朱时均：谢谢叶总。如何对住宅精装修的市场进行规范，是市场评判的依据，也是住宅产业化的要素。我们王总参与了住宅精装修标准的制定工作，今天我们请王总跟大家介绍一下住宅精装修标准制定的一些情况，有请王总。
中国建筑装饰协会总经济师 王本明
王本明：各位同仁大家下午好，非常高兴参加这一次住宅建设方面的论坛。中国建筑装饰协会是住宅全装修的一个重要的支持单位，这样的论坛我们也开过很多次，主要就是推动住宅精装修的发展。在整个住宅装饰装修、精装修的发展过程中，应该说标准化建设是一个最为重要的常规性的工作。因为一个行业标准水平如何，直接标志着这个行业的发展品质和发展的水平。作为建筑装饰企业，在最大、最能够提供可持续，工程资源最持久的这么一个业主房地产开发项目中，住宅建设是所有建筑装饰企业所占的比重最大的一个专业细分市场，它的标准化建设就更为重要。我想讲这么几个小题目。
第一，想简单地讲述一下我国住宅装饰装修发展的过程。应该说1994年是一个重要的分水岭，为什么说1994年是一个重要的分水岭呢?因为1994年年底建设部发了一个通知，就是毛坯房也可以验收，这就放开了房地产开发商的手脚，毛坯房成了住宅开发建设的一个主导形式。为什么建设部在1994年底要发布这么一个毛坯房也可以验收的通知呢?这基于1994年以前我们的建设单位是不验收毛坯房的，所有住宅建设都必须具备居住条件，经建设部门验收以后才能投入使用。但是当时的装饰装修标准过低，所以所有的居住者他在居住之前都把原来那个特别低档次的装修全部拆除，完了他自己再重新装。
为什么能出现这种情况呢?主要有两点。第一点就是由于我国的住房制度改革，我国住房制度改革1989年由时任总理赵紫阳同志提出来的，但是大家都知道1989年的政治风波而延误了，到1992年才开始大面积地进行住房改革。这些住房产权的私有化就变成他自己的了，原来都是公家的房子，这房子不属于你，现在这房子属于你了，所以就激发人们要把生活的环境搞得更好一点的自信心了。我的房子是我的了，装完了我享受，不会变成别人的了。产权固定，这是第一。
第二，随着我国的经济发展，各种新型的装饰材料和功能性物品发展得速度很快，市场上有日新月异、琳琅满目的装饰材料。但是，在当时的房地产开发中却没有得到应用。所以人们就拆了低档的去市场上买高档的。这就造成了两个问题。第一个问题就是大量的社会资源被浪费了，低档装修的门也给拆了，坐便器给砸了，造成了社会资源的极大浪费。更重要的一点，是这样的开发模式它阻碍了相关产业的产业升级，就是落后低档的产品它由于有大量的前期低档装修，它有市场，所以它就不可能淘汰这部分产能。这部分产能不淘汰，那么后面更先进的产品和技术就应用不到住宅建设的工程实践中。所以当时建设部下发通知，就是毛坯房可以验收，这是非常英明的，也是非常正确的。它是适应了当时我国住房建设装饰装修的现状的要求。
这样一个通知下发以后，毛坯房就成了我国住宅开发的主导形式，一直持续到近几年才有所改变。这样的一个住宅开发模式，就形成了两个特别明显的后果：一个就是产生了一大批专门做住宅装饰装修的所谓家装企业，这个企业在96年达到高峰的时候全国大约有30万家。随着市场的变化，就在逐渐地淘汰。现在做这种散户家装装修的企业大约有9万家左右。另一方面又形成了非常繁荣的相关市场，92年的时候北京没有建材市场，92年底有了一个建材金茂大厦，那是当时的副市长张百发抓的。从94年以后这各种各样的材料市场如雨后春笋，越办越大，形成这么两个繁荣。当然，在这一个市场形成过程中也出现了很多问题，其中很重要的一个问题就是我们这个市场长期缺乏标准。
