房地产形势是怎么样的呢？
2009年以来，我国房地产市场快速增长，房价、低价高，投机因素不断增多，泡沫增大，金融风险加大的背景下，高通胀率、高泡沫、高资产泡沫，实际上我们在应对危机的过程中，自觉不自觉的产生了这样的情况。地王一个一个的出现，如果长时期城市化、工业化房价肯定要涨，几个月之内，北京甚至几天之内就涨了30%、40%，大家认为是正常的吗？而且跟中国人的收入相比，房价收入已经远远高出了全世界共性的所谓的比值。当然不是所有的城市，北京、上海等等这样的一线城市，因为中国太大了，情况也都不一样。
有很大一部分城市房价收入比已经过高了，老百姓根本买不起。2010年1月开始我国的房地产市场从金融危机时的大力度的刺激政策开始逐步退出，并且向调控转变。去年4月17号出台了房地产调控的国十条，被称为历史上最严厉的调控措施。它采取了政治、经济、价格、税收、信贷等等所有的经济和行政方面的政策。对一些房价大幅快速上涨的城市实施了限购、限价等等一系列的调控措施。旨在遏制投机和投资的需求，控制房价过快上升，调整住房市场结构。自此我国房地产市场进入了这一轮的调控周期。这种调控是不是适时、及时的呢？如果没有这样的调控，现在的房价应该是什么样的呢？我认为认为已经被炒到天上去了。
老百姓认为最好的保值手段是房子，股市像过山车一样，文物还不太懂，买的一般的都是赝品，期货的规则还不太了解，风险也比较大。很多人认为看得见、摸得找的房子，本来中国人就有置业的习惯。我用它来规避通货膨胀的风险，所以在这种情况下如果大家都去买房的话，用它来保值，今年我们的泡沫会到什么程度呢？那风险是非常大的。
美国的房地产磁带泡沫已经破了，日本早在80年代末、90年代初已经破了，迪拜的也已经破了。中国如果积累到一定程度泡沫也有一天会破的。所以去年的调控我认为还是比较适时的。去年9月25好今年1月26号中央政府出台了新的国六条和国八条，继续在四十几个城市实行了限购。
同时增加土地和普通商品，不仅仅限购，还有土地的供给。更重要的是大力度的促进了保障房的建设。2010年580万套的保障房，2011年是1000万套，整个十二五期间是3600万套的保障房的建设，用它来解决中低收入家庭的住房困难问题。
在这种情况下，一年多以后，2011年上半年总体上来看在不断强化的房地产调控措施下政策效果已经显现，多少城市的投资住房需求已经得到了一定的抑制。已经遏制了大幅度的上涨。北京的房价虽然还在涨，但是涨的幅度已经很小了。
别看房价还在涨，但是里面的里面的内容已经发生变化了。比如送多少阳台，还要给你多少装修，赠多少装修等等，变相的已经在降了。但是它的价格不能降是因为它前期已经卖出去了。前期的业主会有很多的不满。在这种情况下房价大幅上涨的势头遏制，一些城市的房价呈现明显的收缩。保障房的供应大幅度增加。
今年上半年房地产运行的特点第一房地产的投资仍然快速增长。今年上半年房地产的投资同比仍然高达32.9%，很多人说是商业地产，实际上不是，住宅的投资反而比较高，是36.1%。房价眼看着抑制住了，需求在下降，因为很多地方限购了，投资为什么没有一下子下来呢？这也是我们要分析的问题。我们最担心的是去年调控出来以后，是不是一下子投资就下来了。但是它实际上到今年的上半年仍然高大36.1%，我们分析了几条原因。第一城市化的快速发展时期，还是有一定的刚性需求。我们处在工业化、城市化、国际化的背景下对房地产的需求有一部分是刚性的。第二受去年上半年房价比较高，利润比较高的刺激，去年开发商加大了开发力度。去年1到10月份新开工的面积同比增长61.9%，有一些新开工到今年竣工，所以开工以后不断地追加资金使这个项目完成，所以表现在今年的投资仍然比较高。拿了地以后不允许你捂住。
