在北京近期暴风骤雨般的调控政策之下，释放的严厉信号带来的行业预期，远比现实严峻。品牌房企对三四线城市楼市的看法集体趋于谨慎。
万科在3月27日的业绩发布会上披露，2016年新增存货减值合计约8.4亿元，涉及一个老项目和六个新项目。查阅年报可知，这七个项目分别位于七个城市：辽宁大连、营口、抚顺，江苏镇江、南通，浙江宁波，四川南充。此后有媒体解读，万科对这些城市的楼市持悲观预期。
万科官方对此回应财新记者称，公司坚持审慎的财务策略。2016年末根据最新市场及销售情况，对所有项目各个分期进行了全面减值测试及减值项目跟踪评估，并基于谨慎性原则，针对已售未结及未售存货，根据可变现净值与成本孰低原则，对可能存在风险的项目计提减值准备。
这些城市除宁波、大连应算二线城市之外，其他大多处于三四线城市，它们的楼市情况到底如何?据财新记者了解，目前，位于长三角地区的城市基本面向好，供小于求，且承接了热点一二线城市的外溢效应，跌价风险不大。而在新一轮“逃离北上广”的返乡置业潮下，弱三四线城市的楼市也出现了升温。
一家上市房企高管人士对万科此举分析称，万科对非热点区域单个项目计提存货跌价准备，并不意味着万科认为上述项目未来会跌价，而是基于具体项目拿地成本，和周边项目售价测算，出于房企利润调节的考虑。
上述人士指出，拿地位置最能反应房企对各地楼市的预判。综合拿地成本来看，房企看好一线城市及其周边地区，和二线城市。短期内，一线城市的强行政调控使资金流入三四线城市，但从长期看，结合国内外经验，房价上涨的城市始终集中在核心都市圈，有购买力的人口会持续流向大城市。
长三角热点城市仍有溢出效应
江苏镇江、南通，是长三角地区热点城市外溢效应带动楼市升温的典型地区。以镇江为例，开年在“环南京都市圈”概念带动下，楼市量价齐升，2月份全市新房成交量翻倍，其中城际轨道概念楼盘2017年一季度价格上涨超过三成。(详见《“环南京都市圈”概念推动镇江楼市量价齐升》)如此短期之下的凶猛涨势，的确暗藏房价波动风险。
被万科计提的另一个长三角城市项目位于浙江宁波，目前处于销售上涨、供不应求，急需补充库存的阶段。国信证券3月27日发布的研报显示，上周(3月17日至23日)，宁波新房成交1921套，环比增加74%。据克而瑞最新数据，截至2月，宁波供求比为0.49，明显供小于求，库存去化周期为5.7个月，低于正常水平。
主要布局长三角地区的新城控股集团副总裁欧阳捷认为，在2016年的上升行情中，宁波属于“后知后觉”式的上涨，整体房价涨幅不大。由于宁波整体楼市供应量较大，房价一直到去年八九月才开始上涨。但去年国庆期间全国楼市开始新一轮调控，宁波房价在之前一两个月内上涨了约5%-6%。欧阳捷认为，宁波北仑港等港区的物流功能促进当地经济稳定发展，城市基本面较好，且供小于求，长期看房价并不会太跌。
虽然计提了宁波万科城项目，但万科整体仍看好宁波楼市。据万科年报披露的2016年开发情况和2017年开发计划统计，万科在宁波共有19个住宅项目。这一项目数量在万科在长三角城市布局中，仅次于杭州(35个)和上海(23个)。同行人士亦指出，万科在宁波的市场占有率并不低。
万科持续在宁波拿地。2月17日，万科以8.62亿元拿下宁波镇海区两宗宅地，溢价率均超过200%，最高楼面价达9220元/平方米，为区域单价“地王”。
库存重灾区去化提速
万科年报显示，其在大连共有17个项目在建或计划开工。长期低迷的辽宁大连楼市正在升温。上述国信证券最新研报显示，上周，大连新房成交843套，环比涨28%，同比涨46%，年初至今累计同比涨17%;二手房成交1074套，环比涨18%，同比涨60%，年初至今累计同比涨62%。但在交易放量的同时，大连房价仅小幅上涨。据市场机构房天下数据，3月，大连二手房均价1.1万元/平方米，环比涨2%，同比涨7%。
在2016年“去库存”的政策背景下，楼市库存“重灾区” 东北地区，去化艰难。据克而瑞统计，截至2016年9月，大连库存去化周期仍长达21.4个月，供求比大于1，库存量月度环比波动很小。
万科年报披露，其位于南充的项目仅有被计提的一个。四川南充是中西部地区“去库存”的代表。其楼市在2014年下半年随全国楼市一起陷入寒冬，直到2016年复苏，量增价稳。据南充市房管局统计，2016年南充商品房成交2.75万套，同比上涨30%，成交均价4360元/平方米，同比持平。 2017年一季度，南充商品房成交7786套，成交均价4676元/平方米，显示成交有所放量，但价格仍较稳定。
三四线城市楼市短期升温
业内将三四线城市进一步细分为：都市圈周边的强三四线城市，以及无承接效应、城市基本面一般的弱三四线城市。欧阳捷指出，近期调研发现，这两类三四线城市楼市短期内均出现升温。
都市圈周边的强三四线城市承接了一线城市的溢出需求，再加上前期供地量大，现阶段可供土地减少，同时政府有意识减少供地，导致楼市升温并加入新一轮限购阵营，如环京限购圈城市。
在弱三线城市中，楼市暴涨引发的新一轮“逃离北上广”运动，带来了返乡置业潮，如徐州、淮安、安庆、韶关等地。据欧阳捷介绍， 其调研的全国42个三四线城市中，有35个一季度新房成交量环比上涨30%。他表示：“我们了解到，除了春节的阶段性返乡置业潮，更多的购房人是那些在大城市买不起房而彻底回家的人。”
上述品牌房企高层人士认为，三四线城市政府的调控措施相对宽松，未来房价仍有上涨空间，或将引发新的调控。长期来看，被挤出的资金仍会流回北上广等一线或热点城市。