下面我讲，成品房的关键在住宅室内装饰装修的标准。成品房改成毛坯房，它的原因是什么?是我们装饰装修的标准太低。怎么才有一个满足市场要求和满足消费者预期的装饰装修的标准，这就成为了住宅开发中的一个非常关键的问题。你盖的住宅盖得多好，最后它的表现形式是室内空间的装饰装修水平。特别是住宅，它有这么几个比较明显的特点，就更需要标准化。
第一，它投资的额度太大，你买房装修几乎是耗尽了家庭的积蓄，很多人是银行贷款。这个数额很大，数额很大的产品就越需要标准化。你早晨吃早点，那包子没标准化你不去计较。但是你买个电器，你要是没有标准去评判它是合格还是不合格，这个电器就不会有人要。
第二，住房作为人类生存的一个必备条件，它的使用时间很长。咱们现在说是产权70年，我看现在盖的房子70年坏不了，以后还可以继续使用。这种长时间使用的产品，它更要求有一个公正的质量评判的准则。所以，就也需要有标准化。
第三，对于住房装饰装修，它投资的差异性很大。北京有个企业说28888，精装拿回家。这个装修它不是一个固定的投资额度，它是因家庭的经济状态，以及各家的家庭成员的组成、生活、习惯等等因素决定的，可高可低。所以，这就更需要有一个评判的标准。你高高在哪儿了，你低低在哪儿了，这就需要有一个标准。另外，这个市场产品技术发展得很快，而且产品技术的价格差异很大。同样是地板，有20块钱一张的，有200块钱一张的。这些差异它应该表现出那些指标上的不同，这就需要有一个标准来判定、衡量。特别是这些年略微好一点，前些年住宅装饰装修一直作为社会上投诉量比较高的这么一个行业存在，它的原因是什么?就是因为没有一个准则来判断谁有理、谁没理。因为小业主、房地产开发商、装修工程企业以及材料供应商他们之间的利益是有冲突的，没有一个标准就不可能很好地去协调它。
第三这里再讲讲在住房标准化建设过程中我认为几个比较典型的事例。第一个是1997年5月，由北京市家装市场的成立是住宅装饰装修市场，使住宅装饰装修由无序到有序，由无管理到有管理，由无形到有形的过渡，得到了当时建设部的高度重视1997年8月建设部召开了全国家装工作会议，确定了14个城市作为建设有形家装市场的试点，这个市场产生出来了现在在全国具有高知名度的一批家装企业。
第二个是我写的一本书，1998年10月，《家庭装修顾问》由北京出版社出版发行，这书一上市挺受市场欢迎的，当月就进行了再版印刷。我在家装行业这些老板一般都叫我王老师，为什么?因为很多老板都是看这书进入这个行业的。这个应该说对于规范家庭装饰装修应该说起到了非常好的作用。
第三个事例是1997年，国家七部委发了一个《关于提高住宅建设质量的通知》，在这个通知上第一次提出住宅开发要由毛坯房向成品房转化，这也是总结在毛坯房开发建设中出现的私自拆改结构，相互干扰，造成污染等等一些情况，为了规范住宅装饰装修提出来以成品房取代毛坯房。
第四个就是《住宅装饰装修工程施工规范》的编制，任务是1999年下达的，2001年1月1日正式颁布实施的，这是建设系统唯一的一个规范。因为在1999年那次全国工程质量规范的修编会上确定了一个原则，就是由于不同地区不同企业它的情况不同，所以对于工程的施工过程不再进行规范。那么统一的规范什么?统一的规范质量验收。所以一大批的国家标准在2001年修编的时候都原来叫做《施工与验收规范》统一都变成了《质量验收规范》了。现在《住宅装饰装修工程施工规范》是现行仍然使用的一个国家标准。
