为什么能造成房地产发展现在的一个情况呢？首先一件事情刚才讲过需求存在，为什么需求存在呢？就是未来两亿多的存量农民工进城以后，他要带来刚性的需求，城市的基建人口增长，年轻人增多也会带来刚性的需求。但是现在农民进城买房只占总量的1%都不到，他没有形成所谓真正城镇化带来的房地产刚性需求，顶多有一部分拆迁户。这样的话就意味着我们真正把改革政策落实到位，农村的土地政策改革，户籍制度改革，财政制度改革到位的话，激发了农民进城的活力，使农民把长期的消费兴趣从农村真正的转向城市，我想这个所带来的这种刚性需求将来会有爆发的时候。但是现在没有到。所以这和改革滞后有一定的关系，尽管国务院颁布了一定的政策，但是政策的落实还需要时间。
第一是改善性需求，我们现在离发达国家的人均住房使用面积还有比较大的差距，而且水平比较低，我最近去了很多国家，它的住房质量都比我们高很多，我们平均住房质量周期30年，日本都是100年，100年的水平，这种改善，面积的改善，质量的改善，可能也会带来我们住房需求的变化。这是动力之一了。
第二个动力就是投资性需求，我刚才听了几位专家讲股市，我曾经预测过一旦房市下来股市会涨，但是股市现在确确实实存在很大危机，房市投资性的魅力特别大，它有几个重要的原因，经济只要保持增长，保持到我们现在一定的水平增长，高收入人口一定会增加，它会分离，高收入10%，中高收入20%到30%，那就会带来巨大的房地产的变化，现在买房的人主要是中高收入人口，中低收入人口买房面临着房价和他的收入不匹配的压力。
这些人现在有大量的闲钱去干什么？所谓大量的闲钱，你们放在银行里能放得下去吗？货币贬值，人民币兑美元的贬值最近幅度在拉大，只要把钱永远放在银行里永远是赔钱的，必须得把钱寻找一个投资方向，选择投资方向的时候，你直接投资企业，我们整个中小企业发展的环境并不好，那么你去投资所谓的基金，还是投资股票，这取决于我们对基金的信任度，同时也取决于我的股票个人操作能力，和你操作的技术、方法。实际上我们也知道，股市历史上有两三次大的波动，得到伤心了，而且我们股票市场明显是不规范。投房子，到目前为止投房子和地确实是保值增值最好的办法，因为确实我们眼睁睁看着2008年以后全国的房价在攀升，因为收入水平增加了。所以房价的上涨使投资保值增值，这不是所谓政策问题，完全是市场的现实问题。那么这种现实问题就是说我必须要把我的钱放在房子里，因为房子增值才能保持我的收入稳定增长，这是不可回避的。所以改善性需求是一方面，投资性需求是更重要的一面，而且这种投资性需求和投机性需求已经导致了实体经济的下滑。
我们去浙江调查，过去的温州，80年代去温州调查，一个小作坊一年收入几万、十几万，拿这个钱炒了一个房子，要是放在上海、北京，就等着乘十倍的翻，2008年到现在北京的房价涨了多少倍，大家很清楚，现在放在涨，它是辐射全国、甚至世界的，它的辐射区域最大。10%到20%的高收入人口肯定到北京上海买房，我们相当于香港房价的1/3，你说还有多少的上涨空间。所以无论从哪个方面来讲，对房地产需求的压力在一线城市是不变的，所以也是未来一种主要的动力。这是一个长期的需求。
一个是地方的财政利益推动了房地产过度膨胀，就是说在过去很多会上讲，中国的经济规律是政府和市场的双重推动，大于了本身市场推动的这种动力，这种推动导致了房地产过热、土地出让过热，现在出现了三四线城市大量的房子卖不出去，而地方官到现在为止不知道怎么办了，不会干了，不卖房子不卖地，就不会工作了，因为带不来基础设施投入，没钱不会干活了。这是一个普遍的问题。所以在房地产发展形势下，我们也知道传统的城市发展模式面临着巨大的压力，我们现在所有的舆论、媒体、专家都在抨击的，这种房地产的大规模的开发，主导这种发展模式，对中国经济产生了特别大的伤害，曾经带来了增长的压力，但同时产生了巨大的伤害，我们现在煤、电、能源，各种资源的消耗量的下降，就是这种现实的反应。
