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专家:房地产问题未解反更严重 库存没去只是转移了
来源:中装新网整合    时间:2016-12-22 09:10:15   [报告错误]  [收藏]  [打印]
  核心提示:服务业是我国管制较多的行业,而提高服务业的比重、提高公共服务水平也是产业转型升级的重要内容。服务业的发展对改善人民生活、提高生产质量及稳定就业、扩大消费等均有十分重要的作用。

  5.PPI由负转正是经济运行一大亮点

  2016年在CPI增幅温和回升的同时,PPI(工业生产者出厂价格指数)增长则出现了反转性变化,PPI在三季度未终于结束了持续四年多的负增长,进入快速回升轨道。一季度PPI同比下降4.8%,比上年全年和上年四季度分别收窄0.4个和1.1个百分点,二季度PPI同比下降2.9%,比一季度大幅收窄1.9个百分点。其中钢铁、煤炭和有色金属的价格都出现了较大程度的环比上涨,这有效地改善了一些生产资料生产企业的效益。从一季度PPI降幅有所收窄,到二季度PPI降幅的大幅收窄,再到三季度末的转负为正,并持续回升,这意味着传统产业调整已取得积极成效,特别是减产量、去产能的积极效果初现,这是经济出现内在性向好的重要表现。

  从以上分析,我们可以对2016年中国经济运行作出以下判断:我国经济稳中向好的基础在不断巩固,出现了“双重向好”的新格局:新结构、新经济、新动能在加速形成,传统产业调整基本到位。

  新结构、新经济、新动能既包括服务业占比不断上升、对经济增长贡献率的提高,也包括新产业、新业态快速发展,还包括消费升级及消费对经济增长的作用不断增强。

  传统产业调整基本到位主要表现为两个方面。一是工业增长调整基本到位。既表现为工业生产的止跌回升,也表现为工业投资降至低点并有所回升。二是PPI增长由负转正。在市场和政府力量的同时推进下,我国去产能取得了积极成效,其重要标志就是PPI结束了持续4年多的负增长,开始出现全面回升。

  当前宏观经济运行中存在的主要问题

  目前我国经济出现的积极变化并不意味着经济将出现V型反转、出现明显回升。从结构分析可知,这次我国宏观经济的企稳向好带有明显的内在性,但止跌回稳仍是初步的,基础仍然不牢,仍存在反复的可能性。而当前我国宏观经济运行仍存在这样一些不可忽视的问题。

  1.房地产调整明显延后,对未来经济增长形成压力

  我国房地产发展一直存在一些不健康、不理性的因素,致使房地产泡沫不断增大。这次也不例外。由于房地产政策调整,今年房地产销售量再次出现暴增,并伴随一、二线城市房价暴涨。数据显示,1-11月商品房销售面积和销售额分别增长24.3%和37.5%,其中住宅增长还要高些,分别增长24.5%和39.3%。这一涨幅远超2013年的快速增长,仅低于2009年暴涨。

  我们认为,现在的房地产问题不是缓解了,而是更严重了。

  首先,这与政策的预期目标相背离。这次房地产政策放松,主要是想消化三、四线过量的库存,结果却是一、二线城市房地产量价齐升,一线城市房价暴涨40%以上,房价越暴涨,销售越好,这与消化库存、解决房地产问题的初衷相违背,去库存一定是降价销售,而我们的做法是抬价去库存。这样的去库存肯定是不真实的。

  我们调研发现,在一、二线城市购房者多数是有房的人,买了二套又买第三套,明显是投资投机性购买,投资性需求的特点就是房价越涨越买,而刚需的特点是对价格相对不敏感,这些巨额的成交量,多是投资性需求,还有一些是年轻人恐慌性需求的释放。房地产的库存是巨大的,特别是三、四线城市库存量巨大。而房地产库存并不就是当期库存,住房是存续期最长的耐用消费品,可以存续几十年、上百年,当很大比例用于投资需求时,库存实际就是总体存量的空置率。当存在较大的当期销售库存时,如果卖给无房者,就是消化库存,但如果是卖给有房者,特别是卖给多套住房者,只是发生库存的转移,并不减少库存,这只是由房地产商的库存转为投资者的库存而已。

  其次,资金更多地向房地产集中,不仅提高了房地产泡沫化程度,加剧未来的金融风险,而且严重影响了实体经济发展。资金过度向房地产流动,必然导致实体经济资金不足,2016年1-11月累计,固定资产投资到位资金总额为548462亿元,同比仅增长5.4%,净增资金28317亿元,其中房地产开发投资实际到位资金为129484亿元,增长15.0%,新增资金17922亿元,占全部投资到位净增资金的63.3%,即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。资金流的严重偏移,对实体经济产生巨大的“挤出效应”,应引起高度重视。

  再次,不利于“双创”政策和创新驱动战略的实施。房地产泡沫对创业热情高涨的年轻人影响最大。房价过高既加剧了他们的住房负担,也影响了他们的创业创新激情,使许多人滋生浮躁、投机心理,不利于创新创业活动有序开展。

  对房地产泡沫化问题要高度重视,因为这个问题不仅事关房地产业的健康发展,更严重的是它会使供给侧结构性改革的负担越来越重。自房地产市场建立以来,我国房地产已经过三次调整,但每次调整都不到位,这意味着未来房地产调整的压力会更大。前面分析中讲到,我国传统经济特别是工业经济调整基本到位,但传统经济中房地产经济则是每次调整都是更大的上升的“中继形态”。房地产不调整,中国经济便不可能最终调整到位。我们认为,这次房地产的暴涨可能对明后年的经济增长产生新的压力,从而拉动经济再度下行。

关键词: 房地产 供给侧改革 投资 营改增
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[责任编辑:李胜军]
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