中国建筑装饰协会官方网站
 当前位置: 首页 >资讯 > 建筑地产 > 正文
楼市四小龙高烧难退:苏州高层人士被中央约谈两次
来源:《财经》杂志  作者:董文艳  时间:2016-09-18 15:48:16   [报告错误]  [收藏]  [打印]
  核心提示:最近三年,南京土地供应面积在350万平方米到650万平方米之间,除住宅面积外还包括商业办公面积,而南京年均住宅成交量已在1000万平方米左右,供需结构并不匹配。

  在中央政府发起楼市“去库存”号召十个月后,房价在部分一二线城市的涨势如脱缰之马。

  虽然舆论更多聚焦一线城市,但它们并非中国房地产此轮调整的核心区域。2016年至今,四个一线城市之外,另有合肥、南京、苏州与厦门领涨全国二线城市,业界俗称楼市“四小龙”。它们才是这一轮资金过剩和供需失衡的投射,是重点城市虹吸效应的显现,亦是此前调控政策松绑后的红利所在。

  从一线城市到“四小龙”,投资客抢先进场,带动刚需和改善型客户恐慌性入市,打破了四地房地产市场的脆弱平衡。新城控股集团副总裁欧阳捷对《财经》记者分析说,“货币超发就像大水漫灌,‘四小龙’之后,第三波地王潮还会在郑州、天津、宁波、武汉出现。”

  苏州:钱流滚滚

  资金充足是“四小龙”楼价的底气。根据央行7月21日公布的数据,今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元,同比多增1.25万亿元,已逼近2015年全年额度。8月12日,央行统计,7月人民币贷款增加4636亿元,个人中长期贷款(住房按揭贷款)增加4773亿元。

  在新增住房贷款领域,建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、招商银行位居前五,住房贷款都有较大增长。今年上半年,建设银行新增住房贷款4093.56亿元,工商银行新增住房贷款3453.62亿元,中国银行新增住房贷款3132.85亿元,农业银行新增住房贷款3110.35亿元,招商银行新增住房贷款1154.16亿元。

  由于近两年,钢铁、煤炭、能源等领域贷款不良资产规模扩大,牵涉面广,银行缺乏优质资产,便将投资目光转向房地产。“银行也要生存,没有资产就没有利润。地产业务规模大、收益高,优质地产项目无疑是较好的投资选择。”招商银行相关人士告诉《财经》记者。“现在实业难做,我们把本该贷款给实业的钱给了房地产。”华润银行相关人士亦向《财经》记者表示。

  从去年9月开始,苏州各银行放款速度开始加快。《财经》记者了解到,对于按揭贷,在苏州,各大小银行都曾积极要求驻场房企,购房者只要资料齐全,放款期一度缩短到一星期内。

  至于开发贷,一位中型房企苏州公司投资部负责人告诉《财经》记者,从去年底到今年初,很多银行找上门来求着开发商做开发贷。大小银行都有,甚至要求包场做。“有支行跟我们表达,我们的项目由它们承包,可全部提供开发贷,哪怕这需要他们和总行申请特殊审批也要做。”

  苏州房企在资金潮中一度占据主动地位。由于上述房企内部规定银行贷款只做4+X,即只与四大银行工农中建及一个企业注册地的股份制银行合作,在这波银行邀约中,他们拒绝了许多银行。

  资金的充足还体现在险资联合房企拿地上。去年9月,平安不动产以40.4亿元在苏州古城姑苏区拿地。此前7月,平安不动产联手旭辉以31亿元在苏州拿地。越来越多的险资做东家,开发商沦为小股东操盘,如同开发商为保险公司打工。上述房企投资部负责人认为,之前苏州土地拍卖,一些开发商背后站着险资,险资的钱部分来自去年下半年股灾后超发的货币。

  资金泛滥令房企拿地热情高涨。2016年上半年,苏州市区诞生了6宗溢价率超200%的地块和1宗溢价率超300%的地块。尽管有房企去年初就判断出形势,意识到要抓紧补货,但无奈同行反应一致,竞争激烈,一些开发商去年只抢到一块地甚至空手而归。

  苏州供地历年来数量有限,过去三年来,苏州土地供应呈下降曲线,地价连续走高。苏州市统计局数据显示,2014年,苏州市土地成交面积512万平方米,成交金额383亿元。2015年苏州市土地成交面积降至387万平方米,成交金额496亿元,到2016年上半年,苏州市土地成交面积167万平方米,成交金额升至506亿元。

  有限供地量也传导进苏州商品房供销比上,楼市供不应求趋势明显。苏州市物价局数据显示,2014年,苏州楼市年度平均供销比为1.175,2014年,苏州年度平均供销比直线下降至0.645,到今年上半年,苏州供销比仅0.76。

  资金潮也调动了购房者入市积极性。一方面,苏州本地私营企业主较多,藏富于民,本地购房者看见了新的投资机会。另一方面,苏州一直是人口净流入型城市,2015年苏州净流入人口超过300万,位居全国各城净流入人口数前十,购房需求可持续。且部分上海限购外溢的客户也分流进苏州。

关键词: 去库存 房价 房地产 投资
分享到:
[责任编辑:李胜军]
免责声明:本站除了于正文特别标明中装新网原创稿件的内容,其他均来自于网友投稿或互联网,其原创性以及文中陈述内容未经本站证实,对本文全部或者部分文字、图片的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。本站所发布图片或文字内容若涉及版权问题,请及时联系本站工作人员予以解决。QQ:2853295616 手机:15801363651。