原建设部副部长、中国房地产业协会会长宋春华先生
宋春华：各位好！马会长让我在这个会能不能做一个发言，时时间定的很晚，所以我也不可能重新做一个讲话稿，所以我就讲一个我在清华给高级培训班有一个讲话稿，我想大体上跟我们会议上昨天商量的讲的意图来说，还是吻合的。
首先，我要祝贺我们名列百强的装饰企业，“百强”我觉得首先是一种存在，一种实力的存在，百强也是一种荣誉，搞这个行当能进入到百强，这是一种荣誉，百强也是一种责任，我们是我们这个行业的骨干，我觉得更重要的是有责任。我们这次峰会又正值17大闭幕，一中全会召开，这么一个关键的历史时刻，我们召开了这样一个峰会，所以大家都非常关注17大的一些有关文件，那么，我觉得17大的主题还是一个科学发展观，全面协调可持续，建设和谐社会，建设全面的小康社会，小康和解决温饱的时候是不一样的，温饱主要是解决叫做“衣”和“食”，小康主要解决“住”和“行”，买方买车。
所以，我们学习17大有关的精神，我觉得要跟我们的行业结合起来，17大还有一个重要的问题就是民生问题，把住有其所和学有所教，老有所得，病有所医，老有所养作为民生中间非常重要的一块，所以我觉得对于房地产业也好，对于装饰行业也好，解决好中国人的住房我们责无旁贷，今天我讲的题目叫做“居则有其屋的中国模式”，讲四个问题：
第一、两个目标构建和谐人居。这是1996年联合国在伊斯坦布尔召开了人居大会，这是会场，这个会上提出了人类居住事业的两个发展目标，第一就是“人人享有住宅”，第二“快速城市化进程中的可持续发展”，中国政府积极响应这两个目标，我们高度重视人居事业的发展，中国的房地产跟住宅包括装饰行业我们发展很快，我们的住房已经从长期的饥饿的状态走出来，现在步入到初步向小康的阶段，到06年底我们城镇人均的面积27平方米。那么，以住房、住宅为主的房地产业，我觉得概括的讲就是一句话，第一就是高强度的资金投入，我们看这张表就是从2000年到2006年，我们近期这几年的房地产开发投资的增长情况，增长的幅度，大部分都在20%以上，甚至于有的年份，象2003年超过30%，去年23%。第二句话就是大规模的住宅开发与供应，这个也是从2000年到2006年，我们竣工房屋的面积，商品房到去年每一年竣工是5.36亿，这是商品房的速度，所以增长的速度是达大部分是2位数。
第三句话是强劲的需求。大家买房子，需求很旺盛，这个就体现在人均住房面积的增长。在2000的时候，我们是21.3平方米，到去年年底我们是27平方米，那么，我们房地产业，我们的住宅建设，也包括我们的装饰行业，我想无非就是要做到两条。第一条叫做“居则有其屋”，或者是“住有其所”，就是让人人都有一个房子住。第二就是要保证“屋者优其质”，就是是房子的话就是应该是好房子。第二是人人都能住上好房子，这是我们最基本的任务。
第二，我们还有很多问题，成见很大，所以要面对现实，“力拓难解之题”，当前对房地产市场，对住宅建设，有各式各样的说法，各式各样的判断，那么首当其冲是房价问题，有一个调查，对一些重点城市大概是6个大城市做了一个调查，认为房价起稿的严重虚高的大概能占到86.2%，认为不是虚高的7%，说不清楚的6.8%，就是绝大部分认为现在房价抬高。
第二个为什么这么高，为什么涨价？其中36%的人认为是开发商在追逐高利贷，31.6%的认为政府调控失败，你老说要稳定，甚至把房价降下来，但是越调越高，调控不是太明显。有23%的人认为，还是供不应求，没有足够的供应，也有9.4%认为国不清楚这个房价。从发展趋势46%的人认为房价要往下跌了，不能老是这么高，有42% 的人认为不可能，直涨不跌，也有11.7% 的人说不清楚，那么，买不买房，有56%的人认为如果再涨我就不买了，31%的人认为如果我工资的增长速度低于房价的涨幅，我就不买了，我如果工资能涨上来，我还是要买，8.3%的人认为涨不涨我都不买，也有4.7%的人在观望，这就是一个民意。现在的问题我觉得大概有这样一个方面。
