纽约市取消住宅建筑容积率上限
纽约州在2025财年的预算立法中颁布了一项重要的城市发展改革方案，取消了纽约市自1960年以来设置的住宅建筑容积率（FAR: Floor Area Ratio）上限即住宅建筑总面积应低于建设地块面积的12倍（FAR<12）的规定（图1）。容积率上限最初是作为纽约州《多层住宅法》（< span="">Multiple Dwelling Law）的一部分引入的，旨在与纽约市1961年颁布的《区划决议》（Zoning Resolution）中规定的住宅体量控制保持一致。然而，这一规定长期以来限制了规模更大、经济上更可行的住宅项目的开发，导致黄金地段的土地利用率严重不足。市政府官员对住宅建筑容积率的限制性措施感到失望，认为取消容积率上限对满足纽约市日益增加的住房需求至关重要，此次的立法变化有望将住房开发推进一个新时代。
图1 纽约市的住宅建筑
图源：https://nypost.com/2019/06/23/high-nyc-housing-costs-contribute-to-poorer-quality-of-life/
根据新立法，如果城市的特殊分区（Special Zoning Districts）通过了包括统一土地使用审查程序（Uniform Land Use Review Procedure）在内的公共审查程序，那么该分区地块上的住宅建筑可以超过之前的容积率限制（之前规定FAR<12）< span="">。此外，任何新的开发项目都必须符合该市的“强制包容性住房”（Mandatory Inclusionary Housing）计划，该计划规定必须留出一定比例的建筑面积作为可负担住房（affordable housing）。
同时，新立法引入了两个新的土地利用分区标准，即R11和R12分区，这两个分区分别允许住宅用地的容积率上限为15和18。该分区标准为更高强度的住宅开发提供了指导，对于满足城市不断增长的住房需求至关重要。此外，帝国开发公司（Empire State Development Corporation）还被授权投资建设容积率超过12的住宅项目。但在这些住宅项目中，至少有25%的住宅单元须作为可负担住房，并且其租金须低于该地区家庭年收入中位数的80%（top 80% of the area median household income）。
新立法还在特定方面设定了限制。一是历史街区内的房产或包含特殊类型住房的房产，如艺术家的联合居住区（joint living-work quarters for artists）不适用新的容积率标准。二是任何因新开发项目而搬迁的租户都必须获得与拆迁前住房租金相当的经济补偿，或是以相近的租金租用相似住房的机会。
这一有关容积率的立法转变被视为城市规划者和开发商在住宅建设和城市密度领域寻求创新的潜在机遇。通过提高建筑容量和设计的灵活性，纽约市可以更好地解决住房短缺问题，并继续发展成为一个充满活力、人口稠密的城市中心。在城市适应这些新法规的过程中，监督开发项目，确保它们对城市结构作出积极贡献，并满足不同人群的住房需求至关重要。
资讯来源：https://www.kramerlevin.com/en/perspectives-search/state-budget-approves-elimination-of-12-far-cap-in-new-york-city.html
美国住房和城市发展部发布针对新建和重建房屋的防洪新规定
美国住房和城市发展部（The U.S. Department of Housing and Urban Development，下称住房部）发布了最新的防洪法规，对接受联邦资助的建筑和住房项目的防洪标准进行了重大修订。这一变化主要是为了应对日益增长的洪水和气候变化所带来的威胁。此次发布的新防洪法规是政府在政策上作出的重要转变，旨在提高洪水易发地区的抗灾能力（图2）。
图2 2017年飓风哈维（Hurricane Harvey）在休斯敦（Houston）造成严重的城市洪涝灾害
图源：https://www.princeton.edu/news/2018/11/15/houstons-urban-sprawl-increased-rainfall-flooding-during-hurricane-harvey
此次划定不再使用传统方法划定百年一遇的洪泛区（100-year floodplain），而是将海平面上升、降雨增多等气候变化因素纳入考虑以划定新的洪泛区。新法规规定，洪泛区内的新建建筑和重大改建建筑必须符合联邦洪水风险管理标准（Federal Flood Risk Management Standard）。这一调整吸取了以往重大洪水事件的经验教训，采用了更稳健、更具前瞻性的洪泛区管理方法来降低潜在风险。
考虑到未来气候变化下的洪水风险，新标准要求新建或大幅翻新的建筑需要抬升到更高的高度。具体来说，在这些区域新建或大幅翻新的建筑物，其最低楼层须至少高于基准洪水标高2英尺（即0.6096m），才有资格获得联邦住房管理局的抵押贷款保险。此前的法规仅要求这些建筑在基准洪水标高以上建造即可。此外，新法规还明确了更严格的公共通知要求，以确保居民和开发商充分了解洪水风险。这些新要求主要包括强制披露信息，如房产是否需要购买洪水保险，以及与房产相关的其他具体洪水风险等信息。
一些反对者指出，更高的防洪要求可能会增加建筑成本，从而造成房价上升等潜在影响。然而住房部认为，减少洪灾损失的长期利益将超过这些初期成本支出。新标准将从2025年1月1日起对提交建筑许可申请的新建建筑生效。这一时间节点的设置为建筑商和开发商预留了一个适应新要求的过渡期。UPI
资讯来源：https://www.planetizen.com/news/2024/05/128764-hud-issues-new-flood-protection-rules
以上资讯由本刊美国站 马玥莹 供稿
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