实际上，不仅仅是银行贷款、公司债等渠道，房企的杠杆融资已经延伸至前端的拿地环节和土地出让金首付环节。
“房地产企业从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口，我们观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金，尤其是在主流城市地王中并不鲜见，我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入，未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。”中信建投证券研究发展部房地产行业研究团队近日注意到，部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资，一般模式为：基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV，其中基金占据绝对控制权，基金以委托贷款的方式提供资金，资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。
此外，购房尾款、物业费等ABS融资创新、非标债权融资和民间借贷等也在本轮房价上涨周期成为一些房企融资的手段——部分杠杆配资蕴含着巨大的风险。
拿下上海顾村地块的信达地产（下称“信达”)，今年年中就曾引发媒体集中关注。2015年7月至2016年6月的一年中，信达先后在全国各地高调夺得9幅地块，合计涉及资金超过350亿元，其中超过一半刷新了价格纪录，其中，顾村地块总价58.1亿元，楼面价3.7万元/平方米，溢价率罕见地超过了300%。与之形成对比的是，该公司2015年全年的合同销售才105.2 亿元。财报显示，从2011年至2015年，信达地产经营活动产生的现金流量净额一直为负，分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。其2015年资产负债率高达83.24%，突破了国企80%的红线。
“如果面临市场调整，房企面临违约风险，相关杠杆基金有权竞得土地，并有处置权。今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例，由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少，在此轮地王潮背景下面临的风险更大。”中信建投房地产行业首席分析师陈慎如是认为。
但张大伟表示，未来三年，如果这些地王周围房价上涨不超过100%，这些地王都将面临巨大的资金压力与入市难度。
染：无处安身的刚需
根据中国指数研究院数据，2016年上半年50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平，其中3月创单月历史新高；从各级城市来看，上半年同比均增长，二线城市成交同比增幅最高;十大城市二手住宅累计成交77.59万套，同比增长42.5%。库存与去化方面，受益于成交快速增长，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，绝对量处近两年最低水平，库存消化时间缩短至7.7个月。
以上海为例，2016年8月，上海市商品房成交均价为34899元/平方米，环比上涨12.67%，同比上涨了31.22%。商品住宅成交均价为42384元/平方米，环比上涨13.04%，同比上涨了40.18%。