第五个事儿就是国标《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》这是一个新的规范。我下面就讲讲为什么要编这个新的《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》。因为近几年我国房地产市场发生了重大的变化，这个变化主要体现在四个方面：第一个方面就是国家产业的引导使得房地产开发商开发成品房的积极性在不断地提升，那么以前在国家七部委关于提高住房质量建设通知发出以后，住房产业化促进中心就编制了一个《住宅成品房装修的导则》，那么后来你不开发成品房你就不能进入国家级奖项的评列。去年又新出了一个政策，就是你房地产开发商开发成品房试用一些节能技术就可以给你增加三个百分点的容积率。这样的一个国家产业政策的不断加码，使得房地产开发商盖成品房的积极性大幅度提升。
第四，就是购房者的情况也发生了重大变化。2007年我们国家有一个公告，说是“我国城市自有住房的比例是81.2%，到去年2011年我国城市住房的自有率仍然是81.2%”，说明什么?说明这些年买房的刚性需求都是改善性需求，也就是为了一老一小，这个属于二次置业的范畴，头一次置业考虑一个装修，自家装修是要“减肥”你就装修，体力、精力消耗极大。所以对于老年人改善住房条件和新毕业的大学生工作压力巨大，他都不愿意买毛坯房，他都更愿意接受成品房，就是精装修后的房。
第五，这些年我国房价在快速增长，装饰装修在房价中的比重在不断地下降。举个例子，1999年北京三环上的房子也就是3000～4000元/平米，那个时候装修一平方米的造价大约是五六百块钱，所以这个装修造价在整个房价中所占的比重就达到了20%。而到现在，三环的房子已经变到4～5万了，而装修的费用由于这些年劳动生产力的提高、技术的进步，装修的价格没有大幅度提升。我在天津搞调研，天津的保障性住房精装修每平米在350块钱，北京的也是，装修的质量都挺好，天津的项目温家宝还去看了。所以装修的造价在整个房价中所占的比重它在不断地下降，这也使得房地产开发商他不差这点钱，卖相也好，所以就成了这样。
第六，随着成品房建设住宅装饰装修越来越倾向于高档次高等级的装修公司，这些公司它的运作非常规范，它就不能适应一个没有标准的行业。那怎么评判?怎么来区分责任?所以这就需要一个住宅装饰装修工程的验收规范。
下面我讲一下编制单位和编制过程，主体由大的建筑装饰装修企业，比如金螳螂、洪涛、广田，以及咱们这次的会议承办方远洋装饰，都是规范的参编单位，还有一些房地产开发商，还有一些土建单位。执笔的是龙信建设集团，牵头的是建设部住宅产业化中心，我是作为起草人之一。看着这么个规范，其实编辑起来挺困难。就是你按分布编还是分项编，一开始是做了两个稿子，一个是我写的，就是按分部编，一个是龙信执笔的，它是按分项工程编。最后我那个被“枪毙”了，就是按龙信集团的分项工程编的。就是这么一个编制过程。
下面讲一下主要内容和特点。
主要内容规范一共是20章，528条，这在所有规范中应该说是体量最大，内容最广泛的一部。编制这个我们也参考了其他一些规范，比如说《建筑装饰装修工程质量验收规范》，你一本规范验收不了工程，地面工程、给排水等还得翻别的规范。我们得想什么?因为你要给开发商用，需要尽可能一本规范就把所有住宅精装修的内容全部给涵盖在里面，所以它张页是比较多的。
主要特点我觉得有这么三条：
第一是可操作性强，有9个附录，主要是验收过程中使用的基础表格，可直接下载使用。
第二是涉及的分项工程、子项工程全，几乎包揽了住宅精装修的全部内容，一册在手不用再去找其他规范。
第三是涉及的技术与产品的指标新，体现了住宅精装修技术的发展方向。
现在已经报上去了，具体什么时候能颁布实施我觉得也快了，说了半天，说的不对了地方请大家批评指正，谢谢大家。