第一是大规模的开发，高速度的增长和高空置率是并存的。这是我们开发的规模很大，速度增长的很快，但是同时，空置量很大，按照我们统计的规定，我们现在只计算增量的空置，就是新建的房屋一年以后还没有卖出，没有出租的，这个空置的情况从2000—2006年我看，1.4亿平方米的空置，其中住宅有接近8000万平方米的空置，这个仅仅是增量的房屋的空置，大家不要忘记，现在有的家庭，有的人的手里有2套甚至10几套住房，也空置在那，我们也没统计。按照我们统计规则，那不算空置，但是实际上是空置的。这对增量是一个很大的冲击，我们并没有计算，而西方国家计算的话是要算的，只要是你没有住，都算空置，所以我们对空置的问题要引起足够的重视。
第二，我们是人居拥有了27平方米，均值在提高，差距却在拉大，统计上的“人均”与实际上的“人不均”反差明显，所以现在住房实际上是苦乐不均，这个人均27平方米，仅仅是一个统计的概念，实际的占有是人不均。要和谐，是不是？你这个差距拉的越大就不和谐了。
第三，商品房价格的上涨幅度总体是趋缓，但是少数大城市的涨幅仍然偏大，这就造成了我们城镇里面特别是大城市，房价收入比超出合理的范围，合理的范围是3—6倍。我们现在不少城市恐怕得到10几倍了。那么，2007年的上半年，70个大中城市房价还是同比上涨了7.1%。
第四，我们对房型进行了严格的限制。就是70平方米90平方米以下的，要占到70%，但是对购房的总量并没有限制，对房型进行了限制，但是对买几套没有限制。所以，对改善供应的结构是会有明显的作用，但是对抑制投资、遏制投机的作用到底怎么样？就是限制户型到底怎么样？我觉得恐怕还要看一看。西班牙的经验，西班牙的马德里和5年以前相比，新建住宅的面积平均缩小了21%，因为马德里也提倡中小户型，但是它的价格上涨了21.5%，他只是结构改善了，为什么？因为总量还是放开的，我过去买一套200平方米的，我现在买3套70平方米的。所以投资和投机的限制作用不会明显，应该采取其他的方式。
第五，市场行为进一步规范，但是对于市场炒作，对于哄抬房价，对于欺诈坑骗的行为我们还缺乏制度性的约束和法律的规范。炒楼花，就是还没有结果呢，预售的商品房在没有竣工之前允不允许转？就是炒楼房，房地产法没有规定，房地产法说，这个允不允许由国务院进行规定，国务院也没有明确的说法，后来国务院发了通知，就是在6条里面讲了，不行了，没竣工之前住宅不能进行再转让，但这仅仅是一个国务院的通知，我觉得应该修改房地产法，就是说，对这种炒楼房要做出禁止性的规定。上海很早就规定了，非住宅的可以，住宅的必须拿到产权证才允许体转让，我觉得这个行政规章，当然有一定的法律效应，最终还要制度性和法律的规范。
第六，就是置业群体的消费理念，现在逐步趋向于理性，但是还存在着某些不良倾向。买房子的人消费理念偏大，超前、炫耀。这个都是很不健康的消费理念。
第七，我们的住宅产业现代化，产业体系正在构建，但是基础是不稳固的，特别是一些制度性的创新性的工作薄弱，另外给更重要的是缺乏激励机制和政策推动。开发商要搞现代产业现代化，搞了怎么的？不搞又怎么的？现在节能，要节能环保，我节了怎么的，不节怎么的，没有政策的约束，没有政策的极力，所以政策没有落实。
第八，我们住房的总体质量有了比较大的提高，但是综合品质仍然有明显的不足，特别是生命周期和节约资源能源在这方面我们和发达国家的住宅有不小的差距，这是中国住宅的软肋。现在看我们的外观好的不的了，其实内在的品质差得远，这就是我们中国住宅的实际情况，怎么办？我们要切实有效的调控。
关于房地产宏观调控，大家知道，最近几年紧锣密鼓，很多，但是我觉得，今年的温家宝总理的政府工作报告，实际上是总结了近年来的房地产的宏观调控的基本经验，我觉得谈的更加的有的放矢，这是我们宏观调控的一个非常重要的文件，这个报告对房地产业在改善人民的住房条件有重大的作用，而且要求必须促进房地产业持续健康的发展，这是国家对待房地产业的总的要求。因为他非常重要，所以必须保证他持续健康的发展。以前，有关文件还提出过是我们国家现阶段的重要支柱产业。另外，报告里面特特别谈到要合理规划，科学建设，适度消费，发展节能环保的支柱。特别是模式的问题我觉得非常的重要，建设和消费，中国模式的问题，报告里面也特别提出政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，要加大财税和政策支持，改善和规范经济力度，要解决困难家庭的住房问题，而且有很多新的亮点。
