二、承包商在以房抵款实务操作中应当注意的几个问题
如前文所述，以房抵工程款在法律层面存在较多不确定性风险，建筑承包商更需要在实务层面审慎操作，尽可能地避免风险，重点应关注以下几个问题：
第一，重视对工程款支付期限是否届满的确认
由于债务履行期限是否届满关系到以房抵款协议的有效性，特别是债权到期前签订的以房抵款协议，触及《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，如处理不慎，将导致协议无效。因此，承包商的签订以房抵款协议前必须对本单位与业主之间的工程款债权债务进行全面梳理、分析，准确区分进度款、结算款、质量保证金等不同性质的款项，列出每一笔债权的到期日。实践中一般认为，以房抵款有效的前提条件是工程质量合格并已达成结算协议。
因此，对已经到期的债权可以通过办理过程结算等方式加以锁定，对涉及结算款的，要以施工合同所约定的付款日或付款条件为依据，逐笔进行甄别;对质量保证金部分的款项，要结合实际竣工日期、保留期限等约定，准确界定债权到期日。在一定情况下，为保证以房抵款协议的有效性，一揽子解决拖欠款并有效止损，可通过与业主协议解除合同或签订补充协议等方式，使债权提前到期，以有效防范风险。
第二，重视做好抵债房产合规性的尽职调查
承包商在签订以房抵款协议签，应当对所涉房产进行充分的尽职调查，重点要关注四个方面：
一是对抵债房产所涉的土地出让、建设用地规划、建设工程规划、施工许可、预售许可、预计交付及办理产权过户日期等情况进行调查。防止因商品房基本建设程序和无预售许可证等导致的物权无法实现的风险。
二是对抵债房产的抵押、查封等情况进行调查。选择合格的抵债房产，应绝对排除已抵押登记、已被查封的房产。
三是对抵债房产本身的市场商业价值进行调查评估。选择有较好市场价值，较容易变现的房产，避免一些市场价格风险大、难以对外销售的房产项目。
四是对抵债房产所涉及的工程款支付情况进行调查。因通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。
如业主用其他项目房产抵付工程款的，应当了解该项目是否存在拖欠工程款情况?是否涉及其他施工承包人的优先受偿权?
