6月13日,国家统计局公布了1-5月份房地产开发投资及销售数据,总体来看,房地产投资增速、商品房销售面积及金额增速均开始回落,房地产市场已现疲态。
此外,热门一二线城市楼市对土地市场的传导效应仍在继续,克而瑞研究中心分析师杨科伟指出,市场再次落入“地王起、市场衰”的周期循环并非不可能。
6月14日,一名业内人士对21世纪经济报道记者透露,作为国内风控做得最好的某股份制银行内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规模会大幅调低,利率也会有变化。该银行已经开始控制楼市风险,不排除会有更多市场化的股份制银行跟风,楼市接下来调整是大概率事件。
21世纪经济报道记者联系多家机构获悉,他们近期对房企的调研信息显示,部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷(一年以内甚至6个月)。
成交放缓供应增加
同策咨询研究总监张宏伟直指,下半年楼市拐点将临。根据同策咨询研究中心发布的《2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告》显示,3·25新政的出台,加速了成交量倒V形反转趋势:此后改善需求后置,700万-1000万总价的看房量下跌30%左右。
上述报告从近几年市场容量分析了成交变量逻辑:限购令前后4-5年,上海年均住宅市场容量从1480万平方米下降至900万平方米,作为对其回应,2015年扩容至1488万平方米有迹可循。考虑到限购没有放开,当下市场容量应在980万-1480万平方米之间,假设其为9年平均(1230万平方米),依前所述,2015年大致多释放需求258万平方米;在经济环境不发生剧烈变化的情况下,2016年将承受2015年过度释放的住宅需求,理论成交量约为972万平方米。而前5月已经成交了超过600万平方米,可想而知,下半年理论上市场容量已所剩无几。
下半年土地供应增加也将影响市场反应。
6月初,上海2016年用地供应计划显示,全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷,今年前5月供地仅占15%。
长三角多个二线城市亦然,南京今年前5个月卖地金额已达去年全年的9成,超过了前年一年总额。今年南京计划供地500公顷,后续还有超过上半年的土地供应。
有分析人士指出,由于市场传导到土地需要时间,因此,目前土地拍卖仍然火爆,而在新政出台传闻不断的当下,房企不得不关注后续市场供需变化。
南京市房管局下属网上房地产统计数据显示,5月30日-6月5日,南京楼市日均认购357套、成交461套,与前一周相比,认购量下跌近3成,成交量下降2成多。
张宏伟指出,今年上半年的火爆行情,与市场透支有关。2014年四季度至2016年一季度,宽松货币政策及消费者对上海房地产行业政策收紧预期,导致大量购房需求提前集中释放,楼市基本面出现快速好转。
他指出,上海全市商品住宅增速周期为38-39个月左右,从2016年2月开始上海全市商品住宅销售面积增速进入向下周期,预计将在2017年9月迎来向上周期拐点。
中信证券分析师也指出,从年初开始就呈现去化速度不断上升的情势。当去化速度上升到高点后会出现向下调整,调整底部销售去化速度和2016年年初(出台降低首付比例之前)相似。但该分析师指出,在充分调整之后,2016年年末仍然可能再度出现热销。
中信证券6月14日曾发布研报表示,上半年这轮地王未来的盈利水平, 可能略逊于北京 2013年-2014年取得地王的最后真实盈利水平。