另外，对于经济适用房的提法提出了要改进和规范，而且把它放在了建立“廉租房”制度之后，这是一个重要的变化，就是对低收入家庭重点要通过“廉租房”来解决，而以前我们讲重点发展经济适用房。另外，就是强化了地方政府的责任，要求各级地方政府要对房地产的监管切实负起责任，所以房地产宏观调控我觉得温家宝总理的政府工作报告是非常重要的几点批示，也是国务院的部属，具体的我觉的要抓好这样几件事：
第一，是要建立符合我们国情的政策体系，要健全住房的基本制度，要从制度上为解决好中国的住房问题，提供一种制度保证，这是非常重要的。实际上，这次关于低保，关于困难家庭的住房保证问题，就是住房基本制度的一个重要的完善和补充。我们上一次的住房改革的文件，大家都知道，是98年23号文件，那个文件更多的是强调商品化，对吧。现在又补充了关于保障的，这就比较全面。
第二，就是要坚持政正确的政策原则。所谓正确的政策原则，我认为是两方面，一方面就是要搞好政府的调控，另外，要利用宪法机制，要利用市场能够配置资源的基本功能，去调节房地产。但是，政府该管的好你自己的事，特别是商品化的这一块，更多的应该靠市场机制。
第三，就是要积极合理的引导消费，要形成符合中国国情的住房消费模式。我觉得我们中国人的符合国情的消费模式应该是合理适度，不是要降低我们的水平，不是要大家不要住房消费，要合理，要适度。第二，要梯度前进。一步一步来，不应该一步到位，哪个国家不可能一下都达到100多平方米。还有一个就是要健康文明，不要把这个住房这个事当做一种身份的象征去炫耀，这个很不好。
另外要节约资源。
第四，就是要推进技术创新，加快住宅产业的发步伐，要构建资源节约型的住宅建设模式。什么叫资源节约型？第一，占用资源少，包括土地、包括材料，包括能源的消耗。第二，环境负荷小，对环境造成的影响越小越好。第三，可循环率大，尽可能回收利用，比如中水、包括能源，也要尽可能的回收利用，包括建筑材料，我们为什么要大力发展钢铁结构，因为钢材是可以回收利用，混凝土就难一点，当然日本在突破，怎么把建筑垃圾再重新利用，这三点我觉得把握住了，占用资源少，环境负荷小，可循环率大就可以了。
中国的模式到底是什么？我们要突出重点，抓住几个要点的问题，抓住这个了，我觉得中国人的住房问题就可能解决得更好一点。17大提出来，“住有其所，住有所居”，我觉得可能就会早日实现。我提这么几点想法，与大家交流：
第一，就是要坚持住房的商品化，社会化的基本原则，大力发展普通住宅，支持广大群众的自住型消费需求。我看也不必过多讲了，我们现在除了保障性住房的文件，并不意味着我们否定住宅的商品化、社会化。我觉得这个基本的原则就是98年的房改，我们切断了福利分房，要货币化分配，要到市场上去买方，这样的一个基本的改革思路不变。所以，这几年大家的住房提高的这么快，就是因为走了商品化、社会化的道路，这个要坚持。
另外在商品化、社会化的过程中，我们主要是发展普通住宅，大力发展，因为，我们大量的工薪阶层、中等收入者占到了70—80%，所以主要提供为他们相应的房子，但是我也不主张就是高档的就绝对不行。因为消费商品是多元化的。因为奢侈性的消费我们并没有禁止。在自主型的消费里面，我们要给予支持，因为住房有双重的品质，就是既是消费品，又是投资品。现在我们好好分析一下。现在谁买房？他买房干什么？很多是为了投资，为了增值，为了保值，因为现在资金的流动性太大，你得给它找出路，因为他认为这个是最保险的，风险最小，保值的潜力最大。恰恰是投资过乱，造成了供不应求。所以现在，我们讲，增加供给不是增加这部分供给，应该增加自住型消费的普通住宅的供给，我们要抑制需求，我们要抑制投资和投机性的需求，我们应该鼓励它。所以我讲的这是一个基本的原则。
