最近一段时间，国内很多大城市接连出台对租房有利的政策，已经表明了楼市调控的一个大方向：政府希望引导潜在购房者长期租房。但是，租房的痛点，或多或少都长期困扰租房者。对“新市民”而言，完全放弃购房念想，彻底考虑长期租房，会成为首选方案吗?
政府企图强力扭转“必须买房”的心态
多年不推宅地的张江，突然规划920万平方米住宅，其中890万平方米将采用租赁模式。而在公布不久的《上海市住房发展“十三五”规划》中，上海预计新增各类住房约170万套，而其中商品房仅有45万套，租赁住房70万套，保障性住房55万套。未来的上海，新增住房将以租赁住房为主。
不管是上海力推租房，或是雄安新区不新建一套商品房，还是广州前段时间的“租购同权”，都是在坚决贯彻“房子是用来住的”之思想。
长期以来，“居者有其屋”在中国特指“居者有产权”，而不仅仅是有个住的地方。从2013年开始，社科院每年发布的报告都显示，中国家庭住房自有率都超过90%。虽然在统计方法上存在一些问题，但还是远远超过了一些发达国家。
社科院博士后李宏瑾曾对欧美各国历年住房自有率进行过对比，发现住房自有率高的国家，都是经济发展比较落后的国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。比如美国家庭的住房自有率就长期低于65%。
不断强化“房子是用来住”之概念，最核心的意图应该是，希望利用行政手段，降低“必须买房”的观念，让租房住成为市民尤其是新市民的首选，从而达到控制房价的作用。
所以，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆，这12个城市，成为了首批开展住房租赁试点的城市。可以判断，中国全面开启了发展住房租赁产业的大门。
开发商摇身一变成了“包租婆”
在新的土拍模式，要求“开发商自持+保障房+公租房”，其中“开发商自持”是个新逻辑。2016年12月，万科豪掷109亿在北京拿下2宗全自持地块，正式拉开了房企自持帷幕。
从字面释义，自持即房企自己持有地块。举例来说，某宗地块房企自持比例为100%，就意味着该地块上所有的建筑体量需房企自己持有且不得转让、出售。
更夸张的是，在某些地方，地价达到了政府限价后，开发商开始比拼自持比例，你自持40%，我自持50%，那么这块地就是我的。还有更恐怖的，当竞买人报出自持住宅面积比例同为100%时，竞买方式转为竞住宅自持年限，当自持年限为70年时，最先报出自持时间达到70年者确定为竞得人。
如果站在租房者的角度，必须要说明，机构化供房一般都能提供稳定的品质预期，但土地成本高，租金回报率低，开发商不是傻子。
万科高级副总裁谭华杰曾表示，如果万科在住宅用地盖房子出租，租金回报率大约为3%，扣除20%税收，最终租金收益率只有2.4%。当前房企融资收紧、成本上升，2.4%的租金收益率是无法支撑企业的。
所以，房地产过去高速发展的十几年里，开发商很少会整体持有房屋，只租不卖的。原因很简单，卖的利润高，回收成本时间短啊。所以，如果“开发商自持”真的成为了大趋势，那么小的房企，会因为资金链断裂，被迫离开或转型，剩下的只有大型房企，且带国字头的居多。
