2016年11月19-20日，由凤凰网与凤凰卫视联合举办的“2016凤凰财经峰会”在京举行。今年起，凤凰财经峰会将以“决策与市场”为永久主题，以“思想解放市场”为旨归，致力于打造最具影响力的全球化投资与决策圈层交流平台。
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在本次峰会发表了主旨演讲。
李铁表示，我个人是反对限制房价上涨，我们可以在住房结构上和空间布局上提供多种选择，我讲大城市、特大城市郊区特别是京津冀一体化怎么样用河北来缓解北京住房压力，通过中小城市发展缓解，这个需要政策上给予一些大的调整，这个和改革有直接的关系。
李铁称，我们现在的房子都是给人看的，我们本来这个房子的功能多元化是全世界人口发展规律，我前一段时间在巴塞罗那跑了老城，那里所有的住宅都是灯火辉煌，商业非常发达，它那里的房子不仅仅是可以住还可以用，我们的房子是只能住，这个需要转型。
以下是他在本次峰会上的发言实录：
李铁：很高兴又来到凤凰财经论坛，刚才听到各位专家谈股市深受启发，现在大家最关注的一个是房市一个是股市，我站在中国城镇化大趋势下谈一下我个人对房市的理解。因为房地产基本都是在城市，那么也离不开城市的需求，当然离不开城镇化的大的趋势，2015年城镇化率56.1%，城镇人口7.7亿，今年到国外都讲我们7.7亿城镇人口是世界上最大规模的城市化过程了。那么每年1个百分点继续增长的话，经济继续保持5%到7%这么一个速度的话，2020年城镇人口会达到8.4亿，2030年人口会达到9亿多，这是一个大数。
但是从另外一个方面看，我们现在买房的人可能和我们想象的还不太一样，不都是或者绝大部分都不是农村人口进城买房，我们从宏观上看，空间上，区域的城镇化虽然在缩小，但是还有一定的差距，东部和西部是16个百分点，和中部是13、14个百分点，可以看出来中西部也在加快它的城镇化进程。我们再看下一下，我们城市人口的规模，中国的城市人口规模也是世界上最庞大的，欧洲有5亿人口，没有一个千万人口以上的城市，中国就有6个。在欧洲一般的一个国家顶多一两个大城市，百万人口以上的城市德国4个，英国2个，法国也2个，美国百万人口以上的城市不到10个，中国140个。这么多城市，当然了这些城市的数量多，房价也呈不同的趋势，所以我们看房价的问题，看房子供给的问题，不能仅仅站在北京、上海的角度看，要站在全国去看。
那么我们判断的房地产发展现状，可能和媒体关注的角度不一样，就是实际上从总量上来看，我们现在面临着严重的库存，库存从统计局统计2015年是56亿，不同的机构统计大概是100亿，100亿的库存，哪怕就是我们平均每年12亿到13亿的销售量，也得7、8年才能消化完。可是我们到地方去看，到一些所谓三四线城市看，积压15年16年这样的现象非常之普遍，这是一类状况，就是我们现在存在着总体积压，情况非常严峻，房子卖不出去，价格很低。但是局部的城市供需矛盾突出，特别是一线城市房价在上涨，那么房价上涨的幅度很大，还有部分二线城市房价上涨，所以这个问题也值得我们注意。
但是我也注意到，我们在分析过程中讲大家更多是关注在北京、上海、深圳、广州，包括部分二线城市它的房价上涨，这些城市的房价上涨也有它自己的规律，所以这样的话就使我们忘记了中国的城市化进程中我们房子的供给问题是结构性矛盾比较突出，而不是全局性问题。那么其实呢，我们还有个判断，就是部分二线城市房价虽然在上涨，它也是面临天花板价格，就是不会上涨的太高，只不过是和当地的居民收入水平有直接的关系，我们经过研究房价还是取决于你这个城市所辐射的区域，和你所辐射这个区域的人口的收入水平和外来人口的占比。一般的情况下，辐射的区域越大，中心城市房价越高，这个辐射区域的收入水平整体越高，房价越高，外来人口越多，房价越高，这是一个普遍的规律。
反过来看，我们看北京，它是面向全国的，甚至向部分世界华人对接，北京上海都如此，它的房价上涨趋势是不可逆转的。二线城市，合肥、南京等等上涨，它的辐射区域有限，它过去上涨的不够快，现在涨上来了，它有可能涨到2万左右，但是再往上涨已经没有能力了，这也是一个大的趋势。
现在出现了一个新的情况，什么情况呢？什么房地产商把目标对准了特色小镇，最近很多记者采访我说怎么看待特色乡镇，实际上特色乡镇是指刘鹤主任去浙江调研时，浙江有一些专业镇，有传统的现代的产业发展非常突出，形成了特色乡镇，带动性也非常强，有的有全国性的影响效力。可是我们现在很多房地产打着特色小镇旗号进入到这些小镇，为什么呢？拿地成本比较低，离大城市不远，塑造新的房地产空间，因为大城市楼面价太高了，所以这个也是在我们研究房地产发展形势的时候要特别注意的问题，这些特色小镇如果一旦打着房地产的旗号，它的特色也只成了我们所谓房地产形态的特色，而不能带来产业发展，因为成本必然会大幅度提高。
