三、以在建工程折抵工程欠款属于以物权抵债权，应办理预告登记。
本案之所以不得已提起诉讼，是被告重复销售的房屋已进行预售登记并已产生对债权的对抗性，是因为被告的重复销售使原告的工程价款优先受偿的折价房屋失去控制。尽管原、被告签订折价协议时被告的在建工程尚未达到预售条件，尽管双方签订折价协议时也明确约定：待在建工程达到预售条件时双方办理预售登记手续，但折价协议的约定并不能对抗被告的重复销售所形成的物权。按我国《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
原告与被告签订折价协议时虽然知道不动产转移应办理登记手续，虽然也在协议中约定后续预售登记的相应内容，但在完成登记之前，折价协议约定的物权尚不发生物权的效力。
《物权法》(2007年)第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案的原被告在签订折价协议时，尚未有关于“预告登记”的法律法规规定，故无法进行预告登记。如当时已有“预告登记”的法律法规规定且当事人办理了“预告登记”，则本案被告重复销售给案外人的预售登记就不能办理，本案诉讼也本不会发生。因此，上述法律法规关于“预告登记”的规定具有防范风险保障合法权益的现实意义。对于签订折价协议以实现工程价款的优先受偿的承包人而言，务必从本案中吸取教训，及时办理预告登记以对抗可能发生的开发商将已抵债房屋重复进行销售的风险。
四、通过验收的地下工程和结构工程进度款可以协议折价方式实现优先受偿。
按工程施工进度计划即形象进度划分，建设工程分为地下基础工程、主体结构工程和装饰装修工程三个阶段。在地下工程和结构工程施工阶段，承包人能够得到的只是进度工程款。工程进度款指承包人完成合同约定的施工进度时根据合同约定应获得的款项，包括履约过程中因设计变更等原因由签证确认的增加工程款。通过阶段质量验收的地下工程和结构工程的进度款以已完工程协议折价方式实现承包人的优先受偿权，符合《合同法》第286条关于协议折价的规定，工程进度款优先受偿，有利于减少、缓和拖欠工程款的矛盾，人民法院依法予以支持符合立法意图。本案原、被告经协商以在建工程折抵工程欠款，其认知建立在工程进度款可以优先受偿的基础上。
朱树英（上海市建纬律师事务所律师）认为：
工程价款在施工过程中应包括预付款、进度款、签证款、结算款、保修金五部分，这五部分均属于工程价款的范畴。既然这五部分款项都属于工程价款，按《合同法》第286条的规定，均应属于可以优先受偿的范围。问题在于：工程价款各组成部分性质不尽相同，施工过程中先后发生的预付款、进度款包括按施工进度同步发生的签证款的支付比例，都是在工程最终结算之前由当事人约定的，具有暂付性质，与工程结算款并不直接挂钩;而保修金则是按工程最终结算款的合同约定比例预留，具体数额有待工程结算完成才能确定。一言以蔽之，在工程施工过程中，工程价款有预付、预留和最终确定的区别，这也是建设工程领域的行业实际情况。上海高院对当事人以在建工程折抵工程进度欠款的折价协议予以支持，符合《合同法》第286条规定的立法原理和建设工程价款组成的客观实际。在建工程的地下基础工程和主体结构工程都属于建设工程范畴，拖欠这两个阶段的进度款都属于拖欠工程款的情形。只要已完部分工程的质量通过验收，承发包双方以已完工程协议折价的，应视为双方已达成工程价款的优先受偿，人民法院应予以支持。
为此，建议最高人民法院在制定施工合同司法解释(二)时借鉴上海高院的成功经验，明确规定：“在建设工程施工过程中，因发包人未能支付地基基础和主体结构工程的进度款，承发包双方以已完工程协议折价的，应视为双方已达成工程价款的优先受偿，但已完工程质量验收未通过的除外。”如有这样明确的规定，必将在规范建筑市场、妥善解决拖欠工程款的老大难问题上产生积极的作用。