在这方面，我想对于中国人来讲，和谐家庭的普通住房可以控制在90平方米以下，根据户型和住宅的类型，应该有幅度，我想80—100平方米，是比较好的，平均90平方米，对一个三口之家能够住得相当的舒适了。
举个例子（看PPT）：就是大连的大有田园（同音），普通住房，最近建设部在大有田园做了一个会，房价不超过4000，大连，而且在一个大学区，做的是非常成功的一个项目，我们看它的户型，这个就是88平方米。这个是107，个别的有120平方米，这是小区入口，这是进到以后的一个入口，这是中间的绿化，这是普通住房，我们看他有没有什么搞的豪华的装修？很淡雅？每一个组团的入口做一点小品，有标志性，知道你家在哪个口进去？都不太一样。每一个住团里面有一个小的绿地，做的还是挺有味道的，（PPT）这是住宅的入口，小地灯。绿化，尽可能利用一些天然的东西，这场地有一些大石头，都保留下来了。环境做的也比较自然，有一点民俗的东西，有一个文化长廊，里面有“百家姓”，家长可以带着孩子去看看你这个姓在什么地方？因为它的水，这是他中水处理的一个车间，中水系统，因为大连缺水，这是中水的设备。处理好以后这个水就可以洗车、绿化等都可以。这是太阳能，他没有跟建筑结构为一体。这是垃圾的有机处理。有机垃圾就变成肥料了。前提就是要分类。通过这样一个简单的处理机。这是它的幼儿园。
就是说，象这样的住宅，我认为就是合理的，做好了，应该讲是相当成功。
第二点，坚持保障优先，建立健全“廉租房”的制度。就是经济住房困难的问题。最近国外的文件刚刚出来，“廉租房”要控制在50平方米，我觉得不低了。
政策性的商品房，这次提出来，经济适用房，原来是60—80平方米，这次定在60平方米，它保障方面靠，各级政府也很重视关于困难群众的住房，有的政府出资建“廉租房”的小区，（PPT）这是天津的廉租房，一号户型是50平方米，2号户型是47.9平方米，这个是45平方米，这个是51平方米，我就说“廉租房”是50平方米左右，就可以了。
（PPT）这是深圳为打工一族，包括一些拆迁户解决的住房，这个面积就更小了，是公寓式的。每一户是33平方米。另外一种类型就是内院式的，差不多35平方米。一个小的卫生间，一个大的开间，一个厨房，洗衣机在阳台上，因为解决最基本的住房问题，国外也是这样，政府对穷人这一块的住房要解决。
（PPT）这是巴西，政府无偿的提供给你一套住宅的基础，然后就不管了，这就是基础。这个基础是可以组装的，人口多了可以装个大一点，人口少的话可以装的小一点。当地有非常好的建筑材料，利用很简单的建筑设计，大家动手就出来了，它是用这种办法来解决廉租房。每一家都不一样，但是差不多，为什么？因为基础都是一样的。环境特别好。
（PPT）这是泰国曼谷，曼谷的叫“仁爱屋”，相当于我们的经济适用房，你要住在曼谷市中心，就是2个开间，进身是5米，30平方米，曼谷的保障房就是30平方米，这是它的剖面。但是要是住在郊区，就可以大一点，是个2层小楼，可以到50平方米。我们就靠一个数看全国恐怕就有问题。我觉得我们的管理还要细化。
第三，就是中国的住房一定要坚持以中小户型为主体，而且要发展节能省地的环保型的住宅。我们中小户型可以做到20平方米、30平方米，既能比较好的满足当前的需要，也能进行良好的控制。要对大户型进行控制，主要是通过收费，另外还有一个金融政策，现在央行大家知道，第二套住宅首付比例要增加到40%，利息是110%。实际上都是对大户型的一种控制，包括对多套住房的控制。
那么，中小户型能不能做好？特别是90平方米，要占70%，政策出台以后，各地反响很大，建设部最近搞了一次90平方米以内的全国住房设计竞赛，这次竞赛出现了3个二等奖，一等奖空缺。说明我们的设计院对中小户型的设计工夫还没有下到，其中的一个是板楼的，中高层，它做的还是不错的。（PPT）我就简单的把平面的说一说。这个是一个大块，这是三室二卫，一个大厅，包括餐厅。我想，这个是接近90平方米，对一个普通家庭应该是很舒适的，这个小套是50平方米，还有一个中套是70平方米，很巧妙的把中套和小套之间留了一个门，这为将来的家庭养老创造了一个条件。
