测评分析：
1、经济政策环境：经济下行压力仍存 稳增长政策趋常态
2015年，我国房地产业增加值为4.13万亿元，对GDP累计值的贡献率为6.1%，房地产业对GDP累计值的贡献率较上年有0.1个百分点的增长。因此，房地产投资增速下行对我国经济整体形成一定的压力。在宏观经济增速放缓的大环境下，政策的核心目标是减少行业的周期性波动和坚决去库存。2014年末及2015年度，在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。年内，央行共计降息5次，降准4次。截至2015年底，5年以上的商业贷款基准利率从年初6.15%降至4.90%，5年以上的住房公积金贷款从年初的4.25%降为3.25%，首套房的执行利率已经接近2008年的低点。多次降息降低了购房成本，提升了购买力。
除了宽松货币政策以外，政府持续推出大力支持房地产行业去库存及产业结构优化的政策，包括：提升公积金贷款额度、放宽公积金贷款条件、降低公积金贷款和商业贷款的首付比例，个人转让住房营业税免征年限从五年降至两年等等。另外，为进一步促进住房公积金改革，目前已有多个城市开始试点住房公积金贷款证券化，住房公积金管理改革为持续的去库存政策提供空间。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等，刺激需求特别是改善性需求释放。
2、市场运行情况：成交势头整体良好 房价地价分化严重
2015年，房地产市场销售整体良好，在前3个月商品房销售降幅持续收窄后，4月销售金额和销售面积双双实现正增长，并且销售金额持续保持高位增长。最终全年实现商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%；商品房销售额87281亿元，同比增长14.4%。尽管全年销售面积未能冲击2013年高点，但销售金额刷新高点已确认了年内成交的火热局面。
价格方面，城市间房价分化明显。中国城市住房价格288指数报告显示，全年深圳一手房、二手房价格指数同比均为全国第一，北京、上海、广州价格亦涨幅居前。二线城市中苏州、武汉等地房价也有所上涨。而部分三四线城市则出现明显的房价下跌。
土地市场方面，一线及少数重点城市土地市场“地王”频现，三四线城市土地无人问津，城市间强弱分化明显。
3、行业发展格局：高压竞争压力激增 保险资金大举介入
随着目前房地产企业进一步的分化，在整体发展速度放缓的时期，优胜劣汰趋势更加明显。我国房地产行业已经由高速成长期向成熟期迈进，在经营利润不断下行的压力下，兼并重组不断迎来高潮。配合国家清理过剩产能和市场化的改革，房企手中的土地和资金资源将会重新分配组合，通过市场化手段提升企业运作效率和调整产业结构。因此，大型企业的营运能力会进一步增强，相对宽松的资金供给会促进兼并重组和土地项目受让活动的数量与规模进一步增长。
虽然行业内企业生存压力不断上升，但保险举牌上市房地产企业受到市场持续关注。不过，并非所有险资举牌成为大股东都是开发企业和资本市场达成战略合作的结果。尽管在资本市场上，收购与被收购均为市场行为，但大部分开发企业股权极其分散，极易遭遇野蛮收购。如2015年末险资对万科的争夺就引发各方关注。随着我国保险业多年的快速发展和积累，险资进入质地优良、股价低估、盈利能力良好的企业将会是大趋势。房地产上市企业如何在有效保护实际控制权的同时引入优质战略合作伙伴也将成为未来企业竞争力的重要组成部分。
4、企业经营动向：融合开拓转型升级 存量市场机遇渐显
房地产行业作为传统产业链中重要的一环，对于上下游产业都具有较大的影响，而当前巨大的存量规模以及逐步改变的人口结构从源头上遏制了地产行业持续高速发展的可能性。土地稀缺性使得土地成交价格在过去几年持续上涨，房企开发成本不断提升，收益率水平显著下降。因此，房企转型升级是自身行业周期现状与资本市场选择的共同结果，大多房地产企业都提出了转型的战略，通过地产+金融的大金融思路、多元化转型、互联网思维及大地域扩张等方式转变公司经营。
目前转型方向主要分为融合与开拓两大类别。其中，融合的目的在于改变商业模式和盈利模式。其主要方向包括：1）互联网+思维与房地产相融合；2）金融与房地产相融合；3）养老、医疗、文化、旅游等消费产业与地产相结合等。另一方面，积极开拓新的市场同样受到企业的普遍关注。其主要方向包括：1）开拓物业管理市场；2）海外市场扩张；3）长期租赁市场等。
与此同时，随着商品房新开工面积和土地购置面积的增速不断下滑和存量房租赁与交易市场的不断发展，存量市场的机遇正在逐渐显现。
