控制房价的作用。
所以,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆,这12个城市,成为了首批开展住房租赁试点的城市。可以判断,中国全面开启了发展住房租赁产业的大门。
开发商摇身一变成了“包租婆”
在新的土拍模式,要求“开发商自持+保障房+公租房”,其中“开发商自持”是个新逻辑。2016年12月,万科豪掷109亿在北京拿下2宗全自持地块,正式拉开了房企自持帷幕。
从字面释义,自持即房企自己持有地块。举例来说,某宗地块房企自持比例为100%,就意味着该地块上所有的建筑体量需房企自己持有且不得转让、出售。
更夸张的是,在某些地方,地价达到了政府限价后,开发商开始比拼自持比例,你自持40%,我自持50%,那么这块地就是我的。还有更恐怖的,当竞买人报出自持住宅面积比例同为100%时,竞买方式转为竞住宅自持年限,当自持年限为70年时,最先报出自持时间达到70年者确定为竞得人。
如果站在租房者的角度,必须要说明,机构化供房一般都能提供稳定的品质预期,但土地成本高,租金回报率低,开发商不是傻子。
万科高级副总裁谭华杰曾表示,如果万科在住宅用地盖房子出租,租金回报率大约为3%,扣除20%税收,最终租金收益率只有2.4%。当前房企融资收紧、成本上升,2.4%的租金收益率是无法支撑企业的。
所以,房地产过去高速发展的十几年里,开发商很少会整体持有房屋,只租不卖的。原因很简单,卖的利润高,回收成本时间短啊。所以,如果“开发商自持”真的成为了大趋势,那么小的房企,会因为资金链断裂,被迫离开或转型,剩下的只有大型房企,且带国字头的居多。