2.3 一二线价格泡沫，三四线库存泡沫
土地供需错配是造成当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线城市库存泡沫的关键原因。并且，一线城市和部分热点二线城市房价暴涨，也对三四线城市形成资金虹吸效应，不利于三四线城市去库存。
过去十余年里特别是2012年中期以来，一线城市上涨幅度大、回调小、反弹快，造就其只涨不跌的神话，一个关键原因就是土地供给不足。2005年6月到2012年5月，全国房价普涨，一线、二线、三四线房价涨幅差异不大，新建商品住宅价格分别累计上涨47.2%、38.9%、38.4%。2012年中期以来，房地产市场逐渐进入大分化时代。2012年6月至2014年4月，一线、热点二线、其他二线、三四线房价分别累计上涨25.7%、15.1%、11.9%、9.3%。在之后的调整阶段，一线和热点二线城市房价调整均为10个月，均下跌5.0%；其他二线调整13个月，下跌7.0%；三四线调整21个月，下跌8.0%。
在本轮房价上涨中，土地供需错配的效果被放大到极致。一线和部分热点二线城市率先反弹、且暴涨，其他二三四线城市反弹较慢、且涨幅有限，部分城市甚至仍然下跌。2015年5月至2016年11月，一线城市新建商品住宅价格上涨53.1%，10个热点二线城市上涨35.9%，其他二线城市上涨5.6%，三四线城市上涨4.4%。其中，深圳新建商品住宅价格涨幅接近80%，上海、南京、厦门、合肥等4个城市涨幅介于49%-56%，北京、杭州、无锡、广州等8个城市涨幅介于29%-41%，惠州、济南、石家庄等9个城市涨幅介于12%-25%，14个城市涨幅介于5%-10%之间，25个城市涨幅介于0%-5%，8个城市下跌，锦州跌幅最大为-5.6%。
3、解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革
中国房地产市场调控长期依靠限购限贷等控制需求，但由于人口大都市圈化态势在市场机制作用下无法阻止，这种做法只能是压抑需求，一线和热点二线房价在调整后仍会暴涨，给经济社会带来巨大风险。
2016年12月中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
关键在于解决土地供需错配问题，增加一线和部分重点二线城市居住用地供给，减少三四线城市供给；只有这样，才有可能让房子回归居住本质。
3.1 以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城镇战略
人口大都市圈化态势不可阻挡，应顺应人口迁移趋势以大都市圈战略替代中小城镇战略作为新型城镇化战略方向。根据12月中央经济工作会议的精神，全面落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；合理增加一线和热点二线城市土地供应，提高住宅用地比例。并且，以超越行政边界、以大都市圈的视角，合理规划布局区域内产业、交通、公共服务资源。包括加快疏解特大和超大城市部分城市功能，带动周边中小城市发展；提高特大城市与周边三四线城市和基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。大都市圈战略也将成为城市群战略的支撑。
3.2 适时重启跨省换地：实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩
长期以来，耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策多局限在地级市内、至多省域范围内，这严重限制了土地资源在全国范围内的优化配置，限制了东部地区的建设用地供给，特别是一线和热点二线城市的建设用地供给。当前耕地占补平衡政策已从早期的数量平衡发展到数量-质量-生态平衡，这意味着只要严格执行该政策，被占用的优良耕地可以得到补充平衡。并且，只要价格合理，当前日益进步的农业技术大多可以逐渐改良补充耕地质量。同时，探索并推行中西部地区外出农民工大省与东部地区农民工接收大省之间的城乡建设用地增减挂钩政策。
3.3 加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地
2016年11月，国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》，要求规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力。具体措施包括：鼓励原国有土地使用权人进行改造开发；积极引导城中村集体建设用地改造开发；鼓励产业转型升级优化用地结构鼓励集中成片开发；加强公共设施和民生项目建设。近年来，北京、上海等地逐渐清退、关停一般性制造业，特别是高能耗、高污染、高危险、低效益的“三高一低”企业，低效或闲置工业用地转居住用地已有开展、但量还很小。应按照12月中央经济工作会议的精神，加快“盘活城市闲置或低效用地”，在符合规划和用途管制的前提下，将一些工业用地等低效用地转为居住用地。
3.4 加快推进一线和热点二线城市农村集体建设用地全面入市
十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，这是农村土地制度改革的方向，不仅关系到“三农”问题，也关系到城镇用地供给和房价问题。2015年，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点。据新华社消息，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决。从试点情况看，农村集体建设用地入市还局限在过去的乡镇企业用地等经营性范围内，占据农村集体建设用地约7成的宅基地并不能入市，而且入市后也不能用于居住用地。应进一步解放思想，允许一线和热点二线城市的农村集体建设用地全面入市，并在符合规划和用途管制等前提下，允许作为居住用地。对于城郊的农村集体建设用地，允许直接入市；对于偏远地区的农村集体建设用地，可参考重庆地票制度通过指标交易等入市。
