租房是经济发展大势所趋
“受传统观念影响，大家都不惜为拥有自己的房子当房奴。可是一想着要背几百万元的贷款，我就觉得压力太大，将严重影响生活质量。”一提起买房，研究生毕业留京的小王就十分头痛，“现在北京的房子动辄五六百万元一套，根本不是普通家庭所能承受的。是不是应该换个思路，租房住也可以啊。只要有靠谱的房源和房东，不老催着我搬家，租房也是一种很好的安居方式。”
近年来，一线城市土地供应不足，极大地影响了市场新房供应;而存量房规模的日益庞大，也给租赁市场的发展提供了条件。
据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，这其中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。“目前，北京的租房市场呈现稳步上升趋势。”链家研究院院长杨现领对记者表示，发达国家的经验表明，城市经济越发达，其房价水平就越高，带来的购房压力也相应越大，租房便成为居民满足居住需求的主要途径。
有关调查结果显示，我国住房自有率常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求;而经济较为发达的美国、英国、德国和日本，住房自有率均在50%—70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人以租赁为主要的居住方式。“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”按照同策咨询研究部总监张宏伟的观点，这是构建多层次住房供应体系的一个方面，“一二线核心城市房价确实有点高了，买不起住房的人还是要靠租赁市场来解决居住问题。”
另一方面，这也是房地产市场进入后开发时代的一个必经阶段。链家研究院近期发布的报告指出，今年中国租赁市场的规模为1.1万亿元，但仅占房屋交易市场规模的7%。而在发达国家，这一比例占到30%-50%。链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。
租赁市场亟待规范
不可否认，我国的租赁经营业务发展相对滞后，房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利，开发商也青睐于出售房屋，从而获得一次性回款。发展滞后导致租赁市场问题频出，客户满意度较低。“目前，我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上并不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”房地产经纪人学会秘书长柴强博士对记者表示。
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王业强认为，中国住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和法律法规方面需要完善;二是中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的现象;三是租赁市场存在监管漏洞;四是缺少专营租赁服务的企业，没有形成规模优势，整个市场供给还是以散户状态为主。（来源：中国消费者报）
住建部出手
为了更加规范租房市场，近日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中引人关注的是条例对租房市场进行了比较多的着墨，其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。
例如条例明确规定：
1.出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；
2.合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；
3.直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；
4.鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。
在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展。今年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。在房价高企很多人买不起房子的情况下，这一条例有何意义？租房的美好时代真的要来了吗？
发挥柔性手段 助力楼市调控
国家统计局最新公布的数据显示，4月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，说明三月中下旬以来出台的调控效果逐渐显现。不过虽然结果类似，但从上而下的政府调控和从下而上的房企降价并不能画上等号。一旦政策力度有所放缓，那么房价就有可能再次抬头。
因此比起“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。
保护“弱势群体”权益 体现国家立法决心
近年来，在住房租赁和销售市场快速发展的同时，当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题也随之而来。其中，住房租赁市场尤其混乱。记者调查发现，当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备，发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍，维权困难；二是群租等问题突出；三是租客普遍没有安全感——房东涨租、租期随意性大，二房东现象屡禁不绝。
有专家认为，加快住房租赁市场立法，建立购租并举的住房制度是解决目前住房租赁和销售中存在的当事人权益保障不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题的重要举措。同时也体现了国家政府机关坚持开门立法、科学立法、民主立法和提高立法质量、实现良法善治的决心。
保障房源供应 提升承租人话语权
具体来说，将要出台的管理条例提升了承租人的话语权与合约的稳定性，比如鼓励签订长期住房租赁合同以及对保障居住环境和质量提出要求。这些规定能让承租人的底气足一些，不过具体效果如何，还要取决于两方面因素：一是政策执行效果如何；二是房屋出租市场的供求情况。在租赁房源供应充足的情况下，承租人自然有更高议价能力，政策施行也会较为顺畅。反之则政策实施阻力大，租户仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。
好消息是目前有些城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策，部分项目也处于建造的过程中，这为租赁市场奠定了更好的发展条件。
整治不健康租赁市场 可一定程度挤压房价泡沫
此外，由于在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中，承租人不得不想尽办法“飞越疯人院”，一有机会就转战购房市场，买下自己的蜗居才算安心，即使为此背上高额债务也在所不惜。
因此，可以说并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。而在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中，进一步健全购租并举的住房制度势在必行。而将要出台的条例就旨在规范住房租赁行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。让租房者更安心。