第三，保障房的建设力度空前加大。今年1000万到的保障房11月末要全部开工。6月份开工的已经达到56.6%的水平。保障房顶上了或者是替代了一部分由于市场需求减少的市场的那部分投资。
所以今年保障房既解决了中低收入家庭的住房困难问题，同时对今年整个的经济增长也有自己的贡献。还有投资额比较高的，固定资产投资的涨幅比较大也是增长较快。它的额度较高，因为它的价格上去了。
第二个特点商品房的销量下降。近期虽然有回升，但是整体上来讲叫量低价滞，并没有特别大的下来，但是也涨不上去了。现在在很多城市里都是这样的状态，买的人也在观望，卖的人又不愿意降价，所以就僵持下来。开发商有一些在降价促销，所以有一些地方的交易量有小幅的回升。通州、房山从1万4到1万8到2万多，现在回归到一万六七。
房价的总体涨幅趋缓，但是大部分的上涨压力仍然比较大。上半年70个大中城市里看不到几个城市房价是下跌的，顶多是不再那么大幅度的上涨了。但是仍然有一些城市，60多个城市房价还有0.1%、0.2%、0.3%的上涨，所以大部分城市是这样的，不仅仅是一手房还有二手房的涨价涨的也很快。房价虽然在上涨，但是上涨的幅度下降了。
房价总水平仍然居于高位。特别是二、三线城市的幅度上升了，叫溢出效应。对一些二三线的城市，包括三四线的城市怎么样调控的问题。一些城市住房的租金价格在上涨，很多人买不起房所以就去租房，租房就带动了租价的上涨。北京、上海等城市租金价格确实有所上涨。
下半年是什么样的走势呢？下半年的走势分析一下，首先看基本面，经济总体宏观调控的政策是什么样的走势。
今年上半年通胀率不断增加，6月份6.7、7月份6.5，在这种情况下下半年虽然我们分析CPI会有所收敛。今年下半年控制通货膨胀仍然是我们最大宏观政策的目标。通胀还没有真正控制下来的时候，房地产的调控是不会松动的。因为流动性还这么强，特别是大家对通胀的预期和保值的预期这样强，如果放松以后，报复性的反弹会使市场非常不稳定。在这种情况下，下半年的通胀是最主要的因素。
在这种情况下7月12号国务院的常务会议提出当前房地产调控处在关键时期。将继续加强房地产的调控，其核心内容有五条，有人叫做国五条。实际上还是对原来的国十条、国八条进一步的执行。
7月22号国务院政治局又强调了几个步：第一是调控决心不动摇。第二方向不改变。第三力度不放松。这就是国务院和中央对房地产政策调控的基本的看法。
最近由于美国债务情况，以及股市的灾难，大幅度的下挫，在网上看到一种声音调控恐怕要有变数了，方向要怕了，又像08年似的要出台刺激政策了。有一些人说房地产限购可能要停止了。国务院和政治局的态度挺明显的，遏制价格的过快上涨，保证保障房的建设，“三步、四确保，不动摇，不放松，方向不改变”，确保房价不再那么高的上涨，确保保障房，确保分配的公平。
在这种情况下，下半年的调控政策仍然不会太明显的放松。所以下半年的宏观政策也将对房地产市场产生影响。
第一货币政策生将是继续趋紧的。大家反而更担心的是金融带来的风险。前天和昨天银监会又进一步提出商业银行给房地产商贷款的时候要更加重视给什么样的房地产商贷款，以及贷多少款的问题，对他们的贷款更加慎重了。因为在这时候怕再带来贷款方面的风险。银监会和人民银行、央行都提出了商业银行的情况。
长期的贷款利率还有可能提高。就是加息的问题，如果加息以后，不仅仅购房者的利息成本会增加，对房地产开发企业也是如此，你的成本也会提高。另外直接影响房地产企业的投资资金。