另外一个包括高层的，这个高层的最重要的特点就均好性，没有正南正北的。
（PPT）另外一个二等奖的就是一个便于工业化施工的东西，给你一个标准的单元，标准的一个大开间，里面可以灵活隔断，可以分三种类型，比如说大套，里面有5种布置方案，中套也有5种布局的方式，小套也有5种布局方式。
可以组合成非常灵活的平面形式，另外，它就是全装修，整体卫生间。
我刚才讲的第三点就是要中小户型，节能省地。
第四，要完善我们的体系，要全面提升住宅的综合品质。这里面很重要的是性能认定，从低到高，A、B、C类，这是中国住宅的质量等级，产业化体系大概是5个大的体系，技术体系等等。我们要依靠模数协调，全面集成先进实用的住宅技术，以提供最终产品为目标，全面推广精装修商品房。
从资源的节约，从品质的保证，必须实行精装修，关键就在于经济增长。这个经济政策要有利用搞了精装修，比找马路上的人做分散的装修更便宜，质量又能够得到保证，将来的所谓的保证体系，能够得到落实，何必要去找马路游击队搞装修呢？象刚才我介绍的大连的大有田园（同音）就是开发公司跟装饰公司跟材料供应商组成一个联盟，大家都是互相信任的，装修的队伍非常专业化及质量得到保证，价格又低，老百姓何乐而不为呢？精装修恐怕有点限制性的规定，就是不能搞粗装修了，我们具备这个条件了。
另外我们要积极鼓励技术创新要建立产业化基地，我们现在只批准了一个试点城市，就是深圳。深圳市是中国第一个住宅产业化综合试点城市，产业化的基地现在有8个了。
另外要抓好康居示范工程，引领产业发展方向，发挥其示范带动作用。
当然我们还要进行住宅的性能评定，特别要严格市场准入，淘汰落后部品和材料，努力做到降耗减排。
这方面国外走在我们的前面，我就讲这一个例子。
（PPT）它就是大家看到最近介绍比较多的，就是伦敦郊区的一个“零能耗”（同音），大家有机会可以看一下。上面的风貌是非常的优美的。由于时间的关系，我就不多讲了。
利用太阳能发电，去供给汽车，为什么是零能耗呢？因为他是电动汽车。上面的风帽是热能回收的，可以回收50—70%的热能。装修是比较简单的，在我看来，几乎有点简陋，但是它的器具都是非常节约的，这是一个风帽。一边进风、一边出风。
（PPT）这是一个瑞典的建筑，就是全部利用可再生资源。西班牙的建筑师，2004年雅典奥运会的主体育场就是他做的，刚才做的高层建筑也是获得了一个大奖，很成功。节约用水这些东西，非常的简单，我们想这些东西都不做，一方面是我们没有水，另一方面用水浪费不得了。
在这方面我们觉得我们的装饰行业跟建筑设计和开发商应该很好的配合起来，这是国际风尚，应用了欧洲的理念。
最后一个问题，就是对老房子怎么办？我们现在大拆大建不得了，我主张就是要更新、改造、利用，现在有的城市16栋楼，一次炸掉，18层建到第17层，马上要封顶了炸掉。18层的楼建到第17层了炸掉。西湖第一高楼大家也都知道。就太多了，有些楼该炸，就得炸，安全有问题，但是能利用的要尽可能的利用。我们的规范有规定，建筑至少要用50年。但是台湾也好、日本也好，现在基本上就是30多年，我们可能不到30年就拆掉了，但是欧洲有的是100多年，谁是资源节能型？现在的天热跟房子的寿命短有直接的关联。
我再举一个例子，就结束我的发言。
（PPT）就是在奥斯陆（同音），有一个粮食的大统舱，象我们的三钢水泥一样，它通过招标改造成一个大学生的公寓，把中间的窗打开，一边做卫生间，一边做小厨房，边上作为学生的起居室。
我们看还是很摩登的。改造了以后做得很不错的。这是中间的它的走廊，我们看清水混凝土不做任何装置，里面简单的做点图片。另外就是通风设施，完全都符合标准。这是集体的洗衣房，包括他们公共活动空间。
好，我今天耽误大家时间了，主要谈一谈跟房地产有关的情况，重点谈一谈住宅的一些我觉得应该把握好的几个问题，谢谢大家！