非银行金融机构或者是民间筹资成本太高了。最近，中国的民间接待很活跃，因为国家的商业银行都控制了信贷规模，民间的借贷非常的活跃。但是它的利息非常高，不确定性太大。最近我看了一个报道，江苏的四红这几个地方有200多亿的民间信贷，由于上线的人跑了，200多亿的资产一下子崩溃了。就是民间借贷的链条一下子断了，所以带来了大量的损失。在这种情况下，这样的政策对房地产市场也将产生一定的影响。
所以总体上来讲，房地产市场的情况它的调控不一定马上会调整。在这种情况下下半年房地产的走势，我们的估计第一房地产投资仍然会保持比较快的水平。第一就是它的债券规模还是挺大的。今年1到6月份房地产的施工面积是40.61平方米，在建规模挺大。叫投资呼唤投资，否则就成了烂尾工程。这就意味这很多房地产企业还要继续增加投资。同时今年1000万套保障房，下半年有一半的保障房会开工，所以它的投资也会不断地追加上去。今年的房地产投资不会有大的变化。
房地产的结构会发生变化。供给方面普通商品房和保障房的增加。门业未来的结构是哪儿呢？你的目标时常是哪儿呢？我觉得要比较明确。
从市场需求结构来看，在严厉的限购情况下，投资性需求可能还会被控制。刚性的需求还有一些享受保障房的人的需求还会得到保证。房地产市场的消费结构将专项以保障星住房和中小户型的保障性住房的格局为主。
在这种情况下当前的房地产市场形势对门业会产生什么样的影响呢？
这方面可能在座的更有发言权，但是分析下来，可能这样的经济形势和房地产形势对我们门业的影响还要从门业的特点来看。
有几个特点：第一和房地产市场关系非常密切。门是装在房子里的，不管房子是什么，是民用住宅还是商业地产，还是写字楼，但是它一定和商业地产紧密相连。
第二与消费水平的提升和居民收入密切相关。
第三对成本敏感，原材料这样的成本是比较敏感的。
第四对人工的成本要求比较高。现在机器水平在提档升级，很多进口设备已经在这方面提升改造，但是总体上来讲这个行业人们属于劳动密集型的行业。
所以劳动密集型的行业对人工成本的要求就比较高。
第五，需要一定的资金支持，还要有必要的现金流。这是我们这个行业需要不断的现金出去，资金收回来，再投入到下一轮的再生产。
如果是出口企业的话它将对出口退税政策以及国外的贸易壁垒非常明显。这样政策调整都会对它有影响。
门业的这些特点就可以得出来当前的形势对门业会产生什么样的影响。
有这么几个方面：
第一需求方面的变化。由于房地产市场需求有变化。特别是40多个城市限购以后，对房地产的市场房的需求会下来。因为投资和投机型的进去很难了。在北京就拿不到产权证了，你可以买，但是已经不给你权证登记的。市场需求在变化，但是保障房的需求会增加。保障房也是需要门的，也需要建筑材料。只不过它的结构会发生变化，它和大别墅所需要的门可能不太一样。所以门业企业怎么再细分市场，我觉得很重要。
另外商业地产相对增长的还是比较快的。尽管最近很多人也讲，商业地产也要相应的调控，因为有些地方商业地产的集中程度太高了，但是它的需求也会增长。像写字楼、商业性的地产对我们的门也有非常多的要求。大商场也需要不同的门，只不过和我们家里用的门不一样，但是总体来讲对门的需求还是会有比较快的增长。
第二，货币政策的影响。银根收紧了以后贷款规模会收缩。门业里品牌不是那么响亮的中小企业，可能对我们的贷款更加难了。加息也会导致我们的成本上升。最近我们研究中小企业贷款的问题，怎么样促进对中小企业加大贷款，使得他们在这样的情况下能够可持续的发展。
资金银根收紧了以后对大企业也有影响，特别是对中小企业。还有通胀对成本也会有影响。比如能源，能源既有价的问题，也有量的问题。比如在浙江，可能缺电对你拉闸限电，可能使得量上不能保障，能源的价格也在上涨。还有原材料以及人工成本的上升，这些都将对门业产生影响。
另外外贸环境变化和人民币汇率升值会对出口的门有影响。再加上一些贸易壁垒。在这样的情况下，从中长期来看，我个人认为虽然短期有这样多的影响和困难，但从长远来看门业仍然有发展的巨大潜力。原因就是因为中国正处在城市化发展、消费结构快速升级的情况下，我们的市场太大了。
门业还不同于房地产业，房地产盖一个房子可能几十年、上百年，但是在这里头居住的人却要七八年就要装修一次，装修以后它的结构就会升级。对门业，对建筑材料，对家居的需求就是巨大的，这是中国的特点。国外不太能想象，中国买了一个房子要不断地装下去，所以它的需求是可持续的。所以我们的行业规模在不断地扩大，行业协会协会统计初具规模的用门企业已经达到10500家，累计产值1200亿元。较十年前增长了差不多八被。木业2010年的产值达1100多亿元。市场潜力巨大，住宅用门、商业用门需求量都非常的巨大。全世界的生产也叮嘱了中国，包括奢侈品、化妆品还有其它的。
门还是以国内生产的为主。所以它的市场容量未来还是非常大的。在这种情况下，我觉得建材和门业未来的发展重点不在于市场有多大。这个大家不用太担心。在这样的市场下有没有你的份额我觉得这才是最关键的。市场上永远有这样的需求，但是可能这个需求不是对你这个企业的需求。在这种的情况下，家居建材行业发展方式的转变是非常重要的。所谓转变就是如何根据扩大内需的导向和民生优先的原则来确定发展重点。我这个企业发展重点什么。
第二产品创新，开发具有保健、健康功能的新产品引领消费。产品创新是永恒的主题。谁创新谁就引领了市场，谁就拥有了市场份额。门业里也产生了很多好的企业，不断创新新的产品。
第三，细分市场。针对具体目标客户群体进行有针对性的开发和创新。
第四，强化品牌美誉度，品牌亲和力、号召力，培育消费忠诚度。已经形成了一些品牌，TATA在木门里已经排在前面了。
第五，强调绿色消费，为市场生产安全的产品，规避系统性风险。达芬奇家具带来的是系统性的风险，让消费者对所有的家具都产生了问号。双汇的瘦肉精出来使得猪肉的销量都在下降。
第六，突出大众化，强调个性化，提高性价比。
第七，分销渠道的创新和流通方式的变化。
最近，展店一体化，山东不断地探索一些新的方式，会展行业也是一个潜力很大的行业。展和店是什么样的关系呢？我觉得可以把它门结合在一起来讨论。无论是店也好，还是展也好，得益的是厂家和经销商。给它创造给大的平台。
第八，低炭经营，循环经济，社会责任。安全、绿色、节能、环保确实是非常重要的。我这方面的知识也很贫乏，但是我要买门的话，我一定会问一下你这个东西环保情况怎么样，你里面的甲醛含量有多少。因为门装到我家里，我天天要闻这个味道。绿色、环保对我们的产品也行业有非常大的关系。
第九，切实维护消费者权益，诚信文化，促进和谐消费。现在老百姓对企业的社会责任要求越来越高，对诚信要求越来越高。如何维护消费者的权益是最重要的。在这种情况下，改变发展方式，无论在什么样的形势下，老百姓总要生活的，我们的市场总要向前发展。无非是在这个立场里大浪淘沙，有竞争力有品牌有创新的企业才能占领这个行业的制高点。“门业的峰值发展之路”，谁能站在这个制高点上？谁的产品创新能力，发展能力越强，才能赢得这个市场，才能赢得消费者。
以上是我对房地产形势，以及对我们这个行业的影响，说的我自己的体会。不当的地方请批评指正，谢谢大家。